Nekilnojamojo turto pirkimas Paragvajuje. Ką užsieniečiai gali, kas yra draudžiama, ir kiek tai kainuoja.

Pagrindinis principas

Pilna nuosavybė užsieniečiams — už pasienio zonos.

Paragvajuje nėra bendrų apribojimų užsieniečių miesto nekilnojamojo turto, miesto žemės ar nekaimo sklypų nuosavybei. Galite pirkti su turisto viza, registruoti nuosavybę savo vardu ir nuomoti turtą. Vienintelis reikšmingas apribojimas yra žemės ūkio paskirties pasienio zona, paaiškinta žemiau.

• Atvira visiems: turistams, TR turėtojams, PR turėtojams, piliečiams — pilna nuosavybė (escritura pública), užregistruota DGRP.
• Be minimalių investicijų, be maksimumo, be metinės vietinio buvimo taisyklės. Turtas yra jūsų neribotam laikui.
• Paveldėjimas: užsieniečių valdomas turtas pereina pagal Paragvajaus paveldėjimo teisę. Įpėdiniai kreipiasi į vietinį civilinį teismą — paprastai tai 3–6 mėnesių procesas. Turto vertei paveldėjimo mokesčio nėra, bet taikomas nedidelis registracijos mokestis.
• Veikia tiek bendroji nuosavybė, tiek nuosavybė per įmonę. Daugelis investuotojų registruoja nuosavybę per Paragvajaus SA ar SRL, kai tikslas yra nuomos pajamos ar galimas perpardavimas, nes įmonės lygmens matematika gali kompensuoti 1% turto mokestį nuomos IRP atžvilgiu.
• Nuoma: nuomojamo turto valdymas reikalauja RUC (taigi Cédulos). Turistai, perkantys kaip gryni investuotojai, paprastai registruoja nuosavybę individualiai, bet nuomos pajamas nukreipia per Paragvajaus valdymo įmonę.

Vienas didelis apribojimas

50 km pasienio zona — tik kaimyninių šalių piliečiams.

Ley Nº 2532/2005, pasienio zonos įstatymas (Ley de Frontera), draudžia kaimyninių šalių piliečiams (Brazilija, Argentina, Bolivija) ir jų daugumos turimoms bendrovėms valdyti ar nuomoti KAIMO žemę 50 km atstumu nuo atitinkamos tarptautinės sienos. Nekaimyninių šalių piliečiams (JAV, JK, ES, Azijos, Afrikos pasai) šis draudimas NETAIKOMAS: galite pirkti kaimo žemę pasienio zonoje, jei jūsų pasas nėra iš kaimyninės šalies. Miesto sklypai visiems yra neapmokestinami.

• Kam taikomi apribojimai: Brazilijos, Argentinos ir Bolivijos piliečiams ir bendrovėms, kuriose kaimyninių šalių piliečiams priklauso >50% kapitalo. Tų šalių PR turėtojai šiuo tikslu vis tiek laikomi užsieniečiais.
• Kam NĖRA apribojimų: JAV, JK, ES, Azijos, Afrikos pasų turėtojų neveikia Ley 2532/2005 — tiek miesto, tiek kaimo žemę pasienio zonoje galima įsigyti. Decreto 7525/2011 reglamento patvirtina kaimyninių šalių apimtį.
• Geografija: 50 km matuojant nuo atitinkamos sausumos ar upės sienos. Brazilijos siena paveikia Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay dalis; Argentinos siena paveikia Misiones, Itapúa, Ñeembucú; Bolivijos siena paveikia Boquerón ir Alto Paraguay.
• Netaikoma: miesto zonuotiems sklypams juostoje, chácara iki ~3 hektarų, naudojamai gyvenamajai vietai, Paragvajaus piliečiams (įskaitant naturalizuotus piliečius, gavusius Poder Ejecutivo individualų leidimą) priklausančiam turtui ar nekaimyninių šalių užsieniečiams.
• Sprendimas brazilams/argentiniečiams/bolivijiečiams: struktūruoti turtą per Paragvajaus pilietį (sutuoktinį, partnerį, fiduciarą) — bet nuosavybės sukčiavimo rizikos čia yra realios. Teismo sprendimų dėl Ley 2532/2005 pažeidimų panaikinimai nuo 2023 m. didėja.
• Natūralizuoti piliečiai (įsk. buvusius kaimyninių šalių piliečius): gali kreiptis dėl Vykdomosios valdžios leidimo pagal Decreto 7525/2011. Procesas egzistuoja, bet yra lėtas (12–18 mėnesių); vertas tik didelėms žemės ūkio investicijoms.

Sandoris

Nuo skelbimo iki nuosavybės — standartinė eiga.

Tipinis pirkimas užtrunka 30–60 dienų nuo priimto pasiūlymo iki registruoto nuosavybės įrašo. Pusė to laiko praleidžiama DGRP laukiant registracijos eilės. Numatykite šį laiką.

1. 01

   Rezervavimas ir boleta de informes (nuosavybės paieška)

   Pasirašykite „boleta de reserva“ su 5–10% užstatu. Pardavėjo notaras (arba jūsų) iš DGRP paima boleta de informes — 30 metų nuosavybės istoriją, rodančią visus perleidimus, suvaržymus ir apsunkinimus. NIEKADA to nepraleiskite. Kaina: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kadastrinis tikrinimas + matavimas

   Iš Catastro paimkite kadastrinį dokumentą, kad patvirtintumėte, jog ribos atitinka aktą ir perskaitytumėte avalúo fiscal (kadastrinę vertę, turto mokesčio pagrindą). Kaimo sklypams užsakykite naują matavimą — Paragvajaus kaimo ribos per dešimtmečius pasislenka.

3. 03

   Escritura pública (viešasis aktas)

   Abi šalys pasirašo aktą pas notarą (escribano público). Akte nurodomas turtas, kaina ir nuosavybės grandinė. Notaro mokestis: 0,75–2% deklaruotos kainos, pakopinė skalė pagal Ley 1307/87 (mažesni sandoriai aukštesniame gale, didesni sandoriai žemesniame). Paprastai moka pirkėjas.

4. 04

   DGRP registracija

   Notaras pateikia pasirašytą aktą DGRP įrašymui į Registro de Inmuebles. Standartinė eilė: 15–45 dienos Asunción, regionuose ilgiau. Kol neįrašytas, pirkėjas yra teisinis, bet ne registruotas savininkas — pardavimas tretiesiems asmenims blokuojamas.

5. 05

   Catastro atnaujinimas + savivaldybės registracija

   Užregistravus DGRP, pateikite kopiją Municipalidad Catastro, kad kitų metų turto mokestis būtų pirkėjo vardu. Šito neatlikimas yra dažniausia priežastis, kodėl pirkėjas po dvejų metų gauna mokesčių sąskaitą, adresuotą ankstesniam savininkui.

Bendra sandorio kaina (notaras + DGRP + Catastro + nedideli žyminiai mokesčiai): paprastai 2,5–4% deklaruotos kainos. Maklerių komisiniai pridedami atskirai — žr. kitą skyrių.

Maklerių mokesčiai + skelbimai

Kur Paragvajaus turtas iš tikrųjų yra skelbiamas ir kiek kainuoja agentas.

Nėra šalies masto MLS. Skelbimai pasiskirsto per tris platformas plus Facebook + WhatsApp grupes. Daugelis turto vienetų atsiranda tik per vietinį 'inmobiliaria' (agentūrų) tinklą ir niekada nepatenka į viešąsias svetaines.

Where listings live

• Infocasas

  Didžiausias visuomenei skirtas portalas. Geriausia aprėptis Asunsjone, Centriniame departamente, Itapūoje, Alto Paranoje. Filtravimas pagal kaimynystę, m², kainos diapazoną. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stiprus aukščiausios klasės skelbimams Asunsjono priemiesčiuose (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ir Ipakario ežere. Istorinės nuotraukos atsilieka — patikrinkite prieš atvykimą.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregatorius + bendri skelbimai. Naudinga chácara ir kaimo sklypams, kuriuos didesnės svetainės praleidžia.

• Vietiniai inmobiliaria tinklai

  Kiekvienoje departamento sostinėje. Daugelis padorių turto vienetų niekada nepasiekia portalų — užeikite į 2–3 inmobiliarias vietoje ir paprašykite pardavimų ne rinkoje.

• Facebook + WhatsApp grupės

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Tiesioginis pardavimas iš savininko aplenkia agento komisinius, bet praleidžia tikrinimo sluoksnį.

Commission reality

• Pirkėjo agentas: 3–5% pardavimo kainos, moka pirkėjas užbaigiant sandorį.
• Pardavėjo agentas: 3–5%, moka pardavėjas užbaigiant sandorį.
• Taigi bendras komisinis sudaro 6–10%, gerokai daugiau nei JAV standartiniai 5–6%.
• Derybinis: taip. Didesniuose sandoriuose (>US$ 200k) dauguma agentų sutinka su 2–3% už pusę. Visada paklauskite.

Finansavimas

Hipotekos — praktiškai tik PR ir 30–50% pradinis įnašas.

Paragvajaus bankai neteikia hipotekos nerezidentams. TR turėtojai kartais kvalifikuojasi su didele pradine įmoka ir 6+ mėnesių pajamų istorija Paragvajaus sąskaitoje, tačiau standartinis kiekvieno maklerio patarimas yra: mokėkite grynaisiais. Dauguma užsienio pirkėjų taip ir daro.

Kai kurie pardavėjai siūlo finansavimą tiesiogiai (financiación del propietario): 30–50% pradinė įmoka, 5–10 metų terminas, 8–12% palūkanos. Tai kruopščiai dokumentuokite ir visada deponuokite pas notarą — neformalus pardavėjo finansavimas turi didžiausią sukčiavimo atvejų dažnį vietinėje rinkoje.

Metinės išlaidos

Turto mokestis + pasikartojančios išlaidos.

Paragvajaus metinis turto mokestis (Impuesto Inmobiliario) yra mažas pagal pasaulinius standartus — 1% nuo kadastrinės vertės, ne nuo rinkos vertės. Kadastrinės vertės paprastai yra 30–60% rinkos vertės, todėl faktinis tarifas siekia 0,3–0,6% to, ką iš tikrųjų sumokėjote. Tai nedidelė eilutė bendrose pragyvenimo išlaidose.

• Impuesto Inmobiliario (metinis turto mokestis)

  1% nuo avalúo fiscal

  Mokama Municipalidad 2 dalimis (kovą + rugsėjį). Avalúo fiscal yra kadastrinė vertė, saugoma Catastro — paprastai 30–60% rinkos. 2026 m. fiskalinės vertės buvo pakoreguotos +4,1% pagal Decreto 5181/2025. Municipalinės svetainės (Asunción, Encarnación) priima mokėjimus internetu.

• Tasa de barrido + alumbrado (gatvių valymas + apšvietimas)

  Gs. 200 000–800 000/m.

  Per turto vienetą surinkta priemoka kartu su Impuesto Inmobiliario.

• Edificio mokestis (HOA atitikmuo)

  Gs. 400 000–2 500 000/mėn.

  Butai Asunción ima „expensa común“ už apsaugą, liftą, baseiną, pastato personalą. US$ 65–405/mėn. Namuose tokio nėra, bet privati apsauga mokama atskirai.

• Metinis namo draudimas

  0,15–0,30% nuo vertės

  Neprivaloma, bet skolintojai reikalauja įkeistam turtui. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Nuomos pajamų mokestis (jei nuomojate)

  8% IRP-RC

  Nuomos pajamos iš Paragvajaus turto apmokestinamos vietoje kaip „rentas de capital“ fiksuotu 8% tarifu pagal Ley 6380/2019. Tai vidaus pajamos, ne užsienio. RUC turėtojai deklaruoja kasmet.

Kainų realybė

Kiek iš tikrųjų mokate už kvadratinį metrą.

Toliau pateikti skaičiai yra 2026 m. vidurio skelbimai, paimti iš Infocasas + patikrinimų vietoje. Vertinkite kaip kalibravimą, ne kaip kainos pasiūlymą — kaimynystės lygio variacija yra didelė.

Pirma nuomokitės

Nuomokitės prieš pirkdami — beveik visi laimi.

Nuomos rinka yra greita ir lanksti. 6–12 mėnesių nuomos prieš pirkimą leidžia jums pažinti kaimynystę, išgirsti apie ne rinkos sandorius ir išvengti brangios nuosavybės tikrinimo klaidos.

• Standartinė nuomos sutartis: 12 ar 24 mėnesiai, 1 mėnesio užstatas + 1 mėnuo iš anksto. Be agento mokesčio už nuomą, jei einate per Infocasas tiesiogiai, ~pusė mėnesio per inmobiliaria.
• Nuomos pajamingumas Asunción butuose: 5–7% bruto. Mažas pagal JAV/ES standartus, bet atitinka stiprią USD pirkimo paklausą.
• Įrengtas trumpalaikis (Airbnb stiliaus) plačiai prieinamas Villa Morra + Carmelitas už 1,5–2,5x neįrengto ilgalaikio tarifo. Naudinga pirmoms 30 dienų.
• Nuomos mažiau apgyvendintose kaimynystėse retai pasirodo portaluose. Užeikite į vietines inmobiliarias ir paklauskite 'alquiler 1 año'.

Dažni spąstai

Kur sandoriai eina blogai.

• Boleta de informes praleidimas

  Nuosavybės sukčiavimas retesnis nei būdavo, bet vis tiek pasitaiko. 30 metų istorija atskleidžia padalytos nuosavybės problemas, ginčijamą paveldėjimą, neišregistruotas hipotekas. Kaina: ~US$ 30. Visada.

• Pasitikėjimas žodiniais kainos 'descuentos'

  Kai kurie pardavėjai ir agentai sutaria su pirkėju dėl mažos deklaruotos kainos (siekiant sumažinti sandorio mokestį), pirkėjui skirtumo mokant grynaisiais be dokumentų. Viliojančia ir labai paplitusi, tačiau DGRP registruoja tik deklaruotą sumą, todėl perpardavimo mokesčiai jus nubaus vėliau – ir nepakankamai deklaruoti yra neteisėta pagal SEPRELAD kovos su pinigų plovimu (AML) taisykles.

• Žemės ūkio paskirties žemės pirkimas pasienio zonoje

  Net per Paragvajaus tarpininką savininką. Teismo sprendimų dėl Ley de Frontera pažeidimų panaikinimai nuo 2023 m. didėja.

• Catastro atnaujinimo praleidimas

  Turto mokestis ir toliau adresuojamas pardavėjui, jūs negaunate sąskaitos, kaupiate pavėluoto mokėjimo baudas. Visada pateikite cambio de titular per 30 dienų nuo DGRP įrašymo.

• Neformalus pardavėjo finansavimas

  Jei priimate pardavėjo finansavimą, naudokite escrow pas patikimą notarą. Niekada nepervedinėkite į asmeninę sąskaitą rankos paspaudimu.

• Renovacija be leidimo

  Asunsjonas + Encarnacijonas abu reikalauja permiso de obra struktūriniams darbams. Veikla be jo + vėlesnis perpardavimas reiškia, kad neleistina struktūra pasirodo tikrinime ir mažina pirkėjo pasiūlymą.

DUK

Nekilnojamojo turto pirkimas Paragvajuje — dažni klausimai