Αγορά ακινήτου στην Παραγουάη. Τι μπορούν να κάνουν οι αλλοδαποί, τι απαγορεύεται και τι κοστίζει.

Η βάση

Πλήρης ιδιοκτησία για αλλοδαπούς — εκτός της παραμεθόριας ζώνης.

Η Παραγουάη δεν έχει γενικό περιορισμό στην ξένη ιδιοκτησία αστικού ακινήτου, αστικής γης ή μη αγροτικών οικοπέδων. Μπορείτε να αγοράσετε με τουριστική σφραγίδα, να εγγράψετε τον τίτλο στο όνομά σας και να εκμισθώσετε το ακίνητο. Ο μόνος ουσιαστικός περιορισμός είναι η αγροτική παραμεθόρια ζώνη που εξηγείται παρακάτω.

• Ανοιχτό σε όλους: τουρίστες, κατόχους TR, κατόχους PR, πολίτες — πλήρης ιδιοκτησία (escritura pública) εγγεγραμμένη στο DGRP.
• Δεν υπάρχει ελάχιστη επένδυση, ούτε μέγιστο, ούτε ετήσιος κανόνας τοπικής παρουσίας. Το ακίνητο είναι δικό σας επ' αόριστον.
• Κληρονομιά: η ξένης ιδιοκτησίας περιουσία μεταβιβάζεται βάσει του παραγουανού κληρονομικού δικαίου. Οι κληρονόμοι υποβάλλουν αίτηση στο τοπικό πολιτικό δικαστήριο, συνήθως μια διαδικασία 3–6 μηνών. Χωρίς φόρο κληρονομιάς επί της αξίας του ακινήτου, αλλά εφαρμόζεται ένα μικρό τέλος εγγραφής.
• Τόσο η συνιδιοκτησία όσο και η εταιρική ιδιοκτησία λειτουργούν. Πολλοί επενδυτές καταχωρούν τον τίτλο μέσω παραγουανής SA ή SRL όταν ο στόχος είναι εισόδημα από ενοίκια ή τελική μεταπώληση, επειδή τα μαθηματικά σε επίπεδο εταιρείας μπορούν να συμψηφίσουν τον φόρο ακινήτου 1% έναντι του IRP ενοικίου.
• Ενοικιάσεις: η κατοχή ακινήτου προς ενοικίαση απαιτεί RUC (άρα Cédula). Οι τουρίστες που αγοράζουν ως καθαρά επενδυτές συνήθως καταγράφουν τον τίτλο ατομικά αλλά διοχετεύουν τα έσοδα από ενοίκια μέσω παραγουαϊκής εταιρείας διαχείρισης.

Ο μεγάλος περιορισμός

Η παραμεθόρια ζώνη 50 χλμ. — μόνο για πολίτες όμορων χωρών.

Ο νόμος Ley Nº 2532/2005, η Ley de Frontera, απαγορεύει στους υπηκόους γειτονικών χωρών (Βραζιλία, Αργεντινή, Βολιβία) και εταιρειών που ελέγχονται κατά πλειοψηφία από αυτούς να κατέχουν ή να μισθώνουν ΑΓΡΟΤΙΚΗ γη εντός 50 χλμ. από το αντίστοιχο διεθνές σύνορο. Υπήκοοι μη γειτονικών χωρών (ΗΠΑ, ΗΒ, ΕΕ, Ασιατικά, Αφρικανικά διαβατήρια) ΔΕΝ καλύπτονται: μπορείτε να αγοράσετε αγροτική γη στη ζώνη συνόρων εάν το διαβατήριό σας δεν είναι από γειτονική χώρα. Τα αστικά οικόπεδα εξαιρούνται για όλους.

• Ποιους περιορίζει: πολίτες της Βραζιλίας, της Αργεντινής και της Βολιβίας, καθώς και εταιρείες στις οποίες πολίτες όμορων χωρών κατέχουν >50% του κεφαλαίου. Οι κάτοχοι PR από αυτές τις χώρες εξακολουθούν να θεωρούνται αλλοδαποί για αυτόν τον σκοπό.
• Ποιους ΔΕΝ περιορίζει: οι κάτοχοι διαβατηρίων ΗΠΑ, ΗΒ, ΕΕ, Ασίας, Αφρικής δεν επηρεάζονται από τον Ley 2532/2005 — και αστική και αγροτική γη στην παραμεθόρια ζώνη μπορούν να αγοραστούν. Το Decreto 7525/2011 reglamento επιβεβαιώνει το πεδίο εφαρμογής για όμορες χώρες.
• Γεωγραφία: 50 χλμ μετρημένα από το αντίστοιχο χερσαίο ή ποτάμιο σύνορο. Το βραζιλιάνικο σύνορο επηρεάζει τμήματα της Itapúa, του Alto Paraná, της Canindeyú, της Amambay, της Concepción, του Alto Paraguay· το αργεντίνικο σύνορο επηρεάζει τη Misiones, την Itapúa, το Ñeembucú· το βολιβιανό σύνορο επηρεάζει το Boquerón και το Alto Paraguay.
• Δεν εφαρμόζεται σε: αστικά οικόπεδα εντός της λωρίδας, chácaras κάτω από ~3 εκτάρια που χρησιμοποιούνται ως κατοικία, ακίνητα που ανήκουν σε πολίτες της Παραγουάης (συμπεριλαμβανομένων πολιτογραφημένων με κατά περίπτωση εξουσιοδότηση Poder Ejecutivo) ή σε αλλοδαπούς από μη όμορες χώρες.
• Λύση για Βραζιλιάνους/Αργεντινούς/Βολιβιανούς: δομή κατοχής μέσω παραγουαϊκού πολίτη (συζύγου, συντρόφου, καταπιστευματοδόχου) — αλλά οι κίνδυνοι απάτης τίτλου εδώ είναι πραγματικοί. Οι ανατροπές δικαστικών αποφάσεων για παραβιάσεις του Ley 2532/2005 αυξάνονται από το 2023.
• Πολιτογραφημένοι πολίτες (συμπ. πρώην υπηκόων όμορων χωρών): μπορούν να ζητήσουν εξουσιοδότηση από την Εκτελεστική εξουσία βάσει του Decreto 7525/2011. Η διαδικασία υπάρχει αλλά είναι αργή (12–18 μήνες)· αξίζει μόνο για σημαντικές αγροτικές επενδύσεις.

Η συναλλαγή

Από την αγγελία στον τίτλο — η τυπική ροή.

Μια τυπική αγορά διαρκεί 30–60 ημέρες από την αποδεκτή προσφορά έως τον εγγεγραμμένο τίτλο. Η μισή από αυτή την περίοδο περνά στη DGRP περιμένοντας τις καθυστερήσεις εγγραφής. Συνυπολογίστε τον χρόνο.

1. 01

   Κράτηση και boleta de informes (έρευνα τίτλου)

   Υπογράψτε ένα «boleta de reserva» με προκαταβολή 5–10%. Ο συμβολαιογράφος του πωλητή (ή ο δικός σας) λαμβάνει το boleta de informes από τη DGRP — ένα ιστορικό τίτλου 30 ετών που δείχνει όλες τις μεταβιβάσεις, τα βάρη και τις επιβαρύνσεις. ΠΟΤΕ μην το παραλείπετε. Κόστος: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Κτηματολογικός έλεγχος + τοπογραφική

   Πάρτε τον κτηματολογικό φάκελο από το Catastro για να επιβεβαιώσετε ότι τα όρια ταιριάζουν με τον τίτλο και να διαβάσετε το avalúo fiscal (κτηματολογική αξία, βάση για τον φόρο ακινήτων). Για αγροτικά οικόπεδα, παραγγείλετε φρέσκια τοπογραφική — τα παραγουαϊκά αγροτικά όρια μετατοπίζονται με τις δεκαετίες.

3. 03

   Escritura pública (δημόσια πράξη)

   Και τα δύο μέρη υπογράφουν τον τίτλο σε συμβολαιογράφο (escribano público). Ο τίτλος αναφέρει το ακίνητο, την τιμή και την αλυσίδα τίτλου. Αμοιβή συμβολαιογράφου: 0,75–2% της δηλωμένης τιμής, κλιμακωτή κλίμακα βάσει του Ley 1307/87 (μικρότερες συναλλαγές στο υψηλότερο άκρο, μεγαλύτερες στο χαμηλότερο). Συνήθως πληρώνει ο αγοραστής.

4. 04

   Εγγραφή DGRP

   Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τον υπογεγραμμένο τίτλο στη DGRP για εγγραφή στο Registro de Inmuebles. Τυπική καθυστέρηση: 15–45 ημέρες στην Asunción, περισσότερο στις περιφέρειες. Μέχρι την εγγραφή, ο αγοραστής είναι ο νόμιμος αλλά όχι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης — η πώληση σε τρίτους είναι αποκλεισμένη.

5. 05

   Ενημέρωση Catastro + δημοτική εγγραφή

   Μόλις εγγραφεί στο DGRP, υποβάλετε αντίγραφο στο Catastro της Municipalidad για να γυρίσει ο φόρος ακινήτων του επόμενου έτους στο όνομα του αγοραστή. Η αποτυχία να γίνει αυτό είναι ο πιο συχνός λόγος που ο αγοραστής λαμβάνει λογαριασμό φόρου στον προηγούμενο ιδιοκτήτη δύο χρόνια αργότερα.

Συνολικό κόστος συναλλαγής (συμβολαιογράφος + DGRP + Catastro + μικρά χαρτόσημα): συνήθως 2,5–4% της δηλωμένης τιμής. Οι προμήθειες μεσιτών προστίθενται από πάνω — δείτε την επόμενη ενότητα.

Αμοιβές μεσιτών + αγγελίες

Πού διαφημίζονται πραγματικά τα παραγουαϊκά ακίνητα και τι κοστίζει ο μεσίτης.

Δεν υπάρχει εθνικό MLS. Οι αγγελίες κατακερματίζονται σε τρεις πλατφόρμες συν Facebook + WhatsApp. Πολλά ακίνητα εμφανίζονται μόνο μέσω του τοπικού δικτύου 'inmobiliaria' (πρακτορείων) και ποτέ δεν φτάνουν στις δημόσιες ιστοσελίδες.

Where listings live

• Infocasas

  Η μεγαλύτερη δημόσια πύλη. Καλύτερη κάλυψη σε Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Φιλτράρεται κατά γειτονιά, m², εύρος τιμής. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Ισχυρή για premium αγγελίες στα προάστια της Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) και στη λίμνη Ypacaraí. Οι ιστορικές φωτογραφίες υστερούν — επιβεβαιώστε πριν την άφιξη.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Συγκεντρωτής + γενικές αγγελίες. Χρήσιμο για chácaras και αγροτικά οικόπεδα που οι μεγαλύτερες ιστοσελίδες παραλείπουν.

• Δίκτυα τοπικών inmobiliaria

  Σε κάθε πρωτεύουσα νομού. Πολλά αξιοπρεπή ακίνητα ποτέ δεν φτάνουν στις πύλες — μπείτε σε 2–3 inmobiliarias επιτόπου και ζητήστε αγγελίες εκτός αγοράς.

• Ομάδες Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Άμεσες πωλήσεις από ιδιοκτήτη παρακάμπτουν τις προμήθειες μεσιτών αλλά παραλείπουν το επίπεδο νομικής έρευνας.

Commission reality

• Μεσίτης αγοραστή: 3–5% της τιμής πώλησης, καταβάλλεται από τον αγοραστή κατά το κλείσιμο.
• Μεσίτης πωλητή: 3–5%, καταβάλλεται από τον πωλητή κατά το κλείσιμο.
• Η συνολική συνδυασμένη προμήθεια επομένως φτάνει στο 6–10%, πολύ υψηλότερη από το αμερικανικό πρότυπο του 5–6%.
• Διαπραγματεύσιμη: ναι. Σε μεγαλύτερες συναλλαγές (>US$ 200k) οι περισσότεροι μεσίτες δέχονται 2–3% ανά πλευρά. Ρωτάτε πάντα.

Χρηματοδότηση

Στεγαστικά δάνεια — πρακτικά μόνο με PR, και 30–50% προκαταβολή.

Οι παραγουανές τράπεζες δεν χορηγούν στεγαστικά δάνεια σε μη κατοίκους. Οι κάτοχοι προσωρινής διαμονής ορισμένες φορές πληρούν τις προϋποθέσεις με ουσιαστικές προκαταβολές και ιστορικό εισοδήματος 6+ μηνών σε παραγουανό λογαριασμό, αλλά η τυπική συμβουλή από κάθε μεσίτη είναι: πληρώστε μετρητά. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές το κάνουν.

Ορισμένοι πωλητές προσφέρουν χρηματοδότηση απευθείας (financiación del propietario): 30–50% προκαταβολή, διάρκεια 5–10 ετών, επιτόκιο 8–12%. Τεκμηριώστε το αυτό προσεκτικά και πάντα τοποθετήστε τα χρήματα σε μεσεγγύηση σε συμβολαιογράφο — η ανεπίσημη χρηματοδότηση από πωλητή έχει τη μεγαλύτερη συχνότητα απάτης στην τοπική αγορά.

Ετήσια έξοδα

Φόρος ακινήτου + επαναλαμβανόμενα έξοδα.

Ο ετήσιος φόρος ακινήτων της Παραγουάης (Impuesto Inmobiliario) είναι χαμηλός σε παγκόσμια κλίμακα — 1% επί της κτηματολογικής αξίας, όχι της αγοραίας αξίας. Οι κτηματολογικές αξίες είναι συνήθως 30–60% της αγοραίας, οπότε το πραγματικό ποσοστό κυμαίνεται στο 0,3–0,6% αυτού που πραγματικά πληρώσατε. Είναι μια μικρή γραμμή στο συνολικό κόστος ζωής.

• Impuesto Inmobiliario (ετήσιος φόρος ακινήτων)

  1% του avalúo fiscal

  Καταβάλλεται στη Municipalidad σε 2 δόσεις (Μάρτιο + Σεπτέμβριο). Το avalúo fiscal είναι η κτηματολογική αξία που τηρείται στο Catastro — συνήθως 30–60% της αγοραίας. Οι φορολογικές αξίες του 2026 αναπροσαρμόστηκαν κατά +4,1% με το Decreto 5181/2025. Οι ιστότοποι των δήμων (Asunción, Encarnación) δέχονται διαδικτυακή πληρωμή.

• Tasa de barrido + alumbrado (καθαρισμός δρόμων + φωτισμός)

  Gs. 200.000–800.000/έτος

  Επιπρόσθετη χρέωση ανά ακίνητο που εισπράττεται με τον Impuesto Inmobiliario.

• Τέλος Edificio (ισοδύναμο HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/μήνα

  Τα διαμερίσματα στην Asunción χρεώνουν μια «expensa común» για ασφάλεια, ανελκυστήρα, πισίνα, προσωπικό κτιρίου. US$ 65–405/μήνα. Τα σπίτια δεν έχουν τέτοια αλλά πληρώνουν ιδιωτική ασφάλεια ξεχωριστά.

• Ετήσια ασφάλιση κατοικίας

  0,15–0,30% της αξίας

  Προαιρετική αλλά οι δανειστές την απαιτούν για ακίνητα με στεγαστικό δάνειο. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Φόρος εισοδήματος ενοικίων (αν εκμισθώσετε)

  8% IRP-RC

  Το εισόδημα από ενοίκια παραγουανού ακινήτου φορολογείται τοπικά ως «rentas de capital» με σταθερό 8% βάσει του Ley 6380/2019. Είναι εγχώριο εισόδημα, όχι από το εξωτερικό. Οι κάτοχοι RUC υποβάλλουν δήλωση ετησίως.

Πραγματικότητα τιμών

Τι πραγματικά πληρώνετε ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι αριθμοί παρακάτω είναι αγγελίες μέσα 2026, με δείγματα από Infocasas + ελέγχους επιτόπου. Θεωρήστε τους ως βαθμονόμηση όχι ως προσφορά — η διακύμανση σε επίπεδο γειτονιάς είναι μεγάλη.

Ενοικιάστε πρώτα

Ενοικιάστε πριν αγοράσετε — σχεδόν όλοι ωφελούνται.

Η αγορά ενοικίων είναι γρήγορη και ευέλικτη. 6–12 μήνες ενοικίασης πριν την αγορά σας επιτρέπουν να μάθετε τη γειτονιά, να ακούσετε για συμφωνίες εκτός αγοράς και να αποφύγετε ακριβό λάθος στη νομική έρευνα τίτλου.

• Τυπικό συμβόλαιο ενοικίασης: 12 ή 24 μήνες, 1 μήνας εγγύηση + 1 μήνας προκαταβολή. Δεν υπάρχει αμοιβή μεσίτη σε ενοικιάσεις αν περάσετε από το Infocasas απευθείας, ~μισός μήνας μέσω inmobiliaria.
• Απόδοση ενοικίου σε διαμερίσματα της Asunción: 5–7% μικτή. Περιορισμένη με βάση τα πρότυπα ΗΠΑ/ΕΕ αλλά σταθερή, σύμφωνη με την ισχυρή ζήτηση αγορών σε USD.
• Επιπλωμένα βραχυχρόνια (τύπου Airbnb) διατίθενται ευρέως στη Villa Morra + Carmelitas σε 1,5–2,5x τις τιμές μη επιπλωμένων μακροχρόνιων. Χρήσιμα για τις πρώτες 30 ημέρες.
• Οι ενοικιάσεις σε λιγότερο πολυσύχναστες γειτονιές σπάνια αναρτώνται στις πύλες. Μπείτε σε τοπικές inmobiliarias και ζητήστε 'alquiler 1 año'.

Συνηθισμένες παγίδες

Πού πάνε στραβά οι συναλλαγές.

• Παράλειψη του boleta de informes

  Η απάτη τίτλων είναι πιο σπάνια από ό,τι παλιά αλλά εξακολουθεί να συμβαίνει. Το ιστορικό 30 ετών αποκαλύπτει ζητήματα διαιρεμένου τίτλου, αμφισβητούμενη κληρονομιά, στεγαστικά δάνεια που δεν εξοφλήθηκαν. Κόστος: ~US$ 30. Πάντα.

• Εμπιστοσύνη σε προφορικά 'descuentos' τιμής

  Μερικοί πωλητές και μεσίτες συμφωνούν σε χαμηλή δηλωθείσα τιμή (για μείωση του φόρου συναλλαγής) με τον αγοραστή να πληρώνει τη διαφορά σε μετρητά εκτός βιβλίων. Δελεαστικό και πολύ συνηθισμένο, αλλά η DGRP καταγράφει μόνο το δηλωθέν ποσό, οπότε οι φόροι μεταπώλησης σας τιμωρούν αργότερα ΚΑΙ η υποδήλωση είναι παράνομη βάσει των κανόνων AML της SEPRELAD.

• Αγορά αγροτικής γης στην παραμεθόρια ζώνη

  Ακόμη και μέσω παραγουαϊκού αχυρένιου ιδιοκτήτη. Οι ανατροπές δικαστικών αποφάσεων για παραβιάσεις του Ley de Frontera αυξάνονται από το 2023.

• Παράλειψη ενημέρωσης Catastro

  Ο φόρος ακινήτου συνεχίζει να τιμολογεί τον πωλητή, δεν λαμβάνετε τον λογαριασμό, συσσωρεύετε πρόστιμα εκπρόθεσμης πληρωμής. Υποβάλλετε πάντα το cambio de titular εντός 30 ημερών από την εγγραφή στη DGRP.

• Ανεπίσημη χρηματοδότηση πωλητή

  Αν δεχτείτε χρηματοδότηση πωλητή, χρησιμοποιήστε escrow σε αξιόπιστο συμβολαιογράφο. Ποτέ μην εμβάζετε σε προσωπικό λογαριασμό βάσει χειραψίας.

• Ανακαίνιση χωρίς άδεια

  Asunción + Encarnación απαιτούν permiso de obra για δομικές εργασίες. Λειτουργία χωρίς αυτό + μεταπώληση αργότερα σημαίνει ότι μια μη αδειοδοτημένη κατασκευή εμφανίζεται στη νομική έρευνα και μειώνει την προσφορά του αγοραστή.

Συχνές ερωτήσεις

Αγορά ακινήτου στην Παραγουάη — συχνές ερωτήσεις