Покупка недвижимости в Парагвае. Что иностранцы могут, что запрещено и сколько это стоит.

Базовая линия

Полная собственность для иностранцев — за пределами пограничной зоны.

В Парагвае нет общих ограничений на иностранную собственность городской недвижимости, городской земли или несельских участков. Вы можете купить на туристическом штампе, зарегистрировать титул на своё имя и сдавать недвижимость в аренду. Единственное значимое ограничение — это сельскохозяйственная пограничная зона, описанная ниже.

• Открыто для всех: туристы, держатели TR, держатели PR, граждане — полная собственность (escritura pública), зарегистрированная в DGRP.
• Никакой минимальной инвестиции, никакого максимума, никакого правила годового местного присутствия. Недвижимость ваша бессрочно.
• Наследование: недвижимость в иностранной собственности переходит по парагвайскому наследственному праву. Наследники подают документы в местный гражданский суд, обычно это процесс 3–6 месяцев. Налога на наследство на стоимость недвижимости нет, но применяется небольшой регистрационный сбор.
• Совместное владение и корпоративное владение оба работают. Многие инвесторы оформляют право собственности через парагвайскую SA или SRL, когда цель — арендный доход или последующая перепродажа, потому что расчёт на уровне компании может зачесть 1% налога на недвижимость против арендного IRP.
• Аренда: владение арендной недвижимостью требует RUC (значит и Cédula). Туристы, покупающие как чистые инвесторы, обычно регистрируют титул индивидуально, но направляют арендный доход через парагвайскую управляющую компанию.

Одно большое ограничение

Пограничная зона 50 км — только для граждан соседних стран.

Ley Nº 2532/2005 (Ley de Frontera) запрещает гражданам граничащих стран (Бразилия, Аргентина, Боливия) и компаниям, в которых они владеют контрольным пакетом, приобретать или арендовать СЕЛЬСКИЕ земли в пределах 50 км от соответствующей государственной границы. Граждане неграничащих стран (США, Великобритания, ЕС, Азия, Африка) этим ограничением НЕ охватываются: при наличии паспорта страны, не граничащей с Парагваем, вы можете купить сельскую землю в пограничной зоне. Городские участки исключены для всех.

• Кто ограничен: граждане Бразилии, Аргентины и Боливии, а также компании, в которых граждане соседних стран владеют >50% капитала. Держатели PR из этих стран всё равно считаются иностранцами для этой цели.
• Кто НЕ ограничен: владельцы паспортов США, Великобритании, ЕС, Азии, Африки не затронуты Ley 2532/2005 — как городская, ТАК И сельская земля в пограничной зоне доступна для покупки. Decreto 7525/2011 reglamento подтверждает охват соседних стран.
• География: 50 км отмеряются от соответствующей сухопутной или речной границы. Бразильская граница затрагивает части Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; аргентинская граница затрагивает Misiones, Itapúa, Ñeembucú; боливийская граница затрагивает Boquerón и Alto Paraguay.
• Не применяется к: участкам с городским зонированием внутри полосы, chácaras менее ~3 гектаров, используемым для проживания, имуществу, принадлежащему парагвайским гражданам (включая натурализованных граждан с разрешением Poder Ejecutivo, рассматриваемым в каждом случае отдельно), или иностранцам из несоседних стран.
• Обходной путь для бразильцев/аргентинцев/боливийцев: оформить владение через парагвайского гражданина (супруга, партнёра, доверителя) — но риски мошенничества с титулом здесь реальны. Судебные отмены за нарушения Ley 2532/2005 растут с 2023 года.
• Натурализованные граждане (включая бывших граждан приграничных стран): могут подать на разрешение исполнительной власти согласно Decreto 7525/2011. Процесс существует, но медленный (12–18 месяцев); стоит того только для значительных агроинвестиций.

Сделка

От объявления до титула — стандартный поток.

Типичная покупка занимает 30–60 дней от принятого предложения до зарегистрированного права собственности. Половина этого срока проходит в DGRP в ожидании регистрационного отставания. Заложите это время.

1. 01

   Резерв и boleta de informes (поиск титула)

   Подпишите «boleta de reserva» с задатком 5–10%. Нотариус продавца (или ваш) запрашивает boleta de informes из DGRP — 30-летнюю историю права собственности, показывающую все переходы, залоги и обременения. НИКОГДА не пропускайте это. Стоимость: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастровая проверка + съёмка

   Запросите кадастровое дело из Catastro, чтобы подтвердить, что границы соответствуют документу, и прочитать avalúo fiscal (кадастровую стоимость, основу налога на недвижимость). Для сельских участков закажите свежую съёмку — парагвайские сельские границы дрейфуют десятилетиями.

3. 03

   Escritura pública (публичный акт)

   Обе стороны подписывают акт у нотариуса (escribano público). В акте указаны недвижимость, цена и цепочка права собственности. Гонорар нотариуса: 0,75–2% от заявленной цены, по многоуровневой шкале согласно Ley 1307/87 (мелкие сделки по верхней границе, крупные — по нижней). Обычно платит покупатель.

4. 04

   Регистрация в DGRP

   Нотариус подаёт подписанный акт в DGRP для внесения в Registro de Inmuebles. Стандартное отставание: 15–45 дней в Asunción, дольше в регионах. До внесения покупатель является законным, но не зарегистрированным собственником — продажа третьим лицам заблокирована.

5. 05

   Обновление Catastro + муниципальная регистрация

   После регистрации в DGRP подайте копию в Catastro Municipalidad, чтобы перевести налог на недвижимость следующего года на имя покупателя. Невыполнение этого — самая частая причина, по которой покупатель получает налоговый счёт на имя предыдущего владельца через два года.

Общая стоимость сделки (нотариус + DGRP + Catastro + мелкие пошлины): обычно 2,5–4% от заявленной цены. Комиссии риелторов идут сверху — см. следующий раздел.

Комиссии риэлторов + объявления

Где парагвайская недвижимость на самом деле выставлена и сколько стоит агент.

Нет общенациональной MLS. Объявления раздроблены по трём платформам плюс группы Facebook + WhatsApp. Многие объекты появляются только через сеть местных 'inmobiliaria' (агентств) и никогда не попадают на публичные сайты вообще.

Where listings live

• Infocasas

  Крупнейший публичный портал. Лучшее покрытие в Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Фильтруется по району, м², ценовому диапазону. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Силён в премиум-объявлениях в пригородах Асунсьона (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) и на озере Ypacaraí. Исторические фото отстают — проверяйте перед прилётом.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + общие классификаторы. Полезны для chácaras и сельских участков, которые крупные сайты пропускают.

• Местные сети inmobiliaria

  В каждой столице департамента. Многие приличные объекты никогда не попадают в порталы — зайдите на месте в 2–3 inmobiliarias и спросите про внерыночные объявления.

• Группы в Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Прямые продажи от владельца обходят комиссии агентов, но пропускают слой due diligence.

Commission reality

• Агент покупателя: 3–5% от цены продажи, оплачивает покупатель при закрытии.
• Агент продавца: 3–5%, оплачивает продавец при закрытии.
• Поэтому суммарная общая комиссия выходит на 6–10%, заметно выше американского стандарта 5–6%.
• Договорная: да. На более крупных сделках (>US$ 200k) большинство агентов соглашаются на 2–3% со стороны. Всегда спрашивайте.

Финансирование

Ипотека — практически только для PR и 30–50% первого взноса.

Парагвайские банки не выдают ипотеку нерезидентам. Держатели TR иногда квалифицируются при значительном первоначальном взносе и 6+ месяцах истории дохода на парагвайском счёте, но стандартный совет каждого риелтора: платите наличными. Большинство иностранных покупателей так и делают.

Некоторые продавцы предлагают финансирование напрямую (financiación del propietario): 30–50% первоначальный взнос, срок 5–10 лет, 8–12% процентов. Тщательно это документируйте и всегда оформляйте эскроу у нотариуса — неформальное финансирование от продавца имеет самую высокую частоту мошенничества на местном рынке.

Ежегодные расходы

Налог на недвижимость + регулярные расходы.

Годовой налог на недвижимость в Paraguay (Impuesto Inmobiliario) низок по мировым меркам — 1% от кадастровой стоимости, а не рыночной. Кадастровые стоимости обычно составляют 30–60% от рыночных, так что эффективная ставка оказывается 0,3–0,6% от того, что вы фактически заплатили. Это небольшая строка в общей стоимости жизни.

• Impuesto Inmobiliario (ежегодный налог на недвижимость)

  1% от avalúo fiscal

  Оплачивается в Municipalidad двумя частями (март + сентябрь). Avalúo fiscal — это кадастровая стоимость, хранящаяся в Catastro — обычно 30–60% от рыночной. Фискальные стоимости на 2026 год скорректированы +4,1% согласно Decreto 5181/2025. Муниципальные сайты (Asunción, Encarnación) принимают онлайн-оплату.

• Tasa de barrido + alumbrado (уборка улиц + освещение)

  Gs. 200 000–800 000/год

  Доплата на каждый объект, взимаемая вместе с Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (эквивалент ТСЖ)

  Gs. 400 000–2 500 000/мес

  Квартиры в Asunción взимают «expensa común» за охрану, лифт, бассейн, персонал здания. US$ 65–405/мес. У домов её нет, но за частную охрану платят отдельно.

• Ежегодная страховка дома

  0,15–0,30% от стоимости

  Опционально, но кредиторы требуют для ипотечной недвижимости. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Налог с арендного дохода (если сдаёте)

  8% IRP-RC

  Арендный доход от парагвайской недвижимости облагается налогом локально как «rentas de capital» по фиксированной ставке 8% согласно Ley 6380/2019. Это внутренний доход, а не зарубежный. Держатели RUC подают декларацию ежегодно.

Реальность цен

Сколько вы фактически платите за квадратный метр.

Цифры ниже — это объявления середины 2026, выборка из Infocasas + проверки на месте. Воспринимайте как калибровку, а не котировку — вариация на уровне района большая.

Сначала арендуйте

Арендуйте перед покупкой — почти каждый выигрывает.

Рынок аренды быстрый и гибкий. 6–12 месяцев аренды до покупки позволяет узнать район, услышать про внерыночные сделки и избежать дорогой ошибки в due diligence титула.

• Стандартный договор аренды: 12 или 24 месяца, 1 месяц залога + 1 месяц аванса. Без агентского сбора на аренду, если идёте напрямую через Infocasas, ~полмесяца через inmobiliaria.
• Арендная доходность квартир в Asunción: 5–7% валовая. Невысоко по меркам США/ЕС, но согласуется с сильным спросом, покупающим за USD.
• Меблированная краткосрочная аренда (в стиле Airbnb) широко доступна в Villa Morra + Carmelitas по ставкам в 1,5–2,5 раза выше немеблированной долгосрочной. Полезно на первые 30 дней.
• Аренда в менее посещаемых районах редко появляется на порталах. Зайдите в местные inmobiliarias и спросите про 'alquiler 1 año'.

Частые ловушки

Где сделки идут не так.

• Пропуск boleta de informes

  Мошенничество с правом собственности реже, чем раньше, но всё ещё случается. 30-летняя история выявляет проблемы с раздельным титулом, оспариваемым наследством, незакрытыми ипотеками. Стоимость: ~US$ 30. Всегда.

• Доверие устным 'descuentos' цены

  Некоторые продавцы и агенты соглашаются с покупателем на занижение задекларированной цены (чтобы уменьшить налог на сделку), а разницу покупатель доплачивает наличными за пределами официального учёта. Соблазнительно и очень распространено — но DGRP фиксирует только задекларированную сумму, поэтому налоги при перепродаже ударят по вам позже, к тому же занижение стоимости является нарушением правил AML SEPRELAD.

• Покупка агроземли в пограничной зоне

  Даже через парагвайского подставного владельца. Судебные отмены за нарушения Ley de Frontera растут с 2023 года.

• Пропуск обновления Catastro

  Налог на недвижимость продолжает выставляться продавцу, вы не получаете счёт, у вас накапливаются пени за просрочку. Всегда подавайте cambio de titular в течение 30 дней после внесения в DGRP.

• Неформальное финансирование от продавца

  Если принимаете финансирование от продавца, депонируйте у уважаемого нотариуса. Никогда не переводите на личный счёт по рукопожатию.

• Реновация без разрешения

  Asunción + Encarnación обе требуют permiso de obra для структурных работ. Работа без него + перепродажа позже означает, что неразрешённая структура всплывает в due diligence и снижает предложение покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Покупка недвижимости в Парагвае — часто задаваемые вопросы