Paraguayでの不動産購入。 外国人にできること、できないこと、そして費用。

基本ルール

外国人の完全な自由保有 — 国境ゾーン外で。

Paraguayでは都市部の不動産、都市の土地、非農村区画について外国人所有に対する一般的な制限はありません。観光ビザで購入し、自分の名義で権原を登記し、賃貸に出すことができます。唯一の意味のある制限は、以下に説明する農業用国境ゾーンです。

• 全員に開放:観光客、TR保持者、PR保持者、市民 — 完全な自由保有(escritura pública)はDGRPに登記されます。
• 最低投資額なし、最高額なし、年間の現地滞在ルールなし。不動産は無期限にあなたのものです。
• 相続：外国人所有の不動産はParaguayの相続法に従って承継されます。相続人は地方民事裁判所で手続きを行い、通常は3〜6か月の手続きです。不動産の価値に対する相続税はありませんが、わずかな登録手数料がかかります。
• 共有所有も法人所有も両方可能です。多くの投資家は、賃料収入や最終的な転売を目的とする場合、ParaguayのSAまたはSRLを通じて登記します。なぜなら、法人レベルの計算により1%の固定資産税を賃料収入のIRPと相殺できるからです。
• 賃貸:賃貸物件の保有にはRUC(つまりCédula)が必要です。純粋な投資家として購入する観光客は通常、権原を個人で登記しますが、賃貸収入はParaguayの管理会社を通します。

唯一の大きな制限

50km国境ゾーン — 隣接国の国民のみ対象。

Ley 2193/2003（国境法）は、隣国国籍保持者（アルゼンチン、ブラジル、ボリビア、ペルー、チリ）が国境から50km以内の農地を取得することを禁止しています。都市部の不動産にはこの制限は適用されません。

• 制限される人:ブラジル、アルゼンチン、ボリビアの国民、および隣接国国民が資本の50%超を所有する企業。これらの国のPR保持者もこの目的では外国人と見なされます。
• 制限されない人:US、UK、EU、アジア、アフリカのパスポート保持者はLey 2532/2005の影響を受けません — 国境ゾーン内の都市部および農村地の両方を購入可能です。Decreto 7525/2011のreglamentoが隣接国の範囲を確認しています。
• 地理：該当する陸地または河川の国境から50 kmで測定されます。ブラジルとの国境はItapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguay の一部に影響します。アルゼンチンとの国境はMisiones、Itapúa、Ñeembucú に影響します。ボリビアとの国境はBoquerón、Alto Paraguay に影響します。
• 適用されないもの:帯内の都市区画、住宅用に使用される約3ヘクタール未満のchácaras、Paraguay市民が所有する不動産(個別審査によるPoder Ejecutivoの認可を受けた帰化市民を含む)、または非隣接国の外国人。
• ブラジル人/アルゼンチン人/ボリビア人の回避策:Paraguay市民(配偶者、パートナー、信託)を通じて保有を構成 — ただし権原詐欺のリスクは現実的です。Ley 2532/2005違反に対する裁判所による取消は2023年以降増加しています。
• 帰化市民（元・隣接国の国民を含む）：Decreto 7525/2011 に基づき行政府の許可を申請できます。手続きは存在しますが遅く（12〜18か月）、相当規模の農業投資にのみ価値があります。

取引

リスティングから登記まで — 標準的な流れ。

典型的な購入は、受諾されたオファーから登記済みの権利取得まで30〜60日かかります。その半分はDGRPで登記の処理待ち渋滞に座って過ごします。そのタイミングを組み込んでください。

1. 01

   予約とboleta de informes(権原調査)

   5〜10%の手付金とともに「boleta de reserva」に署名します。売主の公証人（またはあなたの公証人）がDGRPから boleta de informes を取得します — すべての譲渡、抵当権、負担を示す30年分の権利履歴です。これは絶対に省略しないでください。費用：Gs. 80,000〜250,000（US$ 13〜41）。

2. 02

   地籍チェック+測量

   Catastroから地籍ファイルを引き出し、境界が証書と一致することを確認し、avalúo fiscal(地籍評価額、不動産税の基礎)を確認します。農村区画の場合、新しい測量を委託 — Paraguayの農村境界は数十年かけてずれます。

3. 03

   Escritura pública(公正証書)

   両当事者が公証人（escribano público）の前で権利書に署名します。権利書には不動産、価格、権利の連鎖が記載されます。公証人手数料：申告価格の0.75〜2%で、Ley 1307/87 による段階制（小規模取引は高い方、大規模取引は低い方）。通常は買主が支払います。

4. 04

   DGRP登記

   公証人が署名済みの権利書を Registro de Inmuebles への登記のためDGRPに提出します。標準的な渋滞：Asunciónで15〜45日、地方ではより長くなります。登記されるまで、買主は法的な所有者ではあっても登記上の所有者ではなく — 第三者への売却はブロックされます。

5. 05

   Catastro更新+市役所登録

   DGRPに登記されたら、MunicipalidadのCatastroにコピーを提出し、翌年の不動産税を買主の名義に変更します。これを怠ると、2年後に買主が前所有者宛の税金請求書を受け取る最も一般的な理由となります。

取引費用の合計（公証人 + DGRP + Catastro + 小額の印紙）：通常は申告価格の2.5〜4%。不動産仲介手数料はこれに上乗せされます — 次のセクションを参照してください。

仲介手数料+リスティング

Paraguayの不動産が実際に掲載される場所と仲介費用。

全国規模のMLSはありません。リスティングは3つのプラットフォームに加えて、Facebook+WhatsAppグループに分散しています。多くの不動産は地元の「inmobiliaria」(代理店)ネットワークでのみ表面化し、公開サイトには一切掲載されません。

Where listings live

• Infocasas

  最大の公開ポータル。Asunción、Central、Itapúa、Alto Paranáで最良のカバレッジ。地区、平方メートル、価格帯でフィルタリング可能。URL:infocasas.com.py。

• Vivendi

  Asunción郊外(Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í)とYpacaraí湖のプレミアムリスティングに強い。過去の写真は遅れがち — 飛行機で来る前に確認してください。

• Inmobusqueda + Clasipar

  アグリゲーター+一般分類広告。大手サイトがスキップするchácarasや農村区画に有用。

• 地元のinmobiliariaネットワーク

  各県の県都に所在。多くのまともな不動産はポータルに掲載されません — 現地で2〜3軒のinmobiliariasに足を運び、市場外のリスティングを尋ねてください。

• Facebook+WhatsAppグループ

  「Asunción Real Estate」、「Encarnación Inmuebles」、「Expats Paraguay」。直販は仲介手数料を回避しますが、デューデリジェンスの層をスキップします。

Commission reality

• 買主側エージェント：売却価格の3〜5%、決済時に買主が支払います。
• 売主側エージェント：3〜5%、決済時に売主が支払います。
• したがって合計の手数料は6〜10%となり、米国の標準である5〜6%よりはるかに高くなります。
• 交渉可能：はい。より大きな取引（US$ 200k超）では、ほとんどのエージェントが片側あたり2〜3%を受け入れます。必ず尋ねてください。

資金調達

住宅ローン — 実質的にPRのみ、頭金30〜50%。

Paraguayの銀行は非居住者に住宅ローンを提供しません。TR保有者は、相当な頭金とParaguayの口座での6か月以上の収入履歴があれば、ときに適格となりますが、どの不動産業者からの標準的な助言も：現金で支払えです。外国人の買主のほとんどがそうします。

一部の売主は直接融資を提供します（financiación del propietario）：頭金30〜50%、5〜10年の期間、8〜12%の金利。これは慎重に書面化し、必ず公証人でエスクローしてください — 非公式の売主融資は地元市場で最も詐欺の発生率が高いものです。

年間費用

不動産税+定期費用。

Paraguayの年間固定資産税（Impuesto Inmobiliario）は世界基準で見て低く — 市場価値ではなく台帳価値に対する1%です。台帳価値は通常、市場価値の30〜60%なので、実効税率は実際に支払った額の0.3〜0.6%にとどまります。全体の生活費の中では小さな項目です。

• Impuesto Inmobiliario(年間不動産税)

  avalúo fiscalの1%

  Municipalidad へ年2回（3月＋9月）に分割して支払います。Avalúo fiscal は Catastro が保持する台帳価値で — 通常市場価値の30〜60%です。2026年度の評価額は Decreto 5181/2025 により+4.1%調整されました。市の公式サイト（Asunción、Encarnación）はオンライン支払いを受け付けています。

• Tasa de barrido + alumbrado(街路清掃+照明)

  Gs. 200,000〜800,000/年

  Impuesto Inmobiliarioと共に徴収される物件ごとの追加料金。

• Edificio手数料(HOA相当)

  Gs. 400,000〜2,500,000/月

  Asunciónのアパートは、警備、エレベーター、プール、建物スタッフのために「expensa común」を課します。月額US$ 65〜405。一戸建てにはそれがありませんが、民間警備は別途支払います。

• 年間住宅保険

  価値の0.15〜0.30%

  任意ですが、抵当物件には貸主が要求します。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。

• 賃貸収入税(賃貸する場合)

  8% IRP-RC

  Paraguayの不動産からの賃料収入は、Ley 6380/2019 に基づき「rentas de capital」として国内で一律8%課税されます。これは国外所得ではなく国内所得です。RUC保有者は年次で申告します。

価格の現実

実際に1平方メートルあたりいくら支払うか。

下記の数字は2026年中頃のリスティングで、Infocasas+現地調査からサンプリングしたものです。見積もりではなく較正として扱ってください — 地区レベルのばらつきは大きいです。

まず賃貸

購入前に賃貸を — ほぼ全員にメリットがある。

賃貸市場は速くて柔軟です。購入前に6〜12ヶ月賃貸することで、地区を学び、市場外取引を聞き、高額な権原デューデリジェンスのミスを回避できます。

• 標準賃貸契約:12または24ヶ月、敷金1ヶ月+前払1ヶ月。Infocasas経由で直接行けば賃貸の代理店手数料はなし、inmobiliaria経由なら約半月分。
• Asunciónのコンドミニアムの賃貸利回り：グロスで5〜7%。米国／EUの基準では低めですが、堅調なUSD建て購入需要と整合しています。
• 家具付き短期（Airbnb型）はVilla MorraとCarmelitasで広く利用でき、家具なし長期の1.5〜2.5倍です。最初の30日間に有用です。
• あまり利用されない地区の賃貸はポータルにほとんど掲載されません。地元のinmobiliariasに足を運び、「alquiler 1 año」を尋ねてください。

よくある落とし穴

取引が失敗するポイント。

• boleta de informesを省略する

  権利詐欺はかつてより稀になりましたが、依然として起こります。30年分の履歴は、権利分割の問題、係争中の相続、解除されていなかった抵当権を明らかにします。費用：約US$ 30。必ず行ってください。

• 口頭価格「descuentos」を信頼する

  売主と仲介業者が買主との間で低い申告額で合意し（取引税を抑えるため）、差額を帳簿外の現金で支払うケースがあります。魅力的で非常に一般的ですが、DGRPには申告額のみが記録されるため、後の売却時に課税で不利になるうえ、過少申告はSEPRELADのAMLルールの下で違法です。

• 国境ゾーンで農地を購入する

  Paraguayの名義人を介してさえも。Ley de Frontera違反に対する裁判所の取消は2023年以降増加しています。

• Catastro更新を省略する

  固定資産税が売主に請求され続け、あなたには請求書が届かず、延滞料が積み重なります。DGRPの登記から30日以内に必ず cambio de titular を申請してください。

• 非公式な売主資金提供

  売主資金提供を受け入れる場合は、評判の良い公証人にエスクローしてください。握手だけで個人口座に送金しないでください。

• 許可なしの改修

  Asunción+Encarnaciónは構造的工事にpermiso de obraを要求します。許可なしで運営し、後で転売すると、無許可の構造物がデューデリジェンスで現れ、買主のオファーを下げます。

よくある質問

パラグアイでの不動産購入 — よくある質問