การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปารากวัย ชาวต่างชาติทำอะไรได้ อะไรห้าม และค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

พื้นฐาน

การถือครองกรรมสิทธิ์เต็มสำหรับชาวต่างชาติ — นอกเขตชายแดน

ปารากวัยไม่มีข้อจำกัดทั่วไปเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเมือง ที่ดินในเมือง หรือที่ดินที่ไม่ใช่ชนบทของชาวต่างชาติ คุณสามารถซื้อด้วยตราประทับนักท่องเที่ยว ลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ และให้เช่าทรัพย์สินได้ ข้อจำกัดที่มีความหมายเพียงอย่างเดียวคือเขตชายแดนเกษตรกรรมที่อธิบายด้านล่าง

• เปิดให้ทุกคน: นักท่องเที่ยว ผู้ถือ TR ผู้ถือ PR พลเมือง — กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (escritura pública) ที่ลงทะเบียนที่ DGRP
• ไม่มีการลงทุนขั้นต่ำ ไม่มีสูงสุด ไม่มีกฎการมีตัวตนในท้องถิ่นประจำปี ทรัพย์สินเป็นของคุณตลอดไป
• มรดก: อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของส่งต่อตามกฎหมายมรดกของ Paraguay ทายาทยื่นที่ศาลแพ่งท้องถิ่น โดยปกติเป็นกระบวนการ 3–6 เดือน ไม่มีภาษีมรดกจากมูลค่าทรัพย์สิน แต่มีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเล็กน้อย
• การถือกรรมสิทธิ์ร่วมและการถือกรรมสิทธิ์ผ่านบริษัทใช้ได้ทั้งคู่ นักลงทุนจำนวนมากจดกรรมสิทธิ์ผ่าน SA หรือ SRL ของ Paraguay เมื่อเป้าหมายคือรายได้ค่าเช่าหรือการขายต่อในที่สุด เพราะการคำนวณในระดับบริษัทสามารถนำภาษีทรัพย์สิน 1% มาหักลบกับ IRP ค่าเช่าได้
• การให้เช่า: การถือครองทรัพย์สินให้เช่าต้องมี RUC (จึงต้องมี Cédula) นักท่องเที่ยวที่ซื้อในฐานะนักลงทุนล้วนๆ มักจะลงทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นรายบุคคลแต่ส่งรายได้ค่าเช่าผ่านบริษัทจัดการของปารากวัย

ข้อจำกัดใหญ่ข้อเดียว

เขตชายแดน 50 กม. — สำหรับคนชาติประเทศชายแดนเท่านั้น

Ley Nº 2532/2005 หรือ Ley de Frontera ห้ามพลเมืองของประเทศที่มีพรมแดนติดกัน (บราซิล อาร์เจนตินา โบลิเวีย) และบริษัทที่ถือหุ้นส่วนใหญ่โดยพวกเขา จากการเป็นเจ้าของหรือเช่าที่ดินเกษตรในรัศมี 50 กม. จากชายแดนนานาชาติที่เกี่ยวข้อง พลเมืองจากประเทศที่ไม่ใช่เพื่อนบ้าน (หนังสือเดินทาง US, UK, EU, เอเชีย, แอฟริกา) ไม่อยู่ในขอบเขตนี้: คุณสามารถซื้อที่ดินเกษตรในเขตชายแดนได้หากหนังสือเดินทางของคุณไม่ใช่จากประเทศเพื่อนบ้าน ที่ดินในเมืองได้รับการยกเว้นสำหรับทุกคน

• ใครถูกจำกัด: คนชาติของบราซิล อาร์เจนตินา และโบลิเวีย รวมถึงบริษัทที่คนชาติประเทศชายแดนเป็นเจ้าของ >50% ของทุน ผู้ถือ PR จากประเทศเหล่านั้นยังคงถือว่าเป็นชาวต่างชาติเพื่อจุดประสงค์นี้
• ใครไม่ถูกจำกัด: ผู้ถือพาสปอร์ตสหรัฐฯ, สหราชอาณาจักร, EU, เอเชีย, แอฟริกาไม่ได้รับผลกระทบจาก Ley 2532/2005 — ทั้งที่ดินในเมืองและในชนบทในเขตชายแดนสามารถซื้อได้ Decreto 7525/2011 reglamento ยืนยันขอบเขตประเทศชายแดน
• ภูมิศาสตร์: 50 กม. วัดจากชายแดนทางบกหรือทางแม่น้ำที่เกี่ยวข้อง ชายแดนบราซิลกระทบบางส่วนของ Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; ชายแดนอาร์เจนตินากระทบ Misiones, Itapúa, Ñeembucú; ชายแดนโบลิเวียกระทบ Boquerón และ Alto Paraguay
• ไม่ใช้กับ: ที่ดินที่จัดโซนเมืองภายในแถบ, chácara ต่ำกว่า ~3 เฮกตาร์ที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัย, ทรัพย์สินที่เป็นของพลเมืองปารากวัย (รวมถึงพลเมืองที่ผ่านการแปลงสัญชาติด้วยการอนุมัติ Poder Ejecutivo เป็นกรณีๆ ไป) หรือชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ประเทศชายแดน
• ทางออกสำหรับคนบราซิล/อาร์เจนตินา/โบลิเวีย: จัดโครงสร้างการถือครองผ่านพลเมืองปารากวัย (คู่สมรส คู่หู ผู้ดูแลทรัพย์) — แต่ความเสี่ยงการฉ้อโกงกรรมสิทธิ์ที่นี่เป็นเรื่องจริง การพลิกคำพิพากษาของศาลในการละเมิด Ley 2532/2005 เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2023
• พลเมืองที่แปลงสัญชาติ (รวมถึงอดีตพลเมืองประเทศชายแดน): สามารถยื่นขออนุญาตจากฝ่ายบริหารภายใต้ Decreto 7525/2011 กระบวนการนี้มีอยู่แต่ช้า (12–18 เดือน) คุ้มค่าเฉพาะการลงทุนเกษตรขนาดใหญ่เท่านั้น

การทำธุรกรรม

จากการประกาศขายถึงกรรมสิทธิ์ — ขั้นตอนมาตรฐาน

การซื้อทั่วไปใช้เวลา 30–60 วัน ตั้งแต่ข้อเสนอที่ตอบรับจนถึงการจดกรรมสิทธิ์ ครึ่งหนึ่งของเวลานั้นรออยู่ที่ DGRP เพื่อรอคิวจดทะเบียนที่ค้างอยู่ ให้เผื่อเวลานี้ไว้

1. 01

   จองและ boleta de informes (การค้นหากรรมสิทธิ์)

   ลงนาม 'boleta de reserva' พร้อมเงินมัดจำ 5–10% โนตารีของผู้ขาย (หรือของคุณ) ดึง boleta de informes จาก DGRP — ประวัติกรรมสิทธิ์ 30 ปีที่แสดงการโอนทั้งหมด ภาระจำนอง และภาระผูกพัน อย่าข้ามขั้นตอนนี้เด็ดขาด ค่าใช้จ่าย: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41)

2. 02

   การตรวจสอบ Catastro + การสำรวจ

   ดึงไฟล์ Catastro จาก Catastro เพื่อยืนยันขอบเขตตรงกับโฉนดและอ่าน avalúo fiscal (มูลค่า Catastro, ฐานสำหรับภาษีทรัพย์สิน) สำหรับที่ดินชนบท ให้ทำการสำรวจใหม่ — ขอบเขตชนบทของปารากวัยเปลี่ยนแปลงไปตามทศวรรษ

3. 03

   Escritura pública (โฉนดสาธารณะ)

   ทั้งสองฝ่ายลงนามในโฉนดต่อหน้าโนตารี (escribano público) โฉนดระบุอสังหาริมทรัพย์ ราคา และลำดับการถือกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมโนตารี: 0.75–2% ของราคาที่แจ้ง ตามอัตราแบบขั้นบันไดของ Ley 1307/87 (ดีลเล็กกว่าอยู่ปลายสูง ดีลใหญ่กว่าอยู่ปลายต่ำ) โดยปกติผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

4. 04

   การลงทะเบียน DGRP

   โนตารียื่นโฉนดที่ลงนามแล้วต่อ DGRP เพื่อจดบันทึกใน Registro de Inmuebles คิวที่ค้างมาตรฐาน: 15–45 วัน ใน Asunción นานกว่านั้นในต่างจังหวัด จนกว่าจะจดบันทึก ผู้ซื้อเป็นเจ้าของตามกฎหมายแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน — การขายให้บุคคลภายนอกถูกระงับ

5. 05

   อัพเดท Catastro + การลงทะเบียน Municipal

   เมื่อลงทะเบียนที่ DGRP แล้ว ยื่นสำเนากับ Catastro ของ Municipalidad เพื่อเปลี่ยนภาษีทรัพย์สินของปีหน้าเป็นชื่อผู้ซื้อ การไม่ทำสิ่งนี้เป็นเหตุผลที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้ซื้อได้รับใบเรียกเก็บภาษีที่ส่งไปยังเจ้าของก่อนหน้านี้สองปีต่อมา

ค่าธุรกรรมรวม (โนตารี + DGRP + Catastro + อากรแสตมป์เล็กน้อย): โดยปกติ 2.5–4% ของราคาที่แจ้ง ค่าคอมมิชชันนายหน้าอยู่บนนั้น — ดูส่วนถัดไป

ค่าธรรมเนียมนายหน้า + ประกาศขาย

อสังหาริมทรัพย์ปารากวัยถูกประกาศขายที่ไหนจริงๆ และนายหน้าราคาเท่าไหร่

ไม่มี MLS ทั่วประเทศ ประกาศขายกระจายอยู่ในสามแพลตฟอร์มบวกกลุ่ม Facebook + WhatsApp ทรัพย์สินจำนวนมากปรากฏผ่านเครือข่าย 'inmobiliaria' (เอเจนซี่) ในท้องถิ่นเท่านั้น และไม่เคยขึ้นเว็บไซต์สาธารณะ

Where listings live

• Infocasas

  พอร์ทัลสาธารณะที่ใหญ่ที่สุด ครอบคลุมดีที่สุดใน Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná กรองได้ตามย่าน, ตร.ม., ช่วงราคา URL: infocasas.com.py

• Vivendi

  แข็งแกร่งสำหรับประกาศพรีเมี่ยมในชานเมือง Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) และ Lake Ypacaraí ภาพประวัติศาสตร์ล่าช้า — ตรวจสอบก่อนบินมา

• Inmobusqueda + Clasipar

  ผู้รวบรวม + ประกาศจำแนกประเภททั่วไป มีประโยชน์สำหรับ chácara และที่ดินชนบทที่เว็บไซต์ใหญ่กว่าข้ามไป

• เครือข่าย inmobiliaria ท้องถิ่น

  ในเมืองหลวงทุกจังหวัด ทรัพย์สินดีๆ จำนวนมากไม่เคยถึงพอร์ทัล — เดินเข้า inmobiliaria 2–3 ที่บนพื้นและถามหาประกาศนอกตลาด

• กลุ่ม Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay' การขายตรงจากเจ้าของหลีกเลี่ยงค่าคอมมิชชั่นเอเจนต์ แต่ข้ามชั้นการตรวจสอบสถานะ

Commission reality

• นายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ: 3–5% ของราคาขาย จ่ายโดยผู้ซื้อตอนปิดดีล
• นายหน้าฝ่ายผู้ขาย: 3–5% จ่ายโดยผู้ขายตอนปิดดีล
• ค่าคอมมิชชันรวมทั้งหมดจึงอยู่ที่ 6–10% สูงกว่ามาตรฐานสหรัฐที่ 5–6% มาก
• ต่อรองได้: ได้ สำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ (>US$ 200k) นายหน้าส่วนใหญ่ยอมรับ 2–3% ต่อฝ่าย ถามเสมอ

การจัดหาเงินทุน

จำนอง — ในทางปฏิบัติ PR-only และดาวน์ 30–50%

ธนาคาร Paraguay ไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ ผู้ถือ TR บางครั้งผ่านเกณฑ์ได้หากมีเงินดาวน์มากและมีประวัติรายได้ 6 เดือนขึ้นไปในบัญชี Paraguay แต่คำแนะนำมาตรฐานจากนายหน้าทุกคนคือ: จ่ายเงินสด ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ทำเช่นนั้น

ผู้ขายบางรายเสนอการจัดไฟแนนซ์โดยตรง (financiación del propietario): ดาวน์ 30–50% ระยะ 5–10 ปี ดอกเบี้ย 8–12% จัดทำเอกสารเรื่องนี้อย่างรอบคอบและวางเงินกับโนตารีเสมอ — การจัดไฟแนนซ์โดยผู้ขายแบบไม่เป็นทางการมีอัตราการฉ้อโกงสูงที่สุดในตลาดท้องถิ่น

ค่าใช้จ่ายประจำปี

ภาษีทรัพย์สิน + ค่าใช้จ่ายประจำ

ภาษีทรัพย์สินรายปีของ Paraguay (Impuesto Inmobiliario) ต่ำตามมาตรฐานโลก — 1% ของมูลค่าตามทะเบียน ไม่ใช่มูลค่าตลาด มูลค่าตามทะเบียนโดยปกติอยู่ที่ 30–60% ของตลาด ดังนั้นอัตราที่แท้จริงจึงอยู่ที่ 0.3–0.6% ของสิ่งที่คุณจ่ายจริง เป็นรายการเล็ก ๆ ใน ค่าครองชีพ โดยรวม

• Impuesto Inmobiliario (ภาษีทรัพย์สินประจำปี)

  1% ของ avalúo fiscal

  จ่ายให้ Municipalidad ใน 2 งวด (มีนาคม + กันยายน) Avalúo fiscal คือมูลค่าตามทะเบียนที่ Catastro เก็บไว้ — โดยปกติ 30–60% ของตลาด มูลค่าทางภาษีปี 2026 ได้รับการปรับ +4.1% โดย Decreto 5181/2025 เว็บไซต์เทศบาล (Asunción, Encarnación) รับการชำระเงินออนไลน์

• Tasa de barrido + alumbrado (กวาดถนน + แสงสว่าง)

  Gs. 200,000–800,000/ปี

  ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมต่อทรัพย์สินที่เก็บพร้อมกับ Impuesto Inmobiliario

• ค่า Edificio (เทียบเท่า HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/เดือน

  อพาร์ตเมนต์ใน Asunción เก็บ 'expensa común' สำหรับรักษาความปลอดภัย ลิฟต์ สระว่ายน้ำ พนักงานอาคาร US$ 65–405/เดือน บ้านไม่มีค่านี้แต่จ่ายค่ารักษาความปลอดภัยส่วนตัวแยกต่างหาก

• ประกันบ้านประจำปี

  0.15–0.30% ของมูลค่า

  เป็นทางเลือกแต่ผู้ให้กู้ต้องการสำหรับทรัพย์สินที่จำนอง Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy

• ภาษีรายได้ค่าเช่า (ถ้าคุณให้เช่า)

  8% IRP-RC

  รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ใน Paraguay เสียภาษีภายในประเทศในฐานะ 'rentas de capital' ที่อัตราคงที่ 8% ภายใต้ Ley 6380/2019 เป็นรายได้ในประเทศ ไม่ใช่ต่างประเทศ ผู้ถือ RUC ยื่นรายปี

ความเป็นจริงของราคา

สิ่งที่คุณจ่ายต่อตารางเมตรจริงๆ

ตัวเลขด้านล่างเป็นประกาศกลางปี 2026 สุ่มจาก Infocasas + การตรวจสอบในพื้นที่ ถือว่าเป็นการสอบเทียบไม่ใช่ใบเสนอราคา — การเปลี่ยนแปลงในระดับย่านนั้นใหญ่

เช่าก่อน

เช่าก่อนซื้อ — เกือบทุกคนได้ประโยชน์

ตลาดเช่ารวดเร็วและยืดหยุ่น การเช่า 6–12 เดือนก่อนซื้อช่วยให้คุณเรียนรู้ย่าน ได้ยินเกี่ยวกับดีลนอกตลาด และหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์ที่มีราคาแพง

• สัญญาเช่ามาตรฐาน: 12 หรือ 24 เดือน เงินมัดจำ 1 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน ไม่มีค่าธรรมเนียมเอเจนต์สำหรับการเช่าหากคุณผ่าน Infocasas โดยตรง ~ครึ่งเดือนหากผ่าน inmobiliaria
• ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดใน Asunción: 5–7% รวม ต่ำตามมาตรฐานสหรัฐ/สหภาพยุโรปแต่สม่ำเสมอ สอดคล้องกับความต้องการซื้อด้วยเงิน USD ที่แข็งแกร่ง
• ที่พักตกแต่งครบระยะสั้น (แบบ Airbnb) มีให้เลือกมากมายใน Villa Morra + Carmelitas ที่อัตรา 1.5–2.5 เท่า ของค่าเช่าระยะยาวแบบไม่ตกแต่ง มีประโยชน์สำหรับ 30 วันแรก
• การเช่าในย่านที่มีคนเดินผ่านน้อยกว่ามักไม่ปรากฏในพอร์ทัล เดินเข้า inmobiliarias ในท้องถิ่นและถามหา 'alquiler 1 año'

ข้อผิดพลาดทั่วไป

ที่ที่ธุรกรรมผิดพลาด

• ข้าม boleta de informes

  การฉ้อโกงกรรมสิทธิ์เกิดน้อยกว่าแต่ก่อนแต่ก็ยังเกิดขึ้น ประวัติ 30 ปีเผยปัญหากรรมสิทธิ์แยก มรดกที่มีข้อพิพาท จำนองที่ยังไม่ปลด ค่าใช้จ่าย: ~US$ 30 ทำเสมอ

• เชื่อใจ 'descuentos' ราคาด้วยปาก

  ผู้ขายและตัวแทนบางรายตกลงราคาที่ประกาศต่ำ (เพื่อลดภาษีธุรกรรม) โดยผู้ซื้อจ่ายส่วนต่างเป็นเงินสดนอกบัญชี ดึงดูดและพบได้บ่อยมาก แต่ DGRP บันทึกเฉพาะตัวเลขที่ประกาศ ดังนั้นภาษีการขายต่อจะทำให้คุณเสียเปรียบในภายหลัง และการประกาศต่ำกว่าความเป็นจริงนั้นผิดกฎหมายภายใต้กฎ AML ของ SEPRELAD

• การซื้อที่ดินเกษตรในเขตชายแดน

  แม้ผ่านเจ้าของฟางปารากวัย การพลิกคำพิพากษาของศาลในการละเมิด Ley de Frontera เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2023

• ข้ามการอัพเดท Catastro

  ภาษีทรัพย์สินยังออกใบเรียกเก็บถึงผู้ขาย คุณไม่ได้รับใบเรียกเก็บ คุณสะสมค่าปรับล่าช้า ยื่น cambio de titular ภายใน 30 วัน หลังจดบันทึกที่ DGRP เสมอ

• เงินกู้จากผู้ขายแบบไม่เป็นทางการ

  หากคุณยอมรับเงินกู้จากผู้ขาย ฝากที่ escribano ที่มีชื่อเสียง อย่าโอนเงินไปยังบัญชีส่วนตัวด้วยการจับมือ

• การปรับปรุงโดยไม่มีใบอนุญาต

  ทั้ง Asunción + Encarnación ต้องการ permiso de obra สำหรับงานโครงสร้าง การดำเนินงานโดยไม่มีและการขายต่อในภายหลังหมายความว่าโครงสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตปรากฏในการตรวจสอบสถานะและลดข้อเสนอของผู้ซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปารากวัย — คำถามที่พบบ่อย