Kúpa nehnuteľnosti v Paraguaji. Čo môžu cudzinci robiť, čo je zakázané a koľko to stojí.

Základ

Plné vlastníctvo pre cudzincov — mimo pohraničného pásma.

Paraguay nemá všeobecné obmedzenie zahraničného vlastníctva mestských nehnuteľností, mestských pozemkov alebo nepoľnohospodárskych parciel. Môžete kúpiť na turistickej pečiatke, zaregistrovať list vlastníctva na svoje meno a nehnuteľnosť prenajať. Jediným podstatným obmedzením je poľnohospodárske pohraničné pásmo vysvetlené nižšie.

• Otvorené pre každého: turistov, držiteľov TR, držiteľov PR, občanov — plné vlastníctvo (escritura pública) zaregistrované v DGRP.
• Žiadna minimálna investícia, žiadne maximum, žiadne ročné pravidlo o miestnej prítomnosti. Nehnuteľnosť je vaša na dobu neurčitú.
• Dedenie: nehnuteľnosť vo vlastníctve cudzinca prechádza podľa paraguajského dedičského práva. Dedičia podávajú na miestnom civilnom súde, zvyčajne ide o proces v dĺžke 3 – 6 mesiacov. Z hodnoty nehnuteľnosti sa neplatí dedičská daň, ale uplatňuje sa malý registračný poplatok.
• Spoluvlastníctvo aj firemné vlastníctvo fungujú. Mnohí investori prevádzajú vlastníctvo cez paraguajskú SA alebo SRL, keď je cieľom príjem z prenájmu alebo prípadný ďalší predaj, pretože matematika na úrovni spoločnosti dokáže započítať daň z nehnuteľnosti 1 % voči IRP z prenájmu.
• Prenájmy: držba prenajímanej nehnuteľnosti vyžaduje RUC (teda Cédula). Turisti kupujúci ako čistí investori zvyčajne registrujú list vlastníctva individuálne, ale smerujú príjem z prenájmu cez paraguajskú správcovskú spoločnosť.

Jediné veľké obmedzenie

50 km pohraničné pásmo — len pre občanov susedných krajín.

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, zakazuje štátnym príslušníkom susedných krajín (Brazília, Argentína, Bolívia) a spoločnostiam vo väčšinovom vlastníctve týchto štátnych príslušníkov nadobúdať pôdu v 50 km od hranice. Toto sa vzťahuje na pôdu, nie na mestské nehnuteľnosti vo vnútrozemí.

• Kto je obmedzený: občania Brazílie, Argentíny a Bolívie, plus spoločnosti, v ktorých občania susedných krajín vlastnia >50% kapitálu. Držitelia PR z týchto krajín sa stále považujú za cudzincov na tento účel.
• Kto NIE je obmedzený: držitelia pasov USA, VB, EÚ, ázijských, afrických nie sú dotknutí Ley 2532/2005 — mestská AJ poľnohospodárska pôda v pohraničnom pásme sú kúpiteľné. Decreto 7525/2011 reglamento potvrdzuje rozsah pre susedné krajiny.
• Geografia: 50 km meraných od príslušnej pozemnej alebo riečnej hranice. Brazílska hranica zasahuje časti Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentínska hranica zasahuje Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolívijská hranica zasahuje Boquerón a Alto Paraguay.
• Neplatí pre: mestsky zónované parcely v páse, chácaras pod ~3 hektáre využívané na bývanie, nehnuteľnosti vlastnené paraguajskými občanmi (vrátane naturalizovaných občanov s autorizáciou Poder Ejecutivo prípad od prípadu) alebo cudzincov z nesusediacich krajín.
• Riešenie pre Brazílčanov/Argentínčanov/Bolívijčanov: štruktúrovať držbu cez paraguajského občana (manžel/-ka, partner, fiduciár) — ale riziká podvodu s vlastníctvom sú reálne. Zvraty súdov pri porušeniach Ley 2532/2005 sa od roku 2023 zvyšujú.
• Naturalizovaní občania (vrát. bývalých štátnych príslušníkov susedných krajín): môžu požiadať o autorizáciu výkonnej moci podľa Decreto 7525/2011. Proces existuje, ale je pomalý (12 – 18 mesiacov); oplatí sa len pri väčších agrárnych investíciách.

Transakcia

Od inzerátu k listu vlastníctva — štandardný postup.

Typický nákup trvá 30 – 60 dní od prijatej ponuky po zaregistrovaný vlastnícky titul. Polovica tohto času sa presedí na DGRP pri čakaní na zaostávanie v registrácii. Zarátajte to do načasovania.

1. 01

   Rezervácia & boleta de informes (overenie vlastníctva)

   Podpíšte „boleta de reserva“ so zálohou 5 – 10 %. Notár predávajúceho (alebo váš) vytiahne boleta de informes z DGRP — 30-ročnú históriu vlastníckeho titulu zobrazujúcu všetky prevody, záložné práva a vecné bremená. Toto NIKDY nevynechajte. Náklady: Gs. 80 000 – 250 000 (US$ 13 – 41).

2. 02

   Katastrálna kontrola + zameranie

   Vytiahnite katastrálny spis z Catastro na potvrdenie, že hranice zodpovedajú listu vlastníctva, a na prečítanie avalúo fiscal (katastrálna hodnota, základ pre daň z nehnuteľnosti). Pri poľnohospodárskych parcelách objednajte čerstvé zameranie — paraguajské poľnohospodárske hranice sa za desaťročia posúvajú.

3. 03

   Escritura pública (verejná listina)

   Obe strany podpíšu listinu u notára (escribano público). Listina uvádza nehnuteľnosť, cenu a reťazec vlastníckeho titulu. Notársky poplatok: 0,75 – 2 % z deklarovanej ceny, stupňovitá škála podľa Ley 1307/87 (menšie obchody na hornej hranici, väčšie na dolnej). Zvyčajne platí kupujúci.

4. 04

   Registrácia v DGRP

   Notár predloží podpísanú listinu na DGRP na zápis do Registro de Inmuebles. Štandardné zaostávanie: 15 – 45 dní v Asunción, dlhšie v regiónoch. Kým nie je zapísaný, kupujúci je zákonným, no nie zaregistrovaným vlastníkom — predaj tretím stranám je zablokovaný.

5. 05

   Aktualizácia Catastro + mestská registrácia

   Po zaregistrovaní v DGRP podajte kópiu na Catastro Municipalidad, aby sa daň z nehnuteľnosti na ďalší rok prepísala na meno kupujúceho. Nesplnenie tohto je najčastejším dôvodom, prečo kupujúci dostane účet za daň adresovaný predchádzajúcemu vlastníkovi o dva roky neskôr.

Celkové transakčné náklady (notár + DGRP + Catastro + drobné kolky): zvyčajne 2,5 – 4 % z deklarovanej ceny. Provízie realitných maklérov sú navyše — pozri ďalšiu sekciu.

Provízie maklérov + inzeráty

Kde sú paraguajské nehnuteľnosti reálne inzerované a koľko stojí maklér.

Neexistuje celoštátna MLS. Inzeráty sú roztrieštené na troch platformách plus na Facebooku a vo WhatsApp skupinách. Mnohé nehnuteľnosti sa objavujú len cez sieť miestnych 'inmobiliaria' (agentúr) a na verejné stránky sa vôbec nedostanú.

Where listings live

• Infocasas

  Najväčší verejný portál. Najlepšie pokrytie v Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrovateľné podľa štvrte, m², cenového rozsahu. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Silný pre prémiové ponuky v predmestiach Asunciónu (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) a pri jazere Ypacaraí. Historické fotky zaostávajú — overte pred letom.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregátor + všeobecný inzertný server. Užitočný pre chácaras a poľnohospodárske parcely, ktoré väčšie stránky preskakujú.

• Miestne siete inmobiliaria

  V každom hlavnom meste departementu. Mnohé slušné nehnuteľnosti sa nikdy nedostanú na portály — vojdite do 2–3 inmobiliarias na mieste a pýtajte sa na ponuky mimo trhu.

• Facebook + WhatsApp skupiny

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Predaje priamo od majiteľa obchádzajú provízie maklérov, ale preskakujú vrstvu due diligence.

Commission reality

• Maklér kupujúceho: 3 – 5 % z predajnej ceny, platí kupujúci pri uzavretí.
• Maklér predávajúceho: 3 – 5 %, platí predávajúci pri uzavretí.
• Celková kombinovaná provízia teda dosahuje 6 – 10 %, oveľa viac než americký štandard 5 – 6 %.
• Vyjednateľné: áno. Pri väčších transakciách (> US$ 200 000) väčšina maklérov akceptuje 2 – 3 % za stranu. Vždy sa spýtajte.

Financovanie

Hypotéky — prakticky len pre PR a 30–50% akontácia.

Paraguajské banky neposkytujú hypotéky nerezidentom. Držitelia TR sa niekedy kvalifikujú s podstatnou akontáciou a 6+ mesačnou stopou príjmu na paraguajskom účte, ale štandardná rada od každého realitného makléra je: plaťte v hotovosti. Väčšina zahraničných kupujúcich tak robí.

Niektorí predávajúci ponúkajú financovanie priamo (financiación del propietario): akontácia 30 – 50 %, doba 5 – 10 rokov, úrok 8 – 12 %. Toto starostlivo zdokumentujte a vždy použite escrow u notára — neformálne financovanie predávajúcim má najvyšší výskyt podvodov na miestnom trhu.

Ročné náklady

Daň z nehnuteľnosti + opakujúce sa náklady.

Paraguajská ročná daň z nehnuteľnosti (Impuesto Inmobiliario) je podľa globálnych meradiel nízka — 1 % z katastrálnej hodnoty, nie z trhovej. Katastrálne hodnoty sú zvyčajne 30 – 60 % trhových, takže efektívna sadzba sa pohybuje na 0,3 – 0,6 % z toho, čo ste skutočne zaplatili. Je to malá položka v celkových životných nákladoch.

• Impuesto Inmobiliario (ročná daň z nehnuteľnosti)

  1% z avalúo fiscal

  Platí sa Municipalidad v 2 splátkach (marec + september). Avalúo fiscal je katastrálna hodnota vedená na Catastro — zvyčajne 30 – 60 % trhovej. Fiškálne hodnoty na rok 2026 boli upravené o +4,1 % podľa Decreto 5181/2025. Mestské webové stránky (Asunción, Encarnación) prijímajú online platbu.

• Tasa de barrido + alumbrado (zametanie ulíc + osvetlenie)

  Gs. 200 000–800 000/rok

  Príplatok na nehnuteľnosť vyberaný spolu s Impuesto Inmobiliario.

• Poplatok za budovu (ekvivalent HOA)

  Gs. 400 000–2 500 000/mes

  Byty v Asunción účtujú „expensa común“ za bezpečnosť, výťah, bazén, personál budovy. US$ 65 – 405/mes. Domy ju nemajú, ale za súkromnú bezpečnosť platia osobitne.

• Ročné poistenie domu

  0,15–0,30% hodnoty

  Voliteľné, ale veritelia ho vyžadujú pri hypotekárnych nehnuteľnostiach. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Daň z príjmu z prenájmu (ak prenajímate)

  8% IRP-RC

  Príjem z prenájmu paraguajskej nehnuteľnosti sa zdaňuje lokálne ako „rentas de capital“ jednotnou sadzbou 8 % podľa Ley 6380/2019. Je to domáci, nie zahraničný príjem. Držitelia RUC podávajú ročne.

Cenová realita

Čo skutočne platíte za štvorcový meter.

Čísla nižšie sú inzeráty z polovice roka 2026, vzorka z Infocasas + kontrol na mieste. Berte ako kalibráciu, nie cenovú ponuku — variabilita na úrovni štvrte je veľká.

Najprv prenájom

Prenajmite si pred kúpou — takmer každý z toho profituje.

Trh prenájmov je rýchly a flexibilný. 6–12 mesiacov prenájmu pred kúpou vám umožní spoznať štvrť, dozvedieť sa o ponukách mimo trhu a vyhnúť sa drahej chybe pri due diligence vlastníctva.

• Štandardná nájomná zmluva: 12 alebo 24 mesiacov, 1 mesiac depozit + 1 mesiac vopred. Žiadny poplatok pre makléra pri prenájmoch, ak idete cez Infocasas priamo, ~pol mesiaca cez inmobiliaria.
• Výnos z prenájmu bytov v Asunción: 5 – 7 % hrubého. Podľa amerických/európskych meradiel tesný, ale konzistentný so silným dopytom v USD.
• Zariadené krátkodobé (typu Airbnb) sú široko dostupné vo Villa Morra + Carmelitas za 1,5 – 2,5x sadzby nezariadeného dlhodobého prenájmu. Užitočné na prvých 30 dní.
• Prenájmy v menej frekventovaných štvrtiach sa zriedka inzerujú na portáloch. Vojdite do miestnych inmobiliarias a pýtajte sa na 'alquiler 1 año'.

Bežné úskalia

Kde sa transakcie pokazia.

• Vynechanie boleta de informes

  Podvody s vlastníckym titulom sú zriedkavejšie než kedysi, ale stále sa stávajú. 30-ročná história odhalí rozdelenie titulu, sporné dedičstvo, hypotéky, ktoré neboli uvoľnené. Náklady: ~US$ 30. Vždy.

• Dôvera v ústne 'descuentos' z ceny

  Niektorí predajcovia a agenti sa s kupujúcim dohodujú na nízkej deklarovanej cene (aby znížili transakčnú daň), pričom rozdiel kupujúci platí v hotovosti mimo účtovníctva. Lákavé a veľmi bežné, ale DGRP zaznamenáva len deklarovanú čiastku, takže vás dane pri ďalšom predaji potrestajú neskôr a podhodnotenie je navyše nezákonné podľa pravidiel AML SEPRELAD.

• Kúpa poľnohospodárskej pôdy v pohraničnom pásme

  Aj cez paraguajského fiktívneho vlastníka. Zvraty súdov pri porušeniach Ley de Frontera sa od roku 2023 zvyšujú.

• Vynechanie aktualizácie Catastro

  Daň z nehnuteľnosti naďalej fakturuje predávajúcemu, vy nedostanete faktúru, hromadia sa vám penále z omeškania. Vždy podajte cambio de titular do 30 dní od zápisu na DGRP.

• Neformálne financovanie predávajúcim

  Ak prijmete financovanie predávajúcim, uschovajte u renomovaného notára. Nikdy neposielajte na osobný účet na čestné slovo.

• Rekonštrukcia bez povolenia

  Asunción + Encarnación vyžadujú permiso de obra pre stavebné práce. Prevádzka bez neho + neskorší predaj znamená, že nepovolená štruktúra sa objaví v due diligence a zníži ponuku kupujúceho.

Časté otázky

Kúpa nehnuteľnosti v Paraguaji — bežné otázky