Kiinteistön ostaminen Paraguayssa. Mitä ulkomaalaiset voivat tehdä, mikä on kiellettyä ja mitä se maksaa.

Lähtökohta

Täysi omistus ulkomaalaisille — raja-alueen ulkopuolella.

Paraguayssa ei ole yleistä rajoitusta ulkomaiselle kaupunkikiinteistön, kaupunkimaan tai ei-maaseutumaisten tonttien omistukselle. Voit ostaa turistileimalla, rekisteröidä omistuskirjan nimiisi ja vuokrata kiinteistön. Ainoa merkityksellinen rajoitus on alla selitetty maatalouden raja-alue.

• Avoin kaikille: turisteille, TR-haltijoille, PR-haltijoille, kansalaisille — täysi omistus (escritura pública) rekisteröitynä DGRP:ssä.
• Ei vähimmäissijoitusta, ei maksimia, ei vuotuista paikallisen läsnäolon sääntöä. Kiinteistö on omasi toistaiseksi.
• Perintö: ulkomaalaisen omistama kiinteistö siirtyy paraguaylaisen perimysoikeuden mukaan. Perilliset jättävät hakemuksen paikalliseen siviilituomioistuimeen, yleensä 3–6 kuukauden prosessi. Ei perintöveroa kiinteistön arvosta, mutta pieni rekisteröintimaksu peritään.
• Yhteisomistus ja yritysomistus molemmat toimivat. Monet sijoittajat rekisteröivät omistuksen paraguaylaisen SA:n tai SRL:n kautta, kun tavoitteena on vuokratulo tai mahdollinen jälleenmyynti, koska yritystason laskelma voi kuitata 1 %:n kiinteistöveron vuokra-IRP:tä vastaan.
• Vuokraus: vuokrakiinteistön omistaminen vaatii RUC:n (eli Cédulan). Puhtaina sijoittajina ostavat turistit rekisteröivät yleensä omistuskirjan henkilökohtaisesti mutta ohjaavat vuokratulot paraguayilaisen hallintayhtiön kautta.

Yksi suuri rajoitus

50 km:n raja-alue — vain naapurimaiden kansalaisille.

Ley Nº 2532/2005, rajaalue-laki, kieltää naapurimaiden kansalaisia (Brasilia, Argentiina, Bolivia) ja heidän enemmistöomistamiaan yrityksiä omistamasta tai vuokraamasta MAATALOUSMAAТА 50 km:n sisällä vastaavasta kansainvälisestä rajasta. Muiden kuin naapurimaiden kansalaisiin (Yhdysvallat, Iso-Britannia, EU, Aasia, Afrikka) tämä EI koske: voit ostaa maatalousmaan rajavyöhykkeeltä, jos passimaasi ei ole naapurimaa. Kaupunkimaa-alueet on vapautettu kaikkien osalta.

• Ketä rajoitetaan: Brasilian, Argentiinan ja Bolivian kansalaisia sekä yhtiöitä, joissa naapurimaiden kansalaiset omistavat >50 % pääomasta. Näiden maiden PR-haltijoita pidetään edelleen ulkomaalaisina tässä tarkoituksessa.
• Ketä EI rajoiteta: USA:n, Iso-Britannian, EU:n, Aasian, Afrikan passinhaltijat eivät ole Ley 2532/2005:n piirissä — sekä kaupungin ETTÄ maatalousmaa raja-alueella ovat ostettavissa. Decreto 7525/2011 -reglemento vahvistaa naapurimaa-laajuuden.
• Maantiede: 50 km mitattuna vastaavasta maa- tai jokirajasta. Brasilian raja vaikuttaa osiin Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; Argentiinan raja vaikuttaa Misiones, Itapúa, Ñeembucú; Bolivian raja vaikuttaa Boquerón ja Alto Paraguay.
• Ei koske: kaupunkikaavoitettuja tontteja vyöhykkeen sisällä, alle ~3 hehtaarin chácaras-tiloja asuinkäytössä, paraguayilaisten kansalaisten omistamia kiinteistöjä (mukaan lukien naturalisoituneet kansalaiset, joilla on tapauskohtainen Poder Ejecutivon valtuutus) tai ei-naapurimaiden ulkomaalaisia.
• Kiertotie brasilialaisille/argentiinalaisille/bolivialaisille: rakenna omistus paraguayilaisen kansalaisen kautta (puoliso, kumppani, fideikomissaari) — mutta omistuskirjapetoksen riski tässä on todellinen. Tuomioistuinten kumoamat Ley 2532/2005:n rikkomukset ovat lisääntyneet vuodesta 2023.
• Kansalaistetut kansalaiset (ml. entiset naapurimaiden kansalaiset): voivat hakea toimeenpanovallan lupaa Decreto 7525/2011 -asetuksen nojalla. Prosessi on olemassa mutta hidas (12–18 kuukautta); kannattaa vain merkittäviin maatalousinvestointeihin.

Liiketoimi

Ilmoituksesta omistuskirjaan — vakiokulku.

Tyypillinen kauppa kestää 30–60 päivää hyväksytystä tarjouksesta rekisteröityyn omistusoikeuteen. Puolet siitä istutaan DGRP:llä odottaen rekisteröinnin ruuhkaa. Rakenna ajoitus sisään.

1. 01

   Varaus & boleta de informes (omistuskirjan haku)

   Allekirjoita 'boleta de reserva' 5–10 %:n käsirahalla. Myyjän notaari (tai sinun) hakee boleta de informes -asiakirjan DGRP:ltä — 30 vuoden omistushistoria, joka näyttää kaikki siirrot, panttioikeudet ja rasitteet. ÄLÄ KOSKAAN ohita tätä. Kustannus: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kiinteistörekisteritarkistus + mittaus

   Hae kiinteistörekisteritiedosto Catastrosta vahvistaaksesi rajojen täsmäämisen luovutuskirjan kanssa ja lukeaksesi avalúo fiscalin (kiinteistöveron perustana oleva rekisteriarvo). Maaseututonteilla tilaa tuore mittaus — paraguayilaiset maaseuturajat ajautuvat vuosikymmenten aikana.

3. 03

   Escritura pública (julkinen luovutuskirja)

   Molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan notaarilla (escribano público). Kauppakirja luettelee kiinteistön, hinnan ja omistusketjun. Notaarin palkkio: 0,75–2 % ilmoitetusta hinnasta, porrastettu asteikko Ley 1307/87 -lain mukaan (pienemmät kaupat korkeammasta päästä, suuremmat alemmasta). Ostaja maksaa tyypillisesti.

4. 04

   DGRP-rekisteröinti

   Notaari toimittaa allekirjoitetun kauppakirjan DGRP:lle kirjattavaksi Registro de Inmuebles -rekisteriin. Vakioruuhka: 15–45 päivää Asunciónissa, pidempään muilla alueilla. Kunnes kirjattu, ostaja on laillinen muttei rekisteröity omistaja — myynti kolmansille osapuolille on estetty.

5. 05

   Catastro-päivitys + kunnallinen rekisteröinti

   Kun rekisteröity DGRP:ssä, jätä kopio Municipalidadin Catastroon siirtääksesi seuraavan vuoden kiinteistöveron ostajan nimiin. Tämän tekemättä jättäminen on yleisin syy siihen, että ostaja saa edelliselle omistajalle osoitetun verolaskun kaksi vuotta myöhemmin.

Kokonaistransaktiokustannus (notaari + DGRP + Catastro + pienet leimat): tyypillisesti 2,5–4 % ilmoitetusta hinnasta. Kiinteistönvälittäjien palkkiot tulevat päälle — katso seuraava osio.

Välityspalkkiot + ilmoitukset

Missä paraguayilaisia kiinteistöjä todellisuudessa listataan ja mitä välittäjä maksaa.

Valtakunnallista MLS:ää ei ole. Ilmoitukset hajautuvat kolmen alustan plus Facebook + WhatsApp -ryhmien välillä. Monet kiinteistöt nousevat esiin vain paikallisen 'inmobiliaria'-verkoston (välitystoimisto) kautta eivätkä koskaan tule julkisille sivustoille lainkaan.

Where listings live

• Infocasas

  Suurin julkinen portaali. Paras kattavuus Asunciónissa, Centralissa, Itapúassa, Alto Paranássa. Suodatettavissa naapuruston, m²:n, hintahaarukan mukaan. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Vahva premium-ilmoituksissa Asuncióniin lähiöissä (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ja Ypacaraí-järvellä. Historialliset kuvat laahaavat — varmista ennen lentoa.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregaattori + yleiset luokitellut. Hyödyllinen chácaras-tiloille ja maaseututonteille, jotka isommat sivustot ohittavat.

• Paikalliset inmobiliaria-verkostot

  Jokaisessa läänin pääkaupungissa. Monet kelvolliset kiinteistöt eivät koskaan tavoita portaaleja — kävele 2–3 inmobiliariaan paikan päällä ja kysy off-market-listauksia.

• Facebook + WhatsApp -ryhmät

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Suoraan omistajalta -myynnit ohittavat välityspalkkiot mutta hyppäävät yli due diligence -kerroksen.

Commission reality

• Ostajan välittäjä: 3–5 % myyntihinnasta, ostajan maksama kaupanteon yhteydessä.
• Myyjän välittäjä: 3–5 %, myyjän maksama kaupanteon yhteydessä.
• Yhteenlaskettu kokonaispalkkio asettuu siis 6–10 %:iin, paljon korkeammalle kuin Yhdysvaltain vakiotaso 5–6 %.
• Neuvoteltavissa: kyllä. Suuremmissa kaupoissa (>US$ 200k) useimmat välittäjät hyväksyvät 2–3 % puolta kohden. Kysy aina.

Rahoitus

Asuntolainat — käytännössä vain PR, ja 30–50 % omarahoitusosuus.

Paraguaylaiset pankit eivät myönnä asuntolainoja ulkomailla asuville. TR-haltijat saattavat joskus kelvata huomattavilla käsirahoilla ja 6+ kuukauden tulohistorialla paraguaylaisella tilillä, mutta jokaisen kiinteistönvälittäjän vakioneuvo on: maksa käteisellä. Useimmat ulkomaiset ostajat tekevät niin.

Jotkut myyjät tarjoavat rahoitusta suoraan (financiación del propietario): 30–50 %:n käsiraha, 5–10 vuoden laina-aika, 8–12 % korko. Dokumentoi tämä huolellisesti ja talleta varat aina notaarille — epäviralliseen myyjärahoitukseen liittyy paikallismarkkinoiden suurin petostodennäköisyys.

Vuosikustannukset

Kiinteistövero + toistuvat kustannukset.

Paraguayn vuotuinen kiinteistövero (Impuesto Inmobiliario) on globaaleilla mittapuilla matala — 1 % kiinteistörekisteriarvosta, ei markkina-arvosta. Kiinteistörekisteriarvot ovat tyypillisesti 30–60 % markkina-arvosta, joten todellinen verokanta asettuu 0,3–0,6 %:iin siitä, mitä todella maksoit. Se on pieni rivi kokonaiselinkustannuksissa.

• Impuesto Inmobiliario (vuotuinen kiinteistövero)

  1 % avalúo fiscalista

  Maksetaan Municipalidadille kahdessa erässä (maaliskuu + syyskuu). Avalúo fiscal on Catastrolla pidetty kiinteistörekisteriarvo — yleensä 30–60 % markkina-arvosta. Vuoden 2026 fiskaaliarvoja korotettiin +4,1 % Decreto 5181/2025 -asetuksella. Kunnalliset verkkosivut (Asunción, Encarnación) hyväksyvät verkkomaksun.

• Tasa de barrido + alumbrado (kadunlakaisu + valaistus)

  Gs. 200 000–800 000/v

  Kiinteistökohtainen lisämaksu, joka peritään Impuesto Inmobiliario -veron yhteydessä.

• Edificio-maksu (HOA-vastine)

  Gs. 400 000–2 500 000/kk

  Asunnot Asunciónissa veloittavat 'expensa común' -maksun turvallisuudesta, hissistä, uima-altaasta, talon henkilökunnasta. US$ 65–405/kk. Taloilla ei ole tällaista, mutta ne maksavat yksityisestä turvallisuudesta erikseen.

• Vuotuinen kotivakuutus

  0,15–0,30 % arvosta

  Vapaaehtoinen mutta lainanantajat vaativat sen kiinnitetyille kiinteistöille. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Vuokratulovero (jos vuokraat)

  8 % IRP-RC

  Paraguaylaisen kiinteistön vuokratuloa verotetaan paikallisesti 'rentas de capital' -tulona kiinteällä 8 %:lla Ley 6380/2019 -lain nojalla. Se on kotimaista tuloa, ei ulkomaista. RUC-haltijat ilmoittavat vuosittain.

Hintatodellisuus

Mitä todellisuudessa maksat neliömetriltä.

Alla olevat luvut ovat puolivälin 2026 ilmoituksia, näytteistettynä Infocasasista + paikan päällä tehdyistä tarkistuksista. Käsittele kalibrointina, ei tarjouksena — naapurustotason vaihtelu on suurta.

Vuokraa ensin

Vuokraa ennen kuin ostat — lähes kaikki hyötyvät.

Vuokramarkkina on nopea ja joustava. 6–12 kuukauden vuokraus ennen ostoa antaa sinun oppia tuntemaan naapuruston, kuulla off-market-kaupoista ja välttää kalliin omistuskirjan due diligence -virheen.

• Vakiovuokrasopimus: 12 tai 24 kuukautta, 1 kuukausi vuokravakuus + 1 kuukausi etukäteen. Ei välityspalkkiota vuokrissa, jos käyt Infocasasin kautta suoraan, ~puolikkaan kuukauden, jos inmobiliarian kautta.
• Vuokratuotto Asunciónin huoneistoista: 5–7 % brutto. Tiukka Yhdysvaltain/EU:n mittapuilla mutta yhdenmukainen vahvan USD-ostokysynnän kanssa.
• Kalustettuja lyhytaikaisia (Airbnb-tyylisiä) on laajalti saatavilla Villa Morrassa + Carmelitasissa 1,5–2,5x kalustamattomien pitkäaikaisten hintojen verran. Hyödyllistä ensimmäisille 30 päivälle.
• Vähemmän liikennöityjen naapurustojen vuokrat eivät juuri listaudu portaaleihin. Kävele paikallisiin inmobiliariaihin ja kysy 'alquiler 1 año'.

Yleiset sudenkuopat

Missä liiketoimet menevät pieleen.

• Boleta de informesin ohittaminen

  Omistusoikeuspetos on harvinaisempaa kuin ennen mutta tapahtuu silti. 30 vuoden historia paljastaa omistuksen jakautumisongelmat, kiistanalaiset perinnöt, asuntolainat, joita ei vapautettu. Kustannus: ~US$ 30. Aina.

• Suullisten hinta-'descuentosien' luottaminen

  Jotkin myyjät ja välittäjät sopivat ostajan kanssa alhaisesta ilmoitetusta kauppahinnasta (varainsiirtoveron pienentämiseksi), jolloin ostaja maksaa erotuksen käteisellä kirjanpidon ulkopuolella. Houkutteleva ja erittäin yleinen käytäntö – mutta DGRP kirjaa vain ilmoitetun hinnan, joten jälleenmyyntiveroa maksetaan myöhemmin enemmän, JA alihinnoittelu on laitonta SEPRELAD AML-sääntöjen nojalla.

• Maatalousmaan ostaminen raja-alueelta

  Jopa paraguayilaisen olkimieshaltijan kautta. Tuomioistuinten kumoamat Ley de Frontera -rikkomukset ovat lisääntyneet vuodesta 2023.

• Catastro-päivityksen ohittaminen

  Kiinteistövero laskuttaa edelleen myyjää, et saa laskua, keräät myöhästymismaksuja. Tee cambio de titular aina 30 päivän kuluessa DGRP-kirjauksesta.

• Epävirallinen myyjärahoitus

  Jos hyväksyt myyjärahoituksen, talleta arvostetulle notaarille. Älä koskaan tilisiirrä henkilökohtaiselle tilille kättelyn perusteella.

• Remontti ilman lupaa

  Asunción + Encarnación vaativat molemmat permiso de obran rakennetyölle. Toimiminen ilman + jälleenmyynti myöhemmin tarkoittaa, että luvattomaton rakenne tulee esiin due diligencessä ja vähentää ostajan tarjousta.

Yleiset kysymykset

Kiinteistön ostaminen Paraguayssa — yleisiä kysymyksiä