Immobilienkauf in Paraguay. Was Ausländer dürfen, was tabu ist und was es kostet.

Die Grundlage

Volles Eigentum für Ausländer — außerhalb der Grenzzone.

Paraguay hat keine generelle Beschränkung des ausländischen Eigentums an städtischen Immobilien, städtischem Grund oder nicht-ländlichen Parzellen. Sie können mit einem Touristenstempel kaufen, den Titel auf Ihren Namen registrieren und die Immobilie vermieten. Die einzige nennenswerte Beschränkung ist die landwirtschaftliche Grenzzone, die unten erläutert wird.

• Offen für alle: Touristen, TR-Inhaber, PR-Inhaber, Bürger — volles Eigentum (escritura pública), eingetragen beim DGRP.
• Keine Mindestinvestition, kein Maximum, keine jährliche Anwesenheitspflicht. Die Immobilie gehört Ihnen unbegrenzt.
• Erbschaft: Immobilien in ausländischem Besitz gehen nach paraguayischem Erbrecht über. Erben reichen beim örtlichen Zivilgericht ein, in der Regel ein 3–6 Monate dauernder Prozess. Keine Erbschaftssteuer auf den Wert der Immobilie, aber es fällt eine geringe Registrierungsgebühr an.
• Gemeinschaftseigentum und Eigentum über eine Gesellschaft funktionieren beide. Viele Investoren halten den Titel über eine paraguayische SA oder SRL, wenn das Ziel Mieteinnahmen oder ein späterer Wiederverkauf ist, weil sich die Rechnung auf Unternehmensebene gegen die 1 % Grundsteuer mit der Miet-IRP verrechnen lässt.
• Vermietung: Mietimmobilien zu halten erfordert eine RUC (also eine Cédula). Touristen, die als reine Investoren kaufen, registrieren den Titel typischerweise persönlich, leiten Mieteinnahmen aber über eine paraguayische Verwaltungsgesellschaft.

Die eine große Beschränkung

Die 50-km-Grenzzone — nur für Anrainerstaatsangehörige.

Ley Nº 2532/2005, die Ley de Frontera, verbietet Staatsangehörigen der Nachbarländer (Brasilien, Argentinien, Bolivien) und Unternehmen in deren Mehrheitsbesitz den Kauf oder die Anmietung von LÄNDLICHEM Land innerhalb von 50 km der entsprechenden Staatsgrenze. Nicht-Nachbarstaaten-Angehörige (US-, UK-, EU-, asiatische und afrikanische Pässe) sind NICHT erfasst: Sie können ländliche Grundstücke in der Grenzzone erwerben, sofern Ihr Pass nicht von einem Nachbarland stammt. Urbane Grundstücke sind für alle ausgenommen.

• Wer eingeschränkt ist: Staatsangehörige Brasiliens, Argentiniens und Boliviens sowie Unternehmen, in denen Anrainerstaatsangehörige >50 % des Kapitals halten. PR-Inhaber aus diesen Ländern gelten dafür weiterhin als Ausländer.
• Wer NICHT eingeschränkt ist: Inhaber von US-, UK-, EU-, asiatischen, afrikanischen Pässen sind von Ley 2532/2005 nicht betroffen — sowohl städtisches ALS AUCH ländliches Land in der Grenzzone ist erwerbbar. Der Decreto 7525/2011 reglamento bestätigt den Anrainer-Geltungsbereich.
• Geografie: 50 km gemessen von der entsprechenden Land- oder Flussgrenze. Die brasilianische Grenze betrifft Teile von Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; die argentinische Grenze betrifft Misiones, Itapúa, Ñeembucú; die bolivianische Grenze betrifft Boquerón und Alto Paraguay.
• Gilt nicht für: städtisch ausgewiesene Parzellen innerhalb der Zone, chácaras unter ~3 Hektar zur Eigennutzung, Immobilien paraguayischer Bürger (einschließlich eingebürgerter mit fallweiser Genehmigung des Poder Ejecutivo) oder nicht-anrainerstaatliche Ausländer.
• Umweg für Brasilianer/Argentinier/Bolivianer: den Besitz über einen paraguayischen Bürger strukturieren (Ehepartner, Partner, Treuhänder) — aber Titelbetrugsrisiken sind hier real. Gerichtliche Aufhebungen wegen Verstößen gegen Ley 2532/2005 nehmen seit 2023 zu.
• Eingebürgerte Staatsbürger (einschl. ehemaliger Angehöriger von Nachbarländern): können eine Genehmigung der Exekutive nach Decreto 7525/2011 beantragen. Das Verfahren existiert, ist aber langsam (12–18 Monate); nur bei größeren Agrarinvestitionen lohnenswert.

Die Transaktion

Vom Inserat zum Titel — der Standardablauf.

Ein typischer Kauf dauert 30–60 Tage vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Eigentumstitel. Die Hälfte davon sitzt man beim DGRP und wartet auf den Eintragungsrückstand. Plane den Zeitfaktor ein.

1. 01

   Reservierung & boleta de informes (Titelrecherche)

   Unterzeichne eine ‚boleta de reserva‘ mit einer Anzahlung von 5–10 %. Der Notar des Verkäufers (oder deiner) zieht die boleta de informes beim DGRP — eine 30-jährige Eigentumshistorie, die alle Übertragungen, Pfandrechte und Belastungen zeigt. Lass diesen Schritt NIEMALS aus. Kosten: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katasterprüfung + Vermessung

   Holen Sie die Katasterakte vom Catastro, um zu bestätigen, dass die Grenzen mit der Urkunde übereinstimmen, und um den avalúo fiscal (Katasterwert, Grundlage der Grundsteuer) zu lesen. Für ländliche Parzellen geben Sie eine frische Vermessung in Auftrag — paraguayische ländliche Grenzen verschieben sich über Jahrzehnte.

3. 03

   Escritura pública (öffentliche Urkunde)

   Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde bei einem Notar (escribano público). Die Urkunde führt die Immobilie, den Preis und die Eigentumskette auf. Notargebühr: 0,75–2 % des deklarierten Preises, gestaffelte Skala nach Ley 1307/87 (kleinere Geschäfte am oberen Ende, größere am unteren). In der Regel zahlt der Käufer.

4. 04

   DGRP-Eintragung

   Der Notar reicht die unterzeichnete Urkunde beim DGRP zur Eintragung in das Registro de Inmuebles ein. Standard-Rückstand: 15–45 Tage in Asunción, in den Regionen länger. Bis zur Eintragung ist der Käufer der rechtliche, aber nicht der eingetragene Eigentümer — ein Verkauf an Dritte ist blockiert.

5. 05

   Catastro-Aktualisierung + kommunale Eintragung

   Sobald beim DGRP eingetragen, reichen Sie eine Kopie beim Catastro der Municipalidad ein, um die Grundsteuer des nächsten Jahres auf den Namen des Käufers zu setzen. Dies zu unterlassen ist der häufigste Grund, warum ein Käufer zwei Jahre später eine Steuerrechnung an den vorherigen Eigentümer adressiert bekommt.

Gesamte Transaktionskosten (Notar + DGRP + Catastro + kleinere Stempelgebühren): typischerweise 2,5–4 % des deklarierten Preises. Maklerprovisionen kommen obendrauf — siehe den nächsten Abschnitt.

Maklergebühren + Inserate

Wo paraguayische Immobilien tatsächlich gelistet sind und was der Makler kostet.

Es gibt kein landesweites MLS. Inserate fragmentieren sich auf drei Plattformen plus Facebook- und WhatsApp-Gruppen. Viele Immobilien tauchen nur über das lokale 'inmobiliaria'-Netzwerk (Agentur) auf und erreichen die öffentlichen Seiten nie.

Where listings live

• Infocasas

  Das größte öffentliche Portal. Beste Abdeckung in Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filterbar nach Stadtviertel, m², Preisbereich. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stark für Premium-Inserate in Asunción-Vororten (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) und am Lago Ypacaraí. Historische Fotos hinken — vor dem Anflug verifizieren.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + allgemeine Kleinanzeigen. Nützlich für chácaras und ländliche Parzellen, die größere Seiten überspringen.

• Lokale inmobiliaria-Netzwerke

  In jeder Departementshauptstadt. Viele anständige Immobilien erreichen die Portale nie — gehen Sie in 2–3 inmobiliarias vor Ort und fragen Sie nach Off-Market-Inseraten.

• Facebook + WhatsApp-Gruppen

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direktverkäufe vom Eigentümer umgehen Maklerprovisionen, aber überspringen die Due-Diligence-Schicht.

Commission reality

• Käufermakler: 3–5 % des Verkaufspreises, zahlbar vom Käufer beim Abschluss.
• Verkäufermakler: 3–5 %, zahlbar vom Verkäufer beim Abschluss.
• Die kombinierte Gesamtprovision landet daher bei 6–10 %, weit höher als der US-Standard von 5–6 %.
• Verhandelbar: ja. Bei größeren Transaktionen (>US$ 200k) akzeptieren die meisten Makler 2–3 % pro Seite. Frag immer nach.

Finanzierung

Hypotheken — praktisch nur PR und 30–50 % Anzahlung.

Paraguayische Banken vergeben keine Hypotheken an Nichtansässige. TR-Inhaber qualifizieren sich manchmal mit erheblichen Anzahlungen und einem 6+ Monate langen Einkommensnachweis auf einem paraguayischen Konto, aber der Standardrat jedes Maklers lautet: bar zahlen. Die meisten ausländischen Käufer tun das.

Manche Verkäufer bieten direkt eine Finanzierung an (financiación del propietario): 30–50 % Anzahlung, 5–10 Jahre Laufzeit, 8–12 % Zinsen. Dokumentiere dies sorgfältig und hinterlege das Geld immer treuhänderisch bei einem Notar — informelle Verkäuferfinanzierungen weisen im lokalen Markt die höchste Betrugsrate auf.

Jährliche Kosten

Grundsteuer + laufende Kosten.

Paraguays jährliche Grundsteuer (Impuesto Inmobiliario) ist im weltweiten Vergleich niedrig — 1 % auf den Katasterwert, nicht den Marktwert. Katasterwerte liegen typischerweise bei 30–60 % des Marktwerts, also liegt der effektive Satz bei 0,3–0,6 % dessen, was du tatsächlich bezahlt hast. Es ist ein kleiner Posten in den gesamten Lebenshaltungskosten.

• Impuesto Inmobiliario (jährliche Grundsteuer)

  1 % des avalúo fiscal

  Zu zahlen an die Municipalidad in 2 Raten (März + September). Der Avalúo fiscal ist der beim Catastro geführte Katasterwert — üblicherweise 30–60 % des Marktwerts. Die fiskalischen Werte für 2026 wurden per Decreto 5181/2025 um +4,1 % angepasst. Die Websites der Stadtverwaltungen (Asunción, Encarnación) akzeptieren Online-Zahlung.

• Tasa de barrido + alumbrado (Straßenkehre + Beleuchtung)

  Gs. 200.000–800.000/Jahr

  Pro-Immobilie-Aufschlag, eingezogen mit dem Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-Gebühr (HOA-Äquivalent)

  Gs. 400.000–2.500.000/Monat

  Wohnungen in Asunción erheben eine ‚expensa común‘ für Sicherheit, Aufzug, Pool und Hauspersonal. US$ 65–405/Monat. Häuser haben keine, zahlen aber separat für privaten Sicherheitsdienst.

• Jährliche Hausversicherung

  0,15–0,30 % des Werts

  Optional, aber Kreditgeber verlangen sie für hypothekenbelastete Immobilien. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Mieteinkommensteuer (falls Sie vermieten)

  8 % IRP-RC

  Mieteinnahmen aus paraguayischen Immobilien werden lokal als ‚rentas de capital‘ pauschal mit 8 % nach Ley 6380/2019 besteuert. Es handelt sich um inländisches Einkommen, nicht um ausländisches. RUC-Inhaber reichen jährlich ein.

Preisrealität

Was Sie tatsächlich pro Quadratmeter zahlen.

Die Zahlen unten sind Inserate von Mitte 2026, gesampelt aus Infocasas + Vor-Ort-Checks. Behandeln Sie sie als Kalibrierung, nicht als Angebot — die Schwankung auf Stadtteilebene ist groß.

Erst mieten

Mieten Sie, bevor Sie kaufen — fast alle profitieren.

Der Mietmarkt ist schnell und flexibel. 6–12 Monate Mieten vor einem Kauf erlauben Ihnen, das Stadtviertel kennenzulernen, von Off-Market-Deals zu hören und einen teuren Titel-Due-Diligence-Fehler zu vermeiden.

• Standard-Mietvertrag: 12 oder 24 Monate, 1 Monat Kaution + 1 Monat Vorauszahlung. Keine Maklergebühr bei Mieten, wenn Sie direkt über Infocasas gehen, ~halber Monat über inmobiliaria.
• Mietrendite bei Eigentumswohnungen in Asunción: 5–7 % brutto. Eng nach US-/EU-Maßstäben, aber im Einklang mit der starken USD-Kaufnachfrage.
• Möblierte Kurzzeitvermietungen (im Airbnb-Stil) sind in Villa Morra + Carmelitas weit verbreitet, zu 1,5–2,5x der unmöblierten Langzeitmieten. Nützlich für die ersten 30 Tage.
• Mieten in weniger frequentierten Stadtvierteln werden selten in Portalen gelistet. Gehen Sie in lokale inmobiliarias und fragen Sie nach 'alquiler 1 año'.

Häufige Fallstricke

Wo Transaktionen schiefgehen.

• Die boleta de informes überspringen

  Titelbetrug ist seltener als früher, kommt aber noch vor. Die 30-jährige Historie deckt Titelspaltungen, angefochtene Erbschaften und nicht freigegebene Hypotheken auf. Kosten: ~US$ 30. Immer.

• Mündlichen 'descuentos' beim Preis vertrauen

  Manche Verkäufer und Makler einigen sich mit dem Käufer auf einen niedrig deklarierten Preis (um die Transaktionssteuer zu senken), während die Differenz in bar und außerhalb der Bücher gezahlt wird. Verlockend und weit verbreitet – doch DGRP erfasst nur den deklarierten Betrag, sodass Sie beim Wiederverkauf höher besteuert werden. Zudem ist Unterbewertung nach den SEPRELAD AML-Vorschriften illegal.

• Agrarland in der Grenzzone kaufen

  Auch über einen paraguayischen Strohmann. Gerichtliche Aufhebungen wegen Verstößen gegen die Ley de Frontera nehmen seit 2023 zu.

• Die Catastro-Aktualisierung überspringen

  Die Grundsteuer wird weiter dem Verkäufer in Rechnung gestellt, du bekommst die Rechnung nicht, du sammelst Säumniszuschläge an. Reiche den cambio de titular immer innerhalb von 30 Tagen nach der DGRP-Eintragung ein.

• Informelle Verkäuferfinanzierung

  Wenn Sie eine Verkäuferfinanzierung akzeptieren, hinterlegen Sie bei einem renommierten Notar. Überweisen Sie nie auf ein Privatkonto auf Handschlag.

• Renovierung ohne Genehmigung

  Asunción + Encarnación verlangen beide ein permiso de obra für Strukturarbeiten. Ohne eines zu agieren + später wiederzuverkaufen bedeutet, dass eine ungenehmigte Struktur in der Due Diligence auftaucht und das Käuferangebot reduziert.

FAQ

Immobilienkauf in Paraguay — häufig gestellte Fragen