רכישת נדל"ן בפרגוואי. מה זרים יכולים לעשות, מה אסור, וכמה זה עולה.

הבסיס

בעלות מלאה לזרים — מחוץ לאזור הגבול.

לפרגוואי אין מגבלה כללית על בעלות זרה על נדל"ן עירוני, קרקע עירונית או חלקות לא-כפריות. אפשר לקנות בחותם תייר, לרשום את הבעלות על שמך ולהשכיר את הנכס. המגבלה המשמעותית היחידה היא אזור הגבול החקלאי המוסבר בהמשך.

• פתוח לכולם: תיירים, בעלי תושבות זמנית, בעלי תושבות קבע, אזרחים — בעלות מלאה (escritura pública) רשומה ב-DGRP.
• אין השקעה מינימלית, אין מקסימום, אין כלל נוכחות מקומית שנתית. הנכס שלך לתמיד.
• ירושה: נכס בבעלות זרה עובר לפי דיני הירושה הפרגוואים. יורשים מגישים בבית המשפט האזרחי המקומי, בדרך כלל תהליך של 3–6 חודשים. אין מס ירושה על ערך הנכס, אך חלה אגרת רישום קטנה.
• בעלות משותפת ובעלות תאגידית — שתיהן פועלות. משקיעים רבים רושמים בעלות דרך SA או SRL פרגוואים כשהמטרה היא הכנסה משכירות או מכירה חוזרת בסופו של דבר, כי החשבון ברמת החברה יכול לקזז את מס הנכס של 1% מול ה-IRP על שכירות.
• השכרות: החזקת נכס להשכרה דורשת RUC (ולכן cédula). תיירים שקונים כמשקיעים גרידא בדרך כלל רושמים את הבעלות באופן אישי אך מנתבים הכנסת שכירות דרך חברת ניהול פרגוואית.

המגבלה הגדולה האחת

אזור גבול 50 ק"מ — לאזרחי מדינות שכנות בלבד.

Ley 2532/2005, ה-Ley de Frontera, אוסרת על אזרחי מדינות גובלות (ברזיל, ארגנטינה, בוליביה) ועל חברות שרוב בעלותן בידיהם מלהחזיק או לשכור קרקע כפרית בתוך 50 ק"מ מהגבול הבינלאומי המקביל. אזרחים ממדינות לא גובלות (דרכוני ארה"ב, בריטניה, האיחוד האירופי, אסיה, אפריקה) אינם כלולים בהגבלה: ניתן לרכוש קרקע כפרית באזור הגבול אם הדרכון שלכם אינו ממדינה שכנה. מגרשים עירוניים פטורים לכולם.

• המוגבלים: אזרחי ברזיל, ארגנטינה ובוליביה, וכן חברות שבהן אזרחי מדינות שכנות מחזיקים מעל 50% מההון. בעלי תושבות קבע מהמדינות הללו עדיין נחשבים זרים לעניין זה.
• הלא-מוגבלים: בעלי דרכוני ארה"ב, בריטניה, האיחוד האירופי, אסיה ואפריקה אינם מושפעים מ-Ley 2532/2005 — גם קרקע עירונית וגם כפרית באזור הגבול ניתנות לרכישה. תקנות Decreto 7525/2011 מאשרות את ההיקף של מדינות שכנות.
• גיאוגרפיה: 50 ק"מ הנמדדים מגבול היבשה או הנהר המתאים. הגבול הברזילאי משפיע על חלקים מ-Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; הגבול הארגנטינאי משפיע על Misiones, Itapúa, Ñeembucú; הגבול הבוליביאני משפיע על Boquerón ו-Alto Paraguay.
• לא חל על: חלקות עירוניות בתוך הרצועה, chácaras מתחת ל-3 הקטר בערך המשמשות למגורים, נכסים בבעלות אזרחים פרגוואיים (כולל אזרחים בהתאזרחות עם אישור פרטני של הרשות המבצעת), או זרים ממדינות שאינן שכנות.
• פתרון עוקף לברזילאים/ארגנטינאים/בוליביאנים: לבנות את האחזקה דרך אזרח פרגוואי (בן זוג, שותף, נאמן) — אך סיכוני הונאה ברישום כאן ממשיים. ביטולי בית משפט להפרות Ley 2532/2005 גוברים מאז 2023.
• אזרחים שהתאזרחו (כולל אזרחים לשעבר של מדינות גובלות): יכולים להגיש בקשה לאישור מהרשות המבצעת לפי Decreto 7525/2011. התהליך קיים אך איטי (12–18 חודשים); כדאי רק עבור השקעות אגרו משמעותיות.

העסקה

מהמודעה לבעלות רשומה — הזרימה הסטנדרטית.

רכישה טיפוסית אורכת 30–60 ימים מהצעה מקובלת ועד טאבו רשום. מחצית מכך יושבת ב-DGRP בהמתנה לפיגור הרישומים. שלב את התזמון מראש.

1. 01

   שריון ו-boleta de informes (חיפוש בעלות)

   חתום על 'boleta de reserva' עם פיקדון של 5–10%. הנוטריון של המוכר (או שלך) מושך את ה-boleta de informes מ-DGRP — היסטוריית טאבו בת 30 שנה המציגה את כל ההעברות, השעבודים והעיקולים. לעולם אל תדלג על זה. עלות: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   בדיקה קדסטרלית + מדידה

   שלוף את התיק הקדסטרלי מ-Catastro לוודא שהגבולות תואמים לרישום ולקרוא את ה-avalúo fiscal (שווי קדסטרלי, בסיס למס נדל"ן). לחלקות כפריות, הזמן מדידה חדשה — גבולות כפריים בפרגוואי נסחפים לאורך עשורים.

3. 03

   Escritura pública (שטר ציבורי)

   שני הצדדים חותמים על השטר אצל נוטריון (escribano público). השטר מפרט את הנכס, המחיר ושרשרת הבעלות. שכר טרחה נוטריוני: 0.75–2% מהמחיר המוצהר, סולם מדורג לפי Ley 1307/87 (עסקאות קטנות יותר בקצה הגבוה, עסקאות גדולות יותר בקצה הנמוך). הקונה משלם בדרך כלל.

4. 04

   רישום DGRP

   הנוטריון מגיש את השטר החתום ל-DGRP לרישום ב-Registro de Inmuebles. פיגור סטנדרטי: 15–45 ימים בAsunción, ארוך יותר בחבלים. עד הרישום, הקונה הוא הבעלים המשפטי אך לא הרשום — מכירה לצדדים שלישיים חסומה.

5. 05

   עדכון Catastro + רישום עירוני

   לאחר הרישום ב-DGRP, הגש עותק ל-Catastro של ה-Municipalidad כדי להעביר את חשבון מס הנדל"ן של השנה הבאה לשם הקונה. אי-עשייה היא הסיבה הנפוצה ביותר שהקונה מקבל חשבון מס שמופנה לבעלים הקודם שנתיים אחר כך.

עלות עסקה כוללת (נוטריון + DGRP + Catastro + בולים קלים): בדרך כלל 2.5–4% מהמחיר המוצהר. עמלות מתווכים יושבות מעל לכך — ראה את הסעיף הבא.

עמלות מתווכים + מאגרי מודעות

איפה נדל"ן פרגוואי מופיע בפועל וכמה עולה המתווך.

אין MLS ארצי. המודעות מפוצלות בין שלוש פלטפורמות בתוספת קבוצות Facebook ו-WhatsApp. נכסים רבים מופיעים רק דרך רשת ה-'inmobiliaria' (סוכנות) המקומית ולעולם לא מגיעים לאתרים הציבוריים.

Where listings live

• Infocasas

  הפורטל הציבורי הגדול ביותר. הכיסוי הטוב ביותר ב-Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. ניתן לסנן לפי שכונה, מ"ר וטווח מחיר. כתובת: infocasas.com.py.

• Vivendi

  חזק למודעות פרימיום בפרברי Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ובאגם Ypacaraí. תמונות היסטוריות מתעכבות — ודא לפני שאתה טס.

• Inmobusqueda + Clasipar

  אגרגטור + מודעות מסווגות כלליות. שימושי ל-chácaras וחלקות כפריות שאתרים גדולים מדלגים עליהן.

• רשתות inmobiliaria מקומיות

  בכל בירת מחוז. הרבה נכסים טובים לעולם לא מגיעים לפורטלים — היכנס ל-2–3 inmobiliarias בשטח ושאל על מודעות מחוץ לשוק.

• קבוצות Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. מכירות ישירות מבעלים עוקפות עמלות מתווכים אך מדלגות על שכבת בדיקת הנאותות.

Commission reality

• סוכן הקונה: 3–5% ממחיר המכירה, משולם בידי הקונה בסגירה.
• סוכן המוכר: 3–5%, משולם בידי המוכר בסגירה.
• העמלה המשולבת הכוללת נוחתת אפוא על 6–10%, גבוהה בהרבה מהסטנדרט האמריקאי של 5–6%.
• ניתן למשא ומתן: כן. בעסקאות גדולות יותר (>US$ 200k) רוב הסוכנים מקבלים 2–3% לכל צד. תמיד שאל.

מימון

משכנתאות — בפועל לתושבות קבע בלבד, ו-30–50% מקדמה.

בנקים פרגוואים אינם מעניקים משכנתאות לתושבי חוץ. מחזיקי תושבות זמנית מתאימים לעיתים עם מקדמות משמעותיות ושובל הכנסה של 6+ חודשים בחשבון פרגוואי, אך העצה הסטנדרטית מכל מתווך היא: שלם במזומן. רוב הקונים הזרים עושים זאת.

חלק מהמוכרים מציעים מימון ישירות (financiación del propietario): 30–50% מקדמה, תקופה של 5–10 שנים, ריבית 8–12%. תעד זאת בזהירות ותמיד הפקד בנאמנות אצל נוטריון — למימון מוכר לא פורמלי יש את שכיחות ההונאה הגבוהה ביותר בשוק המקומי.

עלויות שנתיות

מס נדל"ן + עלויות חוזרות.

מס הנכס השנתי של Paraguay (Impuesto Inmobiliario) נמוך לפי סטנדרטים גלובליים — 1% מהערך הקדסטרלי, לא משווי השוק. ערכים קדסטרליים הם בדרך כלל 30–60% משווי השוק, כך שהשיעור האפקטיבי יושב על 0.3–0.6% ממה ששילמת בפועל. זו שורה קטנה ביוקר המחיה הכולל.

• Impuesto Inmobiliario (מס נדל"ן שנתי)

  1% מ-avalúo fiscal

  משולם ל-Municipalidad ב-2 תשלומים (מרץ + ספטמבר). Avalúo fiscal הוא הערך הקדסטרלי המוחזק ב-Catastro — בדרך כלל 30–60% משווי השוק. הערכים הפיסקליים של 2026 הותאמו ב-+4.1% לפי Decreto 5181/2025. אתרי עירייה (Asunción, Encarnación) מקבלים תשלום מקוון.

• Tasa de barrido + alumbrado (טיאוט רחובות + תאורה)

  Gs. 200,000–800,000/שנה

  תוספת לכל נכס שנגבית עם Impuesto Inmobiliario.

• אגרת Edificio (שווה ערך לוועד בית)

  Gs. 400,000–2,500,000/חודש

  דירות בAsunción גובות 'expensa común' עבור אבטחה, מעלית, בריכה, צוות הבניין. US$ 65–405/חודש. לבתים אין כזו אבל הם משלמים אבטחה פרטית בנפרד.

• ביטוח דירה שנתי

  0.15–0.30% מהשווי

  אופציונלי אך מלווים דורשים אותו לנכסים ממושכנים. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• מס הכנסה משכירות (אם תשכיר)

  8% IRP-RC

  הכנסה משכירות מנכס פרגוואי ממוסה מקומית כ'rentas de capital' בשיעור אחיד של 8% לפי Ley 6380/2019. זו הכנסה מקומית, לא זרה. מחזיקי RUC מגישים מדי שנה.

מציאות המחירים

מה אתה משלם בפועל למ"ר.

המספרים להלן הם רשימות אמצע-2026, מדגם מ-Infocasas + בדיקות שטח. התייחס כאל כיול ולא כאל הצעה — שונות ברמת השכונה גדולה.

השכר תחילה

השכר לפני שאתה קונה — כמעט כולם נהנים.

שוק השכירות מהיר וגמיש. 6–12 חודשי שכירות לפני רכישה מאפשרים ללמוד את השכונה, לשמוע על עסקאות מחוץ לשוק, ולהימנע מטעות יקרה בבדיקת בעלות.

• חוזה שכירות סטנדרטי: 12 או 24 חודשים, פיקדון של חודש + חודש מראש. אין דמי תיווך על שכירות אם הולכים ישירות דרך Infocasas, כחצי חודש דרך inmobiliaria.
• תשואת שכירות על דירות בAsunción: 5–7% ברוטו. צרה לפי סטנדרטים אמריקאיים/אירופיים אך עקבית עם ביקוש חזק קונה-USD.
• מרוהט לטווח קצר (סגנון Airbnb) זמין בהרחבה בVilla Morra + Carmelitas בשיעור 1.5–2.5 פי משכירות ארוכת-טווח לא מרוהטת. שימושי ל-30 הימים הראשונים.
• שכירויות בשכונות פחות פופולריות נדיר שהן מופיעות בפורטלים. היכנס ל-inmobiliarias מקומיות ושאל על 'alquiler 1 año'.

מלכודות נפוצות

איפה עסקאות משתבשות.

• דילוג על boleta de informes

  הונאת טאבו נדירה יותר מבעבר אך עדיין קורית. ההיסטוריה בת 30 השנים חושפת בעיות פיצול-טאבו, ירושה שנויה במחלוקת, משכנתאות שלא שוחררו. עלות: ~US$ 30. תמיד.

• אמון ב-'descuentos' מחיר בעל פה

  חלק מהמוכרים + סוכנים מסכימים על מחיר מוצהר נמוך (כדי לקצץ במס העסקה) כאשר הקונה משלם את ההפרש במזומן מחוץ לספרים. מפתה ושכיח מאוד, אך DGRP מתעד רק את הסכום המוצהר — כך שמיסי מכירה עתידיים יפגעו בכם לאחר מכן, ובנוסף לכך, הצהרה חסרה היא בלתי חוקית לפי כללי AML של SEPRELAD.

• רכישת קרקע חקלאית באזור הגבול

  אפילו דרך בעלים פרגוואי קש. ביטולי בית משפט להפרות Ley de Frontera גוברים מאז 2023.

• דילוג על עדכון Catastro

  מס הנכס ממשיך לחייב את המוכר, אתה לא מקבל את החשבון, אתה צובר קנסות איחור. תמיד הגש את ה-cambio de titular תוך 30 ימים מרישום ה-DGRP.

• מימון מוכר לא רשמי

  אם אתה מקבל מימון מוכר, שים בנאמנות אצל נוטריון בעל מוניטין. לעולם אל תעביר לחשבון אישי על לחיצת יד.

• שיפוץ ללא היתר

  Asunción + Encarnación שתיהן דורשות permiso de obra לעבודה מבנית. פעולה בלעדיו + מכירה חוזרת מאוחר יותר אומרת שמבנה לא מותר מופיע בבדיקת נאותות ומפחית את הצעת הקונה.

שאלות נפוצות

רכישת נכס בפרגוואי — שאלות נפוצות