Купівля нерухомості в Парагваї. Що іноземці можуть, що заборонено і скільки це коштує.

Базова лінія

Повна власність для іноземців — за межами прикордонної зони.

У Парагваї немає загальних обмежень на іноземну власність міської нерухомості, міської землі чи несільських ділянок. Ви можете купувати на туристичному штампі, зареєструвати титул на своє ім'я та здавати нерухомість в оренду. Єдине значуще обмеження — це сільськогосподарська прикордонна зона, описана нижче.

• Відкрито для всіх: туристи, утримувачі TR, утримувачі PR, громадяни — повна власність (escritura pública), зареєстрована в DGRP.
• Жодної мінімальної інвестиції, жодного максимуму, жодного правила річної місцевої присутності. Нерухомість ваша безстроково.
• Спадкування: нерухомість, що належить іноземцю, переходить за парагвайським спадковим правом. Спадкоємці подають заяву до місцевого цивільного суду, зазвичай це процес на 3–6 місяців. Податку на спадщину з вартості нерухомості немає, але застосовується невеликий реєстраційний збір.
• Спільна власність і корпоративна власність обидві працюють. Багато інвесторів оформлюють право власності через парагвайську SA чи SRL, коли мета — орендний дохід або подальший перепродаж, бо математика на рівні компанії може зарахувати 1% податку на нерухомість проти орендного IRP.
• Оренда: володіння орендною нерухомістю вимагає RUC (отже, і Cédula). Туристи, що купують як чисті інвестори, зазвичай реєструють титул індивідуально, але направляють орендний дохід через парагвайську керуючу компанію.

Одне велике обмеження

Прикордонна зона 50 км — лише для громадян сусідніх країн.

Закон 2532/2005, Ley de Frontera, забороняє громадянам прикордонних країн (Бразилія, Аргентина, Болівія) та компаніям, де їм належить контрольний пакет, володіти або орендувати СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКІ угіддя в радіусі 50 км від відповідного міжнародного кордону. Громадяни неприкордонних країн (паспорти США, Великої Британії, ЄС, Азії, Африки) під дію цієї норми НЕ підпадають: ви можете купити сільськогосподарські угіддя в прикордонній зоні, якщо ваш паспорт не країни-сусіди. Міські ділянки звільнені для всіх.

• Хто обмежений: громадяни Бразилії, Аргентини та Болівії, плюс компанії, в яких громадяни сусідніх країн володіють >50% капіталу. Утримувачі PR з цих країн все одно вважаються іноземцями для цієї мети.
• Хто НЕ обмежений: власники паспортів США, Великобританії, ЄС, Азії, Африки не зачеплені Ley 2532/2005 — як міська, ТАК І сільська земля в прикордонній зоні доступна для купівлі. Decreto 7525/2011 reglamento підтверджує охоплення сусідніх країн.
• Географія: 50 км відмірюються від відповідного сухопутного або річкового кордону. Бразильський кордон зачіпає частини Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; аргентинський кордон зачіпає Misiones, Itapúa, Ñeembucú; болівійський кордон зачіпає Boquerón і Alto Paraguay.
• Не застосовується до: ділянок з міським зонуванням всередині смуги, chácaras менше ~3 гектарів, що використовуються для проживання, майна, що належить парагвайським громадянам (включно з натуралізованими громадянами з дозволом Poder Ejecutivo, що розглядається в кожному випадку окремо), або іноземців з несусідніх країн.
• Обхідний шлях для бразильців/аргентинців/болівійців: оформити володіння через парагвайського громадянина (подружжя, партнера, довіреного) — але ризики шахрайства з титулом тут реальні. Судові скасування за порушення Ley 2532/2005 зростають з 2023 року.
• Натуралізовані громадяни (зокрема колишні громадяни сусідніх країн): можуть подати заяву на дозвіл органу виконавчої влади згідно з Decreto 7525/2011. Процес існує, але повільний (12–18 місяців); вартий уваги лише для значних агроінвестицій.

Угода

Від оголошення до титулу — стандартний потік.

Типова купівля займає 30–60 днів від прийнятої пропозиції до зареєстрованого права власності. Половина цього часу йде на очікування в DGRP через чергу на реєстрацію. Закладайте цей час.

1. 01

   Резерв та boleta de informes (пошук титулу)

   Підпишіть «boleta de reserva» із завдатком 5–10%. Нотаріус продавця (або ваш) витягує boleta de informes з DGRP — 30-річну історію права власності, що показує всі передачі, обтяження та застави. НІКОЛИ не пропускайте це. Вартість: Gs. 80 000–250 000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастрова перевірка + зйомка

   Запитайте кадастрову справу з Catastro, щоб підтвердити, що межі відповідають документу, та прочитати avalúo fiscal (кадастрову вартість, основу податку на нерухомість). Для сільських ділянок замовте свіжу зйомку — парагвайські сільські межі дрейфують десятиліттями.

3. 03

   Escritura pública (публічний акт)

   Обидві сторони підписують акт у нотаріуса (escribano público). В акті зазначено нерухомість, ціну та ланцюг права власності. Гонорар нотаріуса: 0,75–2% від задекларованої ціни, за шкалою згідно з Ley 1307/87 (менші угоди на верхній межі, більші — на нижній). Зазвичай платить покупець.

4. 04

   Реєстрація в DGRP

   Нотаріус подає підписаний акт до DGRP для внесення в Registro de Inmuebles. Стандартна черга: 15–45 днів в Asunción, довше в регіонах. До внесення покупець є законним, але не зареєстрованим власником — продаж третім особам заблоковано.

5. 05

   Оновлення Catastro + муніципальна реєстрація

   Після реєстрації в DGRP подайте копію в Catastro Municipalidad, щоб перевести податок на нерухомість наступного року на ім'я покупця. Невиконання цього — найчастіша причина, з якої покупець отримує податковий рахунок на ім'я попереднього власника через два роки.

Загальна вартість транзакції (нотаріус + DGRP + Catastro + дрібні збори): зазвичай 2,5–4% від задекларованої ціни. Комісії ріелторів — додатково, див. наступний розділ.

Комісії ріелторів + оголошення

Де парагвайська нерухомість насправді виставлена і скільки коштує агент.

Немає загальнонаціональної MLS. Оголошення роздроблені на трьох платформах плюс групи Facebook + WhatsApp. Багато об'єктів з'являються лише через мережу місцевих 'inmobiliaria' (агентств) і ніколи не потрапляють на публічні сайти взагалі.

Where listings live

• Infocasas

  Найбільший публічний портал. Найкраще покриття в Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Фільтрується за районом, м², ціновим діапазоном. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Сильний у преміум-оголошеннях у передмістях Асунсьйона (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) та на озері Ypacaraí. Історичні фото відстають — перевіряйте перед прильотом.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + загальні класифікатори. Корисні для chácaras і сільських ділянок, які великі сайти пропускають.

• Місцеві мережі inmobiliaria

  У кожній столиці департаменту. Багато пристойних об'єктів ніколи не потрапляють до порталів — зайдіть на місці в 2–3 inmobiliarias і запитайте про позаринкові оголошення.

• Групи в Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Прямі продажі від власника обходять комісії агентів, але пропускають шар due diligence.

Commission reality

• Агент покупця: 3–5% від ціни продажу, оплачує покупець при закритті угоди.
• Агент продавця: 3–5%, оплачує продавець при закритті угоди.
• Загальна сукупна комісія, отже, виходить на 6–10%, значно вище за стандарт США 5–6%.
• Чи можна торгуватися: так. На більших угодах (>US$ 200 тис.) більшість агентів погоджуються на 2–3% з боку. Завжди питайте.

Фінансування

Іпотека — практично лише для PR, та 30–50% першого внеску.

Парагвайські банки не надають іпотеку нерезидентам. Власники TR іноді кваліфікуються зі значним початковим внеском і 6+ місяцями надходження доходу на парагвайський рахунок, але стандартна порада від кожного ріелтора: платіть готівкою. Більшість іноземних покупців так і роблять.

Деякі продавці пропонують фінансування напряму (financiación del propietario): початковий внесок 30–50%, строк 5–10 років, 8–12% відсотків. Документуйте це ретельно й завжди оформлюйте ескроу в нотаріуса — неформальне фінансування від продавця має найвищий рівень шахрайства на місцевому ринку.

Щорічні витрати

Податок на нерухомість + регулярні витрати.

Річний податок на нерухомість Парагваю (Impuesto Inmobiliario) низький за світовими мірками — 1% від кадастрової вартості, а не ринкової. Кадастрові вартості зазвичай становлять 30–60% ринкової, тож ефективна ставка лежить на рівні 0,3–0,6% від того, що ви насправді заплатили. Це невеликий рядок у загальній вартості життя.

• Impuesto Inmobiliario (щорічний податок на нерухомість)

  1% від avalúo fiscal

  Сплачується до Municipalidad двома платежами (березень + вересень). Avalúo fiscal — це кадастрова вартість, що зберігається в Catastro — зазвичай 30–60% ринкової. Фіскальні вартості на 2026 рік скориговано на +4,1% згідно з Decreto 5181/2025. Муніципальні сайти (Asunción, Encarnación) приймають онлайн-оплату.

• Tasa de barrido + alumbrado (прибирання вулиць + освітлення)

  Gs. 200 000–800 000/рік

  Доплата на кожен об'єкт, що стягується разом з Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (еквівалент ОСББ)

  Gs. 400 000–2 500 000/міс

  Квартири в Asunción стягують «expensa común» за охорону, ліфт, басейн, персонал будинку. US$ 65–405/міс. Будинки її не мають, але окремо платять за приватну охорону.

• Щорічна страховка будинку

  0,15–0,30% від вартості

  Опціонально, але кредитори вимагають для іпотечної нерухомості. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Податок з орендного доходу (якщо здаєте)

  8% IRP-RC

  Орендний дохід від парагвайської нерухомості оподатковується локально як «rentas de capital» за плоскою ставкою 8% згідно з Ley 6380/2019. Це внутрішній дохід, а не іноземний. Власники RUC звітують щороку.

Реальність цін

Скільки ви фактично платите за квадратний метр.

Цифри нижче — це оголошення середини 2026, вибірка з Infocasas + перевірки на місці. Сприймайте як калібрування, а не котирування — варіація на рівні району велика.

Спочатку орендуйте

Орендуйте перед купівлею — майже кожен виграє.

Ринок оренди швидкий і гнучкий. 6–12 місяців оренди до купівлі дозволяє дізнатися район, почути про позаринкові угоди та уникнути дорогої помилки в due diligence титулу.

• Стандартний договір оренди: 12 або 24 місяці, 1 місяць застави + 1 місяць авансу. Без агентського збору на оренду, якщо йдете напряму через Infocasas, ~півмісяця через inmobiliaria.
• Орендна дохідність квартир в Asunción: 5–7% брутто. Тісно за мірками США/ЄС, але узгоджується із сильним попитом на купівлю за USD.
• Мебльоване короткострокове житло (у стилі Airbnb) широко доступне у Villa Morra + Carmelitas за 1,5–2,5х ставки немебльованої довгострокової оренди. Корисно для перших 30 днів.
• Оренда в менш відвідуваних районах рідко з'являється на порталах. Зайдіть у місцеві inmobiliarias і запитайте про 'alquiler 1 año'.

Часті пастки

Де угоди йдуть не так.

• Пропуск boleta de informes

  Шахрайство з правом власності трапляється рідше, ніж раніше, але все ще буває. 30-річна історія виявляє проблеми розділеного права власності, оскаржене спадкування, незняті іпотеки. Вартість: ~US$ 30. Завжди.

• Довіра усним 'descuentos' ціни

  Деякі продавці та агенти погоджуються з покупцем на занижену задекларовану ціну (щоб зменшити транзакційний податок), а різниця виплачується готівкою поза офіційним обліком. Спокусливо і дуже поширено, але DGRP фіксує лише задекларовану суму — тому при перепродажу ви зазнаєте більших податків, і до того ж заниження ціни є незаконним за правилами SEPRELAD щодо AML.

• Купівля агроземлі в прикордонній зоні

  Навіть через парагвайського підставного власника. Судові скасування за порушення Ley de Frontera зростають з 2023 року.

• Пропуск оновлення Catastro

  Податок на нерухомість продовжує виставлятися продавцеві, ви не отримуєте рахунку, накопичуєте пеню. Завжди подавайте cambio de titular протягом 30 днів після внесення в DGRP.

• Неформальне фінансування від продавця

  Якщо приймаєте фінансування від продавця, депонуйте у поважного нотаріуса. Ніколи не переказуйте на особистий рахунок за рукостисканням.

• Реновація без дозволу

  Asunción + Encarnación обидва вимагають permiso de obra для структурних робіт. Робота без нього + перепродаж пізніше означає, що недозволена структура спливає в due diligence і знижує пропозицію покупця.

Часті запитання

Купівля нерухомості в Парагваї — поширені запитання