Cumpărarea de proprietate în Paraguay. Ce pot face străinii, ce este interzis și cât costă.

Baza

Proprietate deplină pentru străini — în afara zonei de frontieră.

Paraguay nu are o restricție generală asupra proprietății străine de imobile urbane, terenuri urbane sau parcele non-rurale. Puteți cumpăra cu o ștampilă turistică, înregistra titlul pe numele dvs. și închiria proprietatea. Singura restricție semnificativă este zona de frontieră agricolă explicată mai jos.

• Deschis tuturor: turiști, deținători TR, deținători PR, cetățeni — proprietate deplină (escritura pública) înregistrată la DGRP.
• Fără investiție minimă, fără maxim, fără regulă anuală de prezență locală. Proprietatea este a dvs. pe termen nelimitat.
• Moștenire: proprietatea deținută de străini se transmite conform legii paraguayane de succesiune. Moștenitorii depun cererea la instanța civilă locală, de regulă un proces de 3–6 luni. Fără impozit pe moștenire asupra valorii proprietății, dar se aplică o mică taxă de înregistrare.
• Atât coproprietatea, cât și proprietatea corporativă funcționează. Mulți investitori înregistrează proprietatea printr-un SA sau SRL paraguayan când scopul este venitul din chirie sau revânzarea eventuală, deoarece calculul la nivel de companie poate compensa impozitul pe proprietate de 1% față de IRP din chirie.
• Închirieri: deținerea de proprietate închiriabilă necesită un RUC (deci o Cédula). Turiștii care cumpără ca investitori puri își înregistrează de obicei titlul individual, dar își direcționează venitul din chirie printr-o companie de management paraguayană.

Singura mare restricție

Zona de frontieră de 50 km — doar pentru cetățenii țărilor vecine.

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, interzice cetățenilor țărilor vecine (Brazilia, Argentina, Bolivia) și companiilor deținute majoritar de aceștia să dețină sau să închirieze teren RURAL în raza de 50 km de frontiera internațională corespunzătoare. Cetățenii non-vecini (pașapoarte SUA, Regatul Unit, UE, Asia, Africa) NU sunt acoperiți: puteți cumpăra teren rural în zona de frontieră dacă pașaportul dumneavoastră nu este de la un vecin. Parcelele urbane sunt exceptate pentru toți.

• Cine este restricționat: cetățeni ai Braziliei, Argentinei și Boliviei, plus companii în care cetățenii țărilor vecine dețin >50% din capital. Deținătorii de PR din aceste țări sunt încă considerați străini în acest scop.
• Cine NU este restricționat: deținătorii de pașaport US, UK, UE, asiatic, african nu sunt afectați de Ley 2532/2005 — atât terenul urban CÂT și cel rural în zona de frontieră sunt achiziționabile. Decreto 7525/2011 reglamento confirmă domeniul țărilor vecine.
• Geografie: 50 km măsurați de la frontiera terestră sau fluvială corespunzătoare. Frontiera braziliană afectează părți din Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; frontiera argentiniană afectează Misiones, Itapúa, Ñeembucú; frontiera boliviană afectează Boquerón și Alto Paraguay.
• Nu se aplică: parcelelor zonate urban în interiorul benzii, chácaras-uri sub ~3 hectare folosite ca reședință, proprietăți deținute de cetățeni paraguayeni (incl. cetățeni naturalizați cu autorizație Poder Ejecutivo de la caz la caz), sau străini din țări non-vecine.
• Soluție pentru brazilieni/argentinieni/bolivieni: structurarea deținerii prin un cetățean paraguayan (soț/soție, partener, fiduciar) — dar riscurile de fraudă de titlu aici sunt reale. Răsturnările judecătorești pe încălcările Ley 2532/2005 cresc din 2023.
• Cetățenii naturalizați (incl. foști resortisanți ai țărilor vecine): pot solicita o autorizație din partea puterii executive conform Decreto 7525/2011. Procesul există, dar este lent (12–18 luni); merită doar pentru investiții agricole considerabile.

Tranzacția

De la anunț la titlu — fluxul standard.

O achiziție tipică durează 30–60 de zile de la oferta acceptată până la titlul înregistrat. Jumătate din acel timp se petrece la DGRP, în așteptarea restanței de înregistrare. Include această perioadă în calendar.

1. 01

   Rezervare & boleta de informes (căutare titlu)

   Semnează o „boleta de reserva” cu un avans de 5–10%. Notarul vânzătorului (sau al tău) extrage boleta de informes de la DGRP — un istoric de titlu pe 30 de ani care arată toate transferurile, gajurile și sarcinile. NU sări NICIODATĂ peste asta. Cost: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Verificare cadastrală + ridicare topografică

   Extrageți dosarul cadastral de la Catastro pentru a confirma că limitele se potrivesc cu actul și pentru a citi avalúo fiscal (valoarea cadastrală, baza impozitului pe proprietate). Pentru parcele rurale, comandați o ridicare topografică nouă — limitele rurale paraguayene se mișcă pe parcursul deceniilor.

3. 03

   Escritura pública (act public)

   Ambele părți semnează actul la un notar (escribano público). Actul enumeră proprietatea, prețul și lanțul de titlu. Onorariul notarului: 0,75–2% din prețul declarat, scară gradată conform Ley 1307/87 (tranzacțiile mici la capătul superior, cele mari la cel inferior). De regulă plătește cumpărătorul.

4. 04

   Înregistrare DGRP

   Notarul depune actul semnat la DGRP pentru înscrierea în Registro de Inmuebles. Restanță standard: 15–45 de zile în Asunción, mai mult în regiuni. Până la înscriere, cumpărătorul este proprietarul legal, dar nu cel înregistrat — vânzarea către terți este blocată.

5. 05

   Actualizare Catastro + înregistrare municipală

   Odată înregistrat la DGRP, depuneți o copie la Catastro Municipalidad pentru a transfera impozitul pe proprietate al anului următor pe numele cumpărătorului. Eșecul de a face asta este cel mai comun motiv pentru care un cumpărător primește o factură de impozit adresată proprietarului anterior doi ani mai târziu.

Costul total al tranzacției (notar + DGRP + Catastro + timbre minore): de regulă 2,5–4% din prețul declarat. Comisioanele agentului imobiliar se adaugă deasupra — vezi secțiunea următoare.

Taxe agenți + listări

Unde sunt listate de fapt proprietățile paraguayene și cât costă agentul.

Nu există un MLS la nivel național. Listările se fragmentează pe trei platforme plus grupuri Facebook + WhatsApp. Multe proprietăți apar doar prin rețeaua locală 'inmobiliaria' (agenție) și nu ajung niciodată pe site-urile publice.

Where listings live

• Infocasas

  Cel mai mare portal public. Cea mai bună acoperire în Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrabil după cartier, m², gamă de preț. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Puternic pentru listări premium în suburbiile Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) și lacul Ypacaraí. Fotografiile istorice rămân în urmă — verificați înainte de a zbura.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + clasificate generale. Util pentru chácaras și parcele rurale pe care site-urile mai mari le omit.

• Rețele inmobiliaria locale

  În fiecare capitală de departament. Multe proprietăți decente nu ajung niciodată pe portaluri — intrați în 2–3 inmobiliarias la fața locului și întrebați despre listări în afara pieței.

• Grupuri Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Vânzările directe de la proprietar evită comisioanele agentului dar sar peste stratul de due diligence.

Commission reality

• Agentul cumpărătorului: 3–5% din prețul de vânzare, plătit de cumpărător la închidere.
• Agentul vânzătorului: 3–5%, plătit de vânzător la închidere.
• Comisionul total combinat ajunge prin urmare la 6–10%, mult mai mare decât standardul american de 5–6%.
• Negociabil: da. La tranzacțiile mai mari (>US$ 200k), majoritatea agenților acceptă 2–3% per parte. Întreabă mereu.

Finanțare

Ipoteci — practic doar PR și 30–50% avans.

Băncile paraguayane nu acordă ipoteci nerezidenților. Deținătorii de TR se califică uneori cu avansuri substanțiale și un istoric de venit de peste 6 luni într-un cont paraguayan, dar sfatul standard al fiecărui agent imobiliar este: plătește cash. Majoritatea cumpărătorilor străini așa fac.

Unii vânzători oferă finanțare direct (financiación del propietario): 30–50% avans, termen de 5–10 ani, dobândă de 8–12%. Documentează asta cu atenție și pune întotdeauna fondurile în custodie (escrow) la un notar — finanțarea informală de la vânzător are cea mai mare incidență a fraudei pe piața locală.

Costuri anuale

Impozit pe proprietate + costuri recurente.

Impozitul anual pe proprietate al Paraguayului (Impuesto Inmobiliario) este scăzut după standardele globale — 1% pe valoarea cadastrală, nu pe valoarea de piață. Valorile cadastrale sunt de regulă 30–60% din cea de piață, așa că rata efectivă se situează la 0,3–0,6% din ceea ce ai plătit efectiv. Este o mică linie în costul vieții general.

• Impuesto Inmobiliario (impozit anual pe proprietate)

  1% din avalúo fiscal

  Plătit Municipalidad în 2 tranșe (martie + septembrie). Avalúo fiscal este valoarea cadastrală deținută la Catastro — de regulă 30–60% din piață. Valorile fiscale din 2026 au fost ajustate cu +4,1% prin Decreto 5181/2025. Site-urile municipale (Asunción, Encarnación) acceptă plata online.

• Tasa de barrido + alumbrado (măturat străzi + iluminat)

  Gs. 200.000–800.000/an

  Suprataxă pe proprietate colectată cu Impuesto Inmobiliario.

• Taxă edificio (echivalent HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/lună

  Apartamentele din Asunción percep o „expensa común” pentru securitate, lift, piscină, personalul clădirii. US$ 65–405/lună. Casele nu au una, dar plătesc securitatea privată separat.

• Asigurare locuință anuală

  0,15–0,30% din valoare

  Opțional dar creditorii o cer pentru proprietățile ipotecate. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Impozit pe venit din chirie (dacă închiriați)

  8% IRP-RC

  Venitul din chirii de la proprietăți paraguayane este impozitat local ca „rentas de capital” la o cotă fixă de 8% conform Ley 6380/2019. Este venit intern, nu străin. Deținătorii de RUC depun declarația anual.

Realitatea prețurilor

Cât plătiți de fapt pe metru pătrat.

Numerele de mai jos sunt listări de la mijlocul lui 2026, eșantionate de pe Infocasas + verificări la fața locului. Tratați ca o calibrare nu o cotație — variația la nivel de cartier este mare.

Închiriați mai întâi

Închiriați înainte de a cumpăra — aproape toată lumea beneficiază.

Piața de închirieri este rapidă și flexibilă. 6–12 luni de închiriere înainte de o cumpărare vă permite să învățați cartierul, să auziți despre oferte în afara pieței și să evitați o greșeală costisitoare de due diligence de titlu.

• Contract de închiriere standard: 12 sau 24 luni, 1 lună depozit + 1 lună avans. Fără taxă de agent la închirieri dacă mergeți direct prin Infocasas, ~jumătate de lună prin inmobiliaria.
• Randamentul chiriei la apartamentele de tip condo din Asunción: 5–7% brut. Strâns după standardele SUA/UE, dar consistent cu cererea puternică de cumpărare în USD.
• Mobilat pe termen scurt (stil Airbnb) larg disponibil în Villa Morra + Carmelitas la rate de 1,5–2,5x față de cele nemobilate pe termen lung. Util pentru primele 30 de zile.
• Închirierile în cartiere mai puțin tranzitate apar rar pe portaluri. Intrați în inmobiliarias locale și întrebați 'alquiler 1 año'.

Capcane comune

Unde se duc tranzacțiile prost.

• Săritul peste boleta de informes

  Frauda de titlu este mai rară decât era cândva, dar tot se întâmplă. Istoricul de 30 de ani dezvăluie probleme de titlu divizat, moșteniri contestate, ipoteci care nu au fost radiate. Cost: ~US$ 30. Întotdeauna.

• Încrederea în 'descuentos' verbale de preț

  Unii vânzători + agenți convin cu cumpărătorul o valoare declarată mică (pentru a reduce taxa de tranzacție) cu cumpărătorul plătind diferența în numerar neoficial. Tentant și foarte comun, dar DGRP înregistrează doar suma declarată, deci taxele la revânzare vă penalizează ulterior ȘI subdeclararea este ilegală conform regulilor AML ale SEPRELAD.

• Cumpărarea de teren agro în zona de frontieră

  Chiar și prin un proprietar paraguayan de paie. Răsturnările judecătorești pe încălcările Ley de Frontera cresc din 2023.

• Săritul peste actualizarea Catastro

  Impozitul pe proprietate continuă să fie facturat vânzătorului, nu primești factura, acumulezi penalități de întârziere. Depune întotdeauna cambio de titular în termen de 30 de zile de la înscrierea la DGRP.

• Finanțare informală de la vânzător

  Dacă acceptați finanțare de la vânzător, escrow la un notar de bună reputație. Niciodată nu transferați într-un cont personal pe o strângere de mână.

• Renovare fără permis

  Asunción + Encarnación cer ambele un permiso de obra pentru lucrări structurale. Operarea fără unul + revânzarea ulterioară înseamnă că o structură neautorizată apare în due diligence și reduce oferta cumpărătorului.

Întrebări frecvente

Cumpărarea de proprietăți în Paraguay — întrebări frecvente