خرید ملک در پاراگوئه. اتباع خارجی چه کاری می‌توانند بکنند، چه چیز ممنوع است و هزینه آن چقدر است.

خط پایه

مالکیت کامل freehold برای اتباع خارجی — خارج از منطقه مرزی.

پاراگوئه هیچ محدودیت کلی برای مالکیت خارجی املاک شهری، زمین شهری یا قطعات غیر روستایی ندارد. می‌توانید با مهر توریستی بخرید، سند را به نام خود ثبت کنید و ملک را اجاره دهید. تنها محدودیت معنادار، منطقه مرزی کشاورزی است که در زیر توضیح داده شده است.

• برای همه باز است: گردشگران، دارندگان TR، دارندگان PR، شهروندان — freehold کامل (escritura pública) ثبت‌شده در DGRP.
• حداقل سرمایه‌گذاری وجود ندارد، حداکثر وجود ندارد، قاعده حضور محلی سالانه وجود ندارد. ملک به طور نامحدود متعلق به شماست.
• ارث: ملک متعلق به خارجی بر اساس قانون وراثت Paraguay منتقل می‌شود. وراث در دادگاه مدنی محلی اقدام می‌کنند، معمولاً فرایندی 3–6 month. بر ارزش ملک مالیات ارث نیست، اما یک هزینهٔ ثبت کوچک اعمال می‌شود.
• مالکیت مشترک و مالکیت شرکتی هر دو کار می‌کنند. بسیاری از سرمایه‌گذاران زمانی که هدف درآمد اجاره یا فروش مجدد در آینده است، سند را از طریق یک SA یا SRL اهل Paraguay به نام می‌زنند، چون محاسبات در سطح شرکت می‌تواند مالیات ملک 1% را در برابر IRP اجاره جبران کند.
• اجاره‌ها: نگه‌داری ملک اجاره‌ای نیاز به RUC دارد (پس Cédula). گردشگرانی که به‌عنوان سرمایه‌گذاران خالص می‌خرند، معمولاً سند را به‌صورت فردی ثبت می‌کنند اما درآمد اجاره را از طریق یک شرکت مدیریتی پاراگوئه‌ای هدایت می‌کنند.

تنها محدودیت بزرگ

منطقه مرزی ۵۰ کیلومتری — فقط برای اتباع کشورهای همسایه.

Ley Nº 2532/2005، قانون مرز، اتباع کشورهای همسایه (برزیل، آرژانتین، بولیوی) و شرکت‌های با اکثریت سهام آن‌ها را از مالکیت یا اجاره زمین روستایی در فاصله ۵۰ کیلومتری از مرز بین‌المللی مربوطه منع می‌کند. اتباع کشورهای غیرهمسایه (پاسپورت‌های آمریکایی، انگلیسی، اروپایی، آسیایی، آفریقایی) مشمول این محدودیت نیستند: اگر پاسپورت شما از کشور همسایه نباشد، می‌توانید زمین روستایی در منطقه مرزی بخرید. قطعات شهری برای همه معاف هستند.

• چه کسی محدود است: اتباع برزیل، آرژانتین و بولیوی، به علاوه شرکت‌هایی که در آنها اتباع کشورهای همسایه بیش از ۵۰٪ سرمایه را در اختیار دارند. دارندگان PR از این کشورها همچنان برای این منظور خارجی محسوب می‌شوند.
• چه کسی محدود نیست: دارندگان گذرنامه ایالات متحده، انگلستان، اتحادیه اروپا، آسیایی، آفریقایی تحت تأثیر Ley 2532/2005 قرار نمی‌گیرند — هم زمین شهری و هم روستایی در منطقه مرزی قابل خرید است. Decreto 7525/2011 reglamento دامنه کشور همسایه را تأیید می‌کند.
• جغرافیا: 50 km که از مرز زمینی یا رودخانه‌ای متناظر اندازه‌گیری می‌شود. مرز برزیل بخش‌هایی از Itapúa، Alto Paraná، Canindeyú، Amambay، Concepción، Alto Paraguay را تحت تأثیر می‌گذارد؛ مرز آرژانتین Misiones، Itapúa، Ñeembucú را؛ مرز بولیوی Boquerón و Alto Paraguay را.
• اعمال نمی‌شود به: قطعات منطقه‌بندی شده شهری در داخل نوار، chácara‌های زیر ~۳ هکتار که برای اقامت استفاده می‌شوند، املاک متعلق به شهروندان پاراگوئه‌ای (شامل شهروندان طبیعی شده با مجوز Poder Ejecutivo بر اساس مورد به مورد)، یا اتباع خارجی غیر همسایه.
• راه حل برای برزیلی‌ها/آرژانتینی‌ها/بولیوی‌ها: ساختار هلدینگ از طریق یک شهروند پاراگوئه‌ای (همسر، شریک، fiduciary) — اما خطرات تقلب در سند در اینجا واقعی هستند. لغوهای دادگاه برای نقض Ley 2532/2005 از سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.
• شهروندان تابع‌شده (از جمله اتباع پیشین کشورهای همسایه): می‌توانند بر اساس Decreto 7525/2011 برای مجوز قوهٔ مجریه اقدام کنند. این فرایند وجود دارد اما کند است (12–18 months)؛ تنها برای سرمایه‌گذاری‌های کشاورزی بزرگ ارزش دارد.

معامله

از آگهی تا سند — جریان استاندارد.

یک خرید معمول از پیشنهاد پذیرفته‌شده تا سند ثبت‌شده 30–60 days طول می‌کشد. نیمی از آن صرف نشستن در DGRP و انتظار برای صف ثبت می‌شود. این زمان‌بندی را در نظر بگیرید.

1. ۰۱

   رزرو و boleta de informes (جستجوی سند)

   یک «boleta de reserva» با ودیعهٔ 5–10% امضا کنید. سردفتر فروشنده (یا شما) boleta de informes را از DGRP استخراج می‌کند — یک سابقهٔ مالکیت ۳۰ساله که همهٔ انتقال‌ها، حقوق ممتازه، و موانع را نشان می‌دهد. این را هرگز رد نکنید. هزینه: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. ۰۲

   بررسی کاداستر + نقشه‌برداری

   پرونده کاداستر را از Catastro بیرون بکشید تا تطابق مرزها با سند را تأیید کنید و avalúo fiscal (ارزش کاداستری، مبنای مالیات ملک) را بخوانید. برای قطعات روستایی، یک نقشه‌برداری تازه سفارش دهید — مرزهای روستایی پاراگوئه در طول دهه‌ها جابجا می‌شوند.

3. ۰۳

   Escritura pública (سند عمومی)

   هر دو طرف سند را نزد یک سردفتر (escribano público) امضا می‌کنند. سند ملک، قیمت، و زنجیرهٔ مالکیت را فهرست می‌کند. حق‌الزحمهٔ سردفتر: 0.75–2% قیمت اعلام‌شده، با مقیاس پلکانی بر اساس Ley 1307/87 (معاملات کوچک‌تر در انتهای بالاتر، معاملات بزرگ‌تر در انتهای پایین‌تر). معمولاً خریدار می‌پردازد.

4. ۰۴

   ثبت در DGRP

   سردفتر سند امضاشده را برای ثبت در Registro de Inmuebles به DGRP ارائه می‌دهد. صف استاندارد: 15–45 days در Asunción، طولانی‌تر در مناطق. تا پیش از ثبت، خریدار مالک قانونی است اما نه مالک ثبت‌شده — فروش به اشخاص ثالث مسدود است.

5. ۰۵

   به‌روزرسانی Catastro + ثبت در شهرداری

   پس از ثبت در DGRP، یک نسخه را در Catastro شهرداری ارسال کنید تا مالیات ملک سال آینده به نام خریدار درآید. این کار را انجام ندادن رایج‌ترین دلیلی است که خریدار دو سال بعد قبض مالیاتی به آدرس مالک قبلی دریافت می‌کند.

هزینهٔ کل معامله (سردفتر + DGRP + Catastro + تمبرهای جزئی): معمولاً 2.5–4% قیمت اعلام‌شده. کمیسیون مشاوران املاک روی این می‌نشیند — بخش بعد را ببینید.

هزینه‌های مشاور املاک + آگهی‌ها

ملک پاراگوئه واقعاً کجا فهرست شده و مشاور چقدر هزینه دارد.

MLS سراسری وجود ندارد. آگهی‌ها بین سه پلتفرم به علاوه گروه‌های Facebook + WhatsApp تکه‌تکه می‌شوند. بسیاری از املاک فقط از طریق شبکه محلی 'inmobiliaria' (آژانس) ظاهر می‌شوند و هرگز به سایت‌های عمومی نمی‌رسند.

Where listings live

• Infocasas

  بزرگ‌ترین پورتال عمومی. بهترین پوشش در آسونسیون، Central، Itapúa، Alto Paraná. قابل فیلتر بر اساس محله، متر مربع، محدوده قیمت. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  قوی برای آگهی‌های پریمیوم در حومه آسونسیون (Villa Morra، Carmelitas، Surubi'í) و دریاچه Ypacaraí. عکس‌های تاریخی عقب می‌مانند — قبل از پرواز تأیید کنید.

• Inmobusqueda + Clasipar

  تجمیع‌کننده + آگهی‌های عمومی. برای chácara‌ها و قطعات روستایی که سایت‌های بزرگ‌تر آنها را نادیده می‌گیرند، مفید است.

• شبکه‌های inmobiliaria محلی

  در هر پایتخت استان. بسیاری از املاک مناسب هرگز به پورتال‌ها نمی‌رسند — به ۲–۳ inmobiliaria در محل وارد شوید و درباره آگهی‌های خارج از بازار سؤال کنید.

• گروه‌های Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate'، 'Encarnación Inmuebles'، 'Expats Paraguay'. فروش مستقیم از مالک کمیسیون مشاور را دور می‌زند اما لایه بررسی دقیق را رد می‌کند.

Commission reality

• مشاور خریدار: 3–5% قیمت فروش، که خریدار در زمان عقد می‌پردازد.
• مشاور فروشنده: 3–5%، که فروشنده در زمان عقد می‌پردازد.
• بنابراین کمیسیون ترکیبی کل به 6–10% می‌رسد، بسیار بالاتر از استاندارد ۵–۶٪ آمریکا.
• قابل مذاکره: بله. در معاملات بزرگ‌تر (>US$ 200k) بیشتر مشاوران ۲–۳٪ به‌ازای هر طرف را می‌پذیرند. همیشه بپرسید.

تأمین مالی

رهن — عملاً فقط برای PR، و ۳۰–۵۰٪ پیش‌پرداخت.

بانک‌های اهل Paraguay به غیرمقیمان وام مسکن نمی‌دهند. دارندگان اقامت موقت گاهی با پیش‌پرداخت‌های قابل‌توجه و یک سابقهٔ درآمدی ۶+ ماهه در یک حساب اهل Paraguay واجد شرایط می‌شوند، اما توصیهٔ استاندارد هر مشاور املاکی این است: نقد بپردازید. بیشتر خریداران خارجی همین کار را می‌کنند.

برخی فروشندگان مستقیماً تأمین مالی پیشنهاد می‌دهند (financiación del propietario): 30–50% down، مدت ۵–۱۰ سال، بهرهٔ 8–12%. این را به‌دقت مستند کنید و همیشه نزد یک سردفتر امانی (escrow) بسپارید — تأمین مالی غیررسمی فروشنده بیشترین رخداد کلاهبرداری را در بازار محلی دارد.

هزینه‌های سالانه

مالیات ملک + هزینه‌های تکراری.

مالیات سالانهٔ ملک Paraguay (Impuesto Inmobiliario) بر اساس استانداردهای جهانی پایین است — 1% بر ارزش کاداستر، نه ارزش بازار. ارزش‌های کاداستر معمولاً ۳۰–۶۰٪ ارزش بازارند، پس نرخ مؤثر در 0.3–0.6% آنچه واقعاً پرداختید می‌نشیند. در هزینهٔ زندگی کلی یک خط کوچک است.

• Impuesto Inmobiliario (مالیات سالانه ملک)

  ۱٪ از avalúo fiscal

  به Municipalidad در ۲ قسط (مارس + سپتامبر) پرداخت می‌شود. Avalúo fiscal همان ارزش کاداستر نگه‌داشته‌شده در Catastro است — معمولاً 30–60% of market. ارزش‌های مالیاتی ۲۰۲۶ با Decreto 5181/2025 به‌اندازهٔ +4.1% تعدیل شدند. وب‌سایت‌های شهرداری (Asunción، Encarnación) پرداخت آنلاین را می‌پذیرند.

• Tasa de barrido + alumbrado (نظافت خیابان + روشنایی)

  Gs. 200,000–800,000/سال

  هزینه اضافی هر ملک که با Impuesto Inmobiliario جمع‌آوری می‌شود.

• هزینه Edificio (معادل HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/ماه

  آپارتمان‌ها در Asunción یک «expensa común» برای امنیت، آسانسور، استخر، کارکنان ساختمان می‌گیرند. US$ 65–405/mo. خانه‌ها چنین چیزی ندارند اما جداگانه برای امنیت خصوصی می‌پردازند.

• بیمه سالانه خانه

  ۰.۱۵–۰.۳۰٪ ارزش

  اختیاری اما وام‌دهندگان برای املاک رهنی نیاز دارند. Mapfre، La Consolidada، Aseguradora Tajy.

• مالیات بر درآمد اجاره (اگر اجاره دهید)

  ۸٪ IRP-RC

  درآمد اجارهٔ ملک اهل Paraguay به‌صورت محلی به‌عنوان «rentas de capital» با نرخ ثابت 8% بر اساس Ley 6380/2019 مالیات می‌خورد. این درآمد داخلی است، نه خارجی. دارندگان RUC سالانه اظهارنامه می‌دهند.

واقعیت قیمت

آنچه واقعاً برای هر متر مربع می‌پردازید.

اعداد زیر آگهی‌های میانه ۲۰۲۶ هستند، نمونه‌گیری شده از Infocasas + بررسی‌های میدانی. به‌عنوان کالیبراسیون نه قیمت‌گذاری در نظر بگیرید — تنوع در سطح محله بزرگ است.

ابتدا اجاره کنید

قبل از خرید اجاره کنید — تقریباً همه سود می‌برند.

بازار اجاره سریع و انعطاف‌پذیر است. ۶–۱۲ ماه اجاره قبل از خرید به شما اجازه می‌دهد محله را بشناسید، در مورد معاملات خارج از بازار بشنوید و از یک اشتباه گران‌قیمت در بررسی دقیق سند جلوگیری کنید.

• قرارداد اجاره استاندارد: ۱۲ یا ۲۴ ماه، ۱ ماه ودیعه + ۱ ماه پیش‌پرداخت. در صورت رفتن مستقیم از طریق Infocasas هزینه مشاور برای اجاره وجود ندارد، در صورت inmobiliaria حدود نیم ماه.
• بازده اجارهٔ آپارتمان‌های Asunción: 5–7% gross. بر اساس استانداردهای آمریکا/اروپا تنگ است اما با تقاضای قوی خرید به USD سازگار است.
• اجارهٔ مبله کوتاه‌مدت (سبک Airbnb) به‌طور گسترده در Villa Morra + Carmelitas با نرخ 1.5–2.5x اجاره‌های بلندمدت بدون مبله در دسترس است. برای ۳۰ روز نخست مفید.
• اجاره در محله‌های کم‌رفت‌وآمد به ندرت در پورتال‌ها فهرست می‌شود. به inmobiliaria‌های محلی وارد شوید و 'alquiler 1 año' بخواهید.

تله‌های رایج

کجا معاملات اشتباه می‌شوند.

• رد کردن boleta de informes

  کلاهبرداری مالکیت کمیاب‌تر از گذشته است اما هنوز رخ می‌دهد. سابقهٔ ۳۰ساله مسائل مالکیت تقسیم‌شده، ارث مورد اختلاف، و وام‌هایی را که آزاد نشده‌اند آشکار می‌کند. هزینه: ~US$ 30. همیشه.

• اعتماد به 'descuentos' قیمتی شفاهی

  برخی فروشندگان + نمایندگان بر قیمت اعلام‌شده پایین (برای کاهش مالیات معامله) توافق می‌کنند در حالی که خریدار تفاوت را به صورت نقدی و غیررسمی می‌پردازد. وسوسه‌انگیز و بسیار رایج، اما DGRP فقط رقم اعلام‌شده را ثبت می‌کند، پس مالیات‌های فروش مجدد بعداً شما را تنبیه می‌کند و اعلام نادرست تحت قوانین SEPRELAD AML غیرقانونی است.

• خرید زمین کشاورزی در منطقه مرزی

  حتی از طریق یک مالک فرعی پاراگوئه‌ای. لغوهای دادگاه برای نقض Ley de Frontera از سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.

• رد کردن به‌روزرسانی Catastro

  مالیات ملک همچنان به نام فروشنده صورتحساب می‌شود، شما قبض را نمی‌گیرید، جریمهٔ دیرکرد جمع می‌کنید. همیشه cambio de titular را within 30 days پس از ثبت در DGRP انجام دهید.

• تأمین مالی غیررسمی فروشنده

  اگر تأمین مالی فروشنده را می‌پذیرید، در یک دفترخانه معتبر escrow کنید. هرگز با دست دادن به یک حساب شخصی منتقل نکنید.

• بازسازی بدون مجوز

  آسونسیون + Encarnación هر دو برای کار سازه‌ای به permiso de obra نیاز دارند. کار بدون آن + فروش مجدد بعد به این معنی است که یک سازه بدون مجوز در بررسی دقیق نشان داده می‌شود و پیشنهاد خریدار را کاهش می‌دهد.

سوالات متداول

خرید ملک در پاراگوئه — سؤالات متداول