Ingatlanvásárlás Paraguayban. Mit tehetnek a külföldiek, mi tilos és mibe kerül.

Az alap

Teljes tulajdonjog külföldieknek — a határsávon kívül.

Paraguayban nincs általános korlátozás a városi ingatlanok, városi földek vagy nem vidéki telkek külföldi tulajdonára. Vásárolhat turistabélyegzővel, saját nevére bejegyezheti a tulajdoni lapot, és bérbe adhatja az ingatlant. Az egyetlen érdemi korlátozás a lent magyarázott mezőgazdasági határsáv.

• Mindenki előtt nyitott: turisták, TR-tulajdonosok, PR-tulajdonosok, állampolgárok — teljes tulajdon (escritura pública) DGRP-nél bejegyezve.
• Nincs minimumbefektetés, nincs maximum, nincs éves helyi jelenléti szabály. Az ingatlan határozatlan időre az Öné.
• Öröklés: a külföldi tulajdonú ingatlan a paraguayi öröklési jog szerint száll át. Az örökösök a helyi polgári bíróságon nyújtanak be kérelmet, ami általában 3-6 hónapos folyamat. Az ingatlan értéke után nincs örökösödési illeték, de egy kis bejegyzési díj felmerül.
• A közös tulajdon és a céges tulajdon egyaránt működik. Sok befektető paraguayi SA-n vagy SRL-en keresztül jegyzi be a tulajdont, ha a cél a bérleti díj vagy a végső továbbértékesítés, mert a vállalati szintű számítás ellensúlyozni tudja az 1%-os ingatlanadót a bérleti IRP-vel szemben.
• Bérlemények: bérelhető ingatlan birtoklása RUC-t igényel (tehát Cédula). Tisztán befektetőként vásárló turisták általában egyénileg jegyzik be a tulajdoni lapot, de a bérleti jövedelmet paraguayi kezelő társaságon keresztül vezetik.

Az egyetlen nagy korlátozás

Az 50 km-es határsáv — csak szomszédos országok állampolgárainak.

A Ley Nº 2532/2005, a Ley de Frontera megtiltja a szomszédos országok állampolgárainak (Brazília, Argentína, Bolívia) és az általuk többségi tulajdonban lévő vállalatoknak, hogy MEZŐGAZDASÁGI földet vásároljanak vagy béreljenek a megfelelő nemzetközi határtól számított 50 km-en belül. A nem szomszédos állampolgárokat (USA, Egyesült Királyság, EU, ázsiai, afrikai útlevelek) ez NEM érinti: a határzónában vásárolhat vidéki ingatlant, ha útlevele nem szomszédos országból való. A városi telkekre mindenki számára kivétel vonatkozik.

• Kik korlátozottak: Brazília, Argentína és Bolívia állampolgárai, valamint olyan cégek, amelyekben szomszédos országok állampolgárai a tőke >50%-át birtokolják. Az ezekből az országokból származó PR-tulajdonosok továbbra is külföldinek minősülnek e célból.
• Kik NEM korlátozottak: US, UK, EU, ázsiai, afrikai útlevéltulajdonosokra nem vonatkozik a Ley 2532/2005 — a határsáv városi ÉS vidéki földje is megvásárolható. A Decreto 7525/2011 reglamento megerősíti a szomszédos országokra vonatkozó hatályt.
• Földrajz: 50 km a megfelelő szárazföldi vagy folyami határtól mérve. A brazil határ Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay egyes részeit érinti; az argentin határ Misiones, Itapúa, Ñeembucú területét; a bolíviai határ Boquerón és Alto Paraguay területét.
• Nem vonatkozik: a sávon belüli városi besorolású telkekre, ~3 hektár alatti chácaras-okra lakóhelyként, paraguayi állampolgárok (beleértve a honosított állampolgárokat eseti Poder Ejecutivo engedéllyel) tulajdonában lévő ingatlanokra, vagy nem szomszédos országokból származó külföldiekre.
• Megoldás brazilok/argentinok/bolíviaiak számára: a tulajdon strukturálása paraguayi állampolgáron keresztül (házastárs, partner, fiduciárius) — de a tulajdoni csalás kockázatai itt valósak. A Ley 2532/2005 megsértéseivel kapcsolatos bírósági visszafordítások 2023 óta növekednek.
• Honosított állampolgárok (beleértve a korábbi határos országbeli állampolgárokat): a Decreto 7525/2011 alapján kérhetnek végrehajtó hatalmi engedélyt. A folyamat létezik, de lassú (12-18 hónap); csak jelentős agroberuházásoknál éri meg.

A tranzakció

A hirdetéstől a tulajdoni lapig — a szokásos folyamat.

Egy tipikus vásárlás 30-60 napot vesz igénybe az elfogadott ajánlattól a bejegyzett tulajdonjogig. Ennek a fele a DGRP-nél eltöltött várakozás a bejegyzési sor miatt. Számolj ezzel az időzítésben.

1. 01

   Foglalás & boleta de informes (tulajdonjog-keresés)

   Írj alá egy 'boleta de reserva'-t 5-10%-os előleggel. Az eladó közjegyzője (vagy a tiéd) lekéri a boleta de informes-t a DGRP-től — egy 30 éves tulajdoni előzményt, amely megmutatja az összes átruházást, zálogjogot és terhelést. SOHA ne hagyd ki ezt. Költség: Gs. 80,000-250,000 (US$ 13-41).

2. 02

   Kataszteri ellenőrzés + felmérés

   Húzza le a kataszteri aktát a Catastro-ból, hogy megerősítse, a határok megegyeznek a tulajdoni lappal, és olvassa az avalúo fiscal-t (kataszteri érték, ingatlanadó alapja). Vidéki telkek esetén rendeljen friss felmérést — a paraguayi vidéki határok évtizedek alatt elcsúsznak.

3. 03

   Escritura pública (közokirat)

   Mindkét fél aláírja az okiratot egy közjegyzőnél (escribano público). Az okirat felsorolja az ingatlant, az árat és a tulajdoni láncot. Közjegyzői díj: a bevallott ár 0,75-2%-a, sávos skála a Ley 1307/87 szerint (kisebb ügyletek a magasabb végén, nagyobb ügyletek az alacsonyabb végén). Jellemzően a vevő fizet.

4. 04

   DGRP bejegyzés

   A közjegyző benyújtja az aláírt okiratot a DGRP-hez a Registro de Inmuebles-be való bejegyzésre. Standard sorállás: 15-45 nap Asunciónban, hosszabb a régiókban. A bejegyzésig a vevő a jogi, de nem a bejegyzett tulajdonos — a harmadik felek részére történő eladás blokkolva van.

5. 05

   Catastro frissítés + Önkormányzati bejegyzés

   Miután a DGRP-nél bejegyezték, nyújtson be másolatot a Municipalidad Catastro-jához, hogy a következő évi ingatlanadó a vevő nevére kerüljön. Ennek elmulasztása a leggyakoribb oka annak, hogy a vevő két évvel később a korábbi tulajdonosnak címzett adószámlát kap.

Teljes tranzakciós költség (közjegyző + DGRP + Catastro + kisebb illetékek): jellemzően a bevallott ár 2,5-4%-a. Az ingatlanügynöki jutalékok ezen felül vannak — lásd a következő szakaszt.

Ügynöki díjak + hirdetések

Hol hirdetnek valójában paraguayi ingatlant és mibe kerül az ügynök.

Nincs országos MLS. A hirdetések három platformra plus Facebook + WhatsApp csoportokra szakadnak. Sok ingatlan csak a helyi 'inmobiliaria' (ügynökség) hálózaton keresztül jelenik meg, és sosem kerül a nyilvános oldalakra.

Where listings live

• Infocasas

  A legnagyobb nyilvános portál. Legjobb lefedettség Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná területén. Szűrhető környék, m², ár alapján. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Erős prémium hirdetésekhez Asunción külvárosaiban (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) és a Ypacaraí-tónál. Az archív fotók lemaradnak — ellenőrizze repülés előtt.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregátor + általános apróhirdetések. Hasznos chácarákhoz és vidéki telkekhez, amelyeket a nagyobb oldalak kihagynak.

• Helyi inmobiliaria hálózatok

  Minden megyei fővárosban. Sok rendes ingatlan sosem jut el a portálokra — sétáljon be 2–3 inmobiliariába a helyszínen, és kérdezzen piacon kívüli hirdetésekre.

• Facebook + WhatsApp csoportok

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. A közvetlen tulajdonosi értékesítések megkerülik az ügynöki jutalékokat, de kihagyják a due diligence réteget.

Commission reality

• Vevő ügynöke: az eladási ár 3-5%-a, a vevő fizeti a zárásnál.
• Eladó ügynöke: 3-5%, az eladó fizeti a zárásnál.
• A teljes együttes jutalék tehát 6-10%-ra rúg, jóval magasabb az amerikai 5-6%-os standardnál.
• Alkudható: igen. Nagyobb tranzakcióknál (>US$ 200k) a legtöbb ügynök elfogad oldalanként 2-3%-ot. Mindig kérdezz rá.

Finanszírozás

Jelzáloghitelek — gyakorlatilag csak PR-tulajdonosoknak, és 30–50% önerő.

A paraguayi bankok nem nyújtanak jelzáloghitelt nem rezidenseknek. A TR-jogosultak néha jogosultak jelentős önerővel és egy 6+ hónapos jövedelemnyommal egy paraguayi számlán, de minden ingatlanügynök standard tanácsa: fizess készpénzzel. A legtöbb külföldi vevő így tesz.

Egyes eladók közvetlenül kínálnak finanszírozást (financiación del propietario): 30-50% önerő, 5-10 éves futamidő, 8-12% kamat. Ezt dokumentáld gondosan, és mindig helyezz letétbe egy közjegyzőnél — az informális eladói finanszírozásnál fordul elő a legmagasabb csalási arány a helyi piacon.

Éves költségek

Ingatlanadó + visszatérő költségek.

Paraguay éves ingatlanadója (Impuesto Inmobiliario) nemzetközi mércével alacsony — 1% a kataszteri értékre, nem a piaci értékre. A kataszteri értékek jellemzően a piaci érték 30-60%-a, így a tényleges kulcs az általad valójában fizetett összeg 0,3-0,6%-án ül. Ez egy kis tétel a teljes megélhetési költségben.

• Impuesto Inmobiliario (éves ingatlanadó)

  1% az avalúo fiscal-ból

  A Municipalidad-nak fizetendő 2 részletben (március + szeptember). Az Avalúo fiscal a Catastro-nál tartott kataszteri érték — általában a piaci érték 30-60%-a. A 2026-os adóértékeket a Decreto 5181/2025 +4,1%-kal igazította ki. Az önkormányzati weboldalak (Asunción, Encarnación) elfogadják az online fizetést.

• Tasa de barrido + alumbrado (utcaseprés + világítás)

  Gs. 200 000–800 000/év

  Ingatlanonkénti pótdíj az Impuesto Inmobiliario-val együtt szedve.

• Edificio díj (HOA megfelelő)

  Gs. 400 000–2 500 000/hó

  Az asuncióni lakások 'expensa común'-t számolnak fel a biztonságért, liftért, medencéért, házszemélyzetért. US$ 65-405/hó. A házaknak nincs ilyen, de külön fizetnek a magánbiztonságért.

• Éves lakásbiztosítás

  0,15–0,30% az értékből

  Opcionális, de a hitelezők megkövetelik jelzálogosított ingatlanokra. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Bérleti jövedelem adó (ha bérbe adja)

  8% IRP-RC

  A paraguayi ingatlanból származó bérleti díjat helyben 'rentas de capital'-ként adóztatják egységes 8%-kal a Ley 6380/2019 alapján. Ez belföldi jövedelem, nem külföldi. A RUC-jogosultak évente nyújtanak be bevallást.

Ár valóság

Mennyit fizet ténylegesen négyzetméterenként.

Az alábbi számok 2026 közepi hirdetések, Infocasas + helyszíni ellenőrzések mintából. Kalibrálásként és nem árajánlatként kezelje — a környékszintű variáció nagy.

Először béreljen

Béreljen vásárlás előtt — szinte mindenki profitál belőle.

A bérleti piac gyors és rugalmas. 6–12 hónap bérlés vásárlás előtt lehetővé teszi a környék megismerését, piacon kívüli üzletekről hallani, és egy drága tulajdoni due diligence hibát elkerülni.

• Standard bérleti szerződés: 12 vagy 24 hónap, 1 hónap kaució + 1 hónap előleg. Nincs ügynöki díj a bérleményeken, ha közvetlenül Infocasas-on keresztül megy, ~fél hónap inmobiliarián keresztül.
• Bérleti hozam asuncióni lakásokon: 5-7% bruttó. Szűk az US/EU mércékhez képest, de összhangban van az erős USD-vásárlási kereslettel.
• Bútorozott rövid távú (Airbnb-stílusú) lakások széles körben elérhetők Villa Morrában + Carmelitasban a bútorozatlan hosszú távú díjak 1,5-2,5-szeresén. Hasznos az első 30 napra.
• A kevésbé látogatott környékek bérleményei ritkán szerepelnek portálokon. Sétáljon be a helyi inmobiliariakba és kérdezzen 'alquiler 1 año'-ra.

Gyakori buktatók

Hol mennek félre a tranzakciók.

• A boleta de informes kihagyása

  A tulajdoni csalás ritkább, mint régen volt, de még előfordul. A 30 éves előzmény feltárja a megosztott tulajdon problémáit, a vitatott öröklést, a fel nem oldott jelzálogokat. Költség: ~US$ 30. Mindig.

• Bizalom a verbális ár 'descuentos'-okban

  Egyes eladók és közvetítők alacsony deklarált vételárban állapodnak meg (hogy csökkentsék a tranzakciós adót), a különbözetet a vevő készpénzben fizeti, könyvön kívül. Csábító és nagyon elterjedt, de a DGRP csak a deklarált összeget rögzíti, ezért az újraeladáskor az adók hátrányosan érintik Önt, ráadásul az alulbevallás illegális a SEPRELAD AML-szabályai szerint.

• Agroföld vásárlása a határsávban

  Még paraguayi szalmabábú-tulajdonoson keresztül is. A Ley de Frontera megsértésekkel kapcsolatos bírósági visszafordítások 2023 óta nőnek.

• A Catastro frissítés kihagyása

  Az ingatlanadó tovább számláz az eladónak, te nem kapod meg a számlát, késedelmi díjak halmozódnak fel. Mindig nyújtsd be a cambio de titular-t a DGRP bejegyzéstől számított 30 napon belül.

• Informális eladó-finanszírozás

  Ha eladó-finanszírozást fogad el, escrow legyen jó hírű közjegyzőnél. Soha ne utaljon személyes számlára kézfogásra.

• Felújítás engedély nélkül

  Asunción + Encarnación egyaránt megkövetel permiso de obra-t szerkezeti munkához. Anélkül üzemelni + később továbbértékesíteni azt jelenti, hogy egy nem engedélyezett struktúra megjelenik a due diligence-ben és csökkenti a vevő ajánlatát.

GYIK

Ingatlanvásárlás Paraguayban – gyakori kérdések