在Paraguay購置房產。 外國人能做什麼、什麼是禁區、需要花多少錢。

基準

外國人完全自由保有所有權 — 邊境區以外。

Paraguay對城市房產、城市土地或非農村地塊的外國人所有權沒有一般性限制。您可以憑觀光簽證購買、以您的名字登記產權,並出租房產。唯一實質性的限制是下文解釋的農業邊境區。

• 對所有人開放:觀光客、TR持有者、PR持有者、公民 — 完全自由保有 (escritura pública) 並在DGRP登記。
• 無最低投資額、無上限、無年度當地居留要求。房產永久屬於您。
• 繼承：外國人持有的不動產依 Paraguay 繼承法傳承。繼承人向當地民事法院申辦，通常是 3–6 個月的程序。不動產價值不課遺產稅，但會收一筆小額登記費。
• 共同持有與公司持有都可行。許多投資人在目標是租金收入或日後轉售時，透過 Paraguay 的 SA 或 SRL 來登記產權，因為公司層級的計算可以用 1% 的不動產稅去抵減租金的 IRP。
• 出租:持有出租房產需要RUC (因此需要Cédula)。純粹作為投資者的觀光客通常以個人名義登記產權,但透過Paraguay管理公司轉介租金收入。

唯一的重大限制

50公里邊境區 — 僅限接壤國國民。

Ley Nº 2532/2005（邊境法）禁止鄰國（巴西、阿根廷、玻利維亞）國民及多數股權由其持有的公司，在距對應國際邊界 50 公里內擁有或租用農村土地。非鄰國國民（美國、英國、歐盟、亞洲、非洲護照）不受此限：若您的護照非來自鄰國，可在邊境區購買農村土地。城市地塊對所有人均豁免。

• 受限對象:巴西、阿根廷、玻利維亞國民,以及接壤國國民持有資本超過50%的公司。這些國家的PR持有者就此目的仍視為外國人。
• 不受限對象:美國、英國、歐盟、亞洲、非洲護照持有人不受Ley 2532/2005影響 — 邊境區內的城市與農村土地皆可購買。Decreto 7525/2011 reglamento確認接壤國範圍。
• 地理：自相應的陸地或河流邊界量起 50 公里。巴西邊界影響 Itapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguay 的部分地區；阿根廷邊界影響 Misiones、Itapúa、Ñeembucú；玻利維亞邊界影響 Boquerón 與 Alto Paraguay。
• 不適用於:邊境區內的城市分區地塊、用作住所的約3公頃以下chácara、Paraguay公民 (含經個案Poder Ejecutivo授權的歸化公民) 擁有的房產,或非接壤國外國人。
• 巴西人/阿根廷人/玻利維亞人的變通方法:透過Paraguay公民 (配偶、合夥人、信託人) 結構化持有 — 但此處的產權詐欺風險真實存在。自2023年以來,Ley 2532/2005違規的法院撤銷案例不斷增加。
• 歸化公民（含前鄰國國民）：可依 Decreto 7525/2011 申請行政部門的授權。此程序存在但很慢（12–18 個月）；只有規模可觀的農業投資才值得。

交易

從掛牌到產權登記 — 標準流程。

典型的購屋從接受報價到產權登記要花 30–60 天。其中一半時間是耗在 DGRP 等待登記積案處理。把這段時程算進去。

1. 01

   保留與boleta de informes (產權搜尋)

   簽署一份「boleta de reserva」並付 5–10% 訂金。賣方的公證人（或你的）向 DGRP 調取 boleta de informes——一份顯示所有移轉、留置權與負擔的 30 年產權歷史。絕對不要省略這一步。成本：Gs. 80,000–250,000（US$ 13–41）。

2. 02

   地籍核查 + 測量

   從Catastro調出地籍檔案以確認邊界與契約相符,並讀取avalúo fiscal (地籍價值,房產稅依據)。對於農村地塊,委託新的測量 — Paraguay農村邊界數十年來會漂移。

3. 03

   Escritura pública (公契)

   雙方在公證人（escribano público）前簽署契據。契據載明不動產、價格與產權鏈。公證費：申報價格的 0.75–2%，依 Ley 1307/87 採分級級距（金額較小的交易在較高端，較大的交易在較低端）。通常由買方支付。

4. 04

   DGRP登記

   公證人把已簽署的契據送交 DGRP，在 Registro de Inmuebles 辦理登錄。標準積案：在 Asunción 15–45 天，外地更久。在登錄完成前，買方是合法但非登記的所有人——向第三方出售被封鎖。

5. 05

   Catastro更新 + Municipal登記

   在DGRP登記後,將副本提交給Municipalidad的Catastro,將下一年度的房產稅轉至買方名下。未做此事是兩年後買方收到前任屋主名義稅單的最常見原因。

交易總成本（公證 + DGRP + Catastro + 小額印花）：通常為申報價格的 2.5–4%。仲介佣金另計——見下一節。

仲介費 + 掛牌平台

Paraguay房產實際在哪裡掛牌以及仲介的費用。

沒有全國MLS。掛牌分散在三個平台加上Facebook與WhatsApp群組。許多房產僅透過當地「inmobiliaria」 (仲介) 網路出現,從未進入公開網站。

Where listings live

• Infocasas

  最大的公開入口網站。對Asunción、Central、Itapúa、Alto Paraná覆蓋最佳。可按社區、平方公尺、價格範圍篩選。網址:infocasas.com.py。

• Vivendi

  在Asunción郊區 (Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í) 與Lake Ypacaraí的高端掛牌方面表現強勁。歷史照片落後 — 飛來之前先核實。

• Inmobusqueda + Clasipar

  聚合器 + 通用分類廣告。對於較大網站略過的chácara與農村地塊很有用。

• 本地inmobiliaria網路

  在每個省會。許多體面的房產從未出現在入口網站 — 親自走訪2–3家inmobiliaria,詢問非公開掛牌。

• Facebook + WhatsApp群組

  「Asunción Real Estate」、「Encarnación Inmuebles」、「Expats Paraguay」。屋主直售繞過仲介佣金,但跳過盡職調查層。

Commission reality

• 買方仲介：售價的 3–5%，由買方在交割時支付。
• 賣方仲介：3–5%，由賣方在交割時支付。
• 因此合計佣金落在 6–10%，遠高於美國標準的 5–6%。
• 可議價：可以。在較大筆的交易（>US$ 200k）上，多數仲介接受每一方 2–3%。一定要開口問。

融資

抵押貸款 — 實際上僅限PR,且首付30–50%。

Paraguay 的銀行不對非居民承作房貸。TR 持有人有時能以可觀的頭期款，加上在 Paraguay 帳戶 6 個月以上的收入軌跡而符合資格，但每位仲介給的標準建議都是：付現。多數外籍買家都這麼做。

有些賣方直接提供融資（financiación del propietario）：30–50% 頭期款、5–10 年期、8–12% 利率。仔細留下文件，並務必在公證人處設立履約保證——非正式的賣方融資在本地市場詐欺發生率最高。

年度成本

房產稅 + 經常性成本。

Paraguay 的年度不動產稅（Impuesto Inmobiliario）以全球標準來看很低——對地籍價值課 1%，而非市價。地籍價值通常是市價的 30–60%，所以實際稅率落在你實付金額的 0.3–0.6%。它在整體生活成本裡只是一小筆。

• Impuesto Inmobiliario (年度房產稅)

  avalúo fiscal的1%

  分 2 期（3 月 + 9 月）繳給 Municipalidad。Avalúo fiscal 是 Catastro 持有的地籍價值——通常為市價的 30–60%。2026 年的財政估值依 Decreto 5181/2025 調整 +4.1%。市政網站（Asunción、Encarnación）接受線上繳款。

• Tasa de barrido + alumbrado (清掃 + 照明)

  Gs. 200,000–800,000/年

  與Impuesto Inmobiliario一同收取的每筆房產附加費。

• Edificio費 (HOA等價物)

  Gs. 400,000–2,500,000/月

  Asunción 的公寓會收取「expensa común」用於保全、電梯、泳池、大樓人員。US$ 65–405/月。獨棟住宅沒有這項，但要另外支付私人保全。

• 年度房屋保險

  價值的0.15–0.30%

  選擇性,但放款人對抵押房產要求此保險。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。

• 租金收入稅 (如果出租)

  8% IRP-RC

  來自 Paraguay 不動產的租金收入依 Ley 6380/2019 在本地以「rentas de capital」按固定 8% 課稅。它是國內所得，不是境外所得。RUC 持有人每年申報。

價格實況

您每平方公尺實際支付的金額。

下列數字為2026年中期掛牌,從Infocasas與實地查訪取樣。視為校準而非報價 — 社區層面的差異很大。

先租後買

購買前先租 — 幾乎人人受益。

租賃市場快速且彈性。購買前租賃6–12個月可讓您了解社區、聽到非公開的交易,並避免昂貴的產權盡職調查錯誤。

• 標準租賃合約:12或24個月,1個月押金 + 1個月預付。如果直接透過Infocasas無仲介費,如果透過inmobiliaria約半個月租金。
• Asunción 公寓的租金收益率：毛利 5–7%。以美國／歐洲標準來看偏緊，但與強勁的美元購買需求相符。
• 附家具的短租（Airbnb 式）在 Villa Morra 與 Carmelitas 廣泛供應，價格為無家具長租的 1.5–2.5 倍。對最初的 30 天很有用。
• 人流較少社區的租賃很少在入口網站掛牌。走進當地inmobiliaria,詢問「alquiler 1 año」。

常見陷阱

交易出錯的地方。

• 省略boleta de informes

  產權詐欺比過去罕見，但仍會發生。30 年歷史會揭露產權分割問題、有爭議的繼承、未塗銷的抵押權。成本：約 US$ 30。每次都做。

• 信任口頭價格「descuentos」

  部分賣方與仲介同意以較低申報價格成交（以減少交易稅），買方再以現金補足差額。這種做法雖具誘惑力且十分普遍，但 DGRP 登記的只有申報金額，這在日後轉售時會增加您的稅負，況且低報聲明在 SEPRELAD AML 規定下屬於違法行為。

• 在邊境區購買農地

  即使透過Paraguay的稻草所有人。自2023年以來,Ley de Frontera違規的法院撤銷案例不斷增加。

• 省略Catastro更新

  不動產稅持續向賣方開單，你收不到帳單，於是累積滯納金。務必在 DGRP 登錄後 30 天內辦理 cambio de titular。

• 非正式賣家融資

  如果您接受賣家融資,在信譽良好的公證人處託管。絕不靠握手匯款至個人帳戶。

• 未獲許可的翻新

  Asunción與Encarnación皆要求結構性工程的permiso de obra。沒有許可運作 + 之後轉售意味著未經許可的結構在盡職調查中曝光,降低買方報價。

常見問題

在巴拉圭購置房產——常見問題