Kinnisvara ostmine Paraguays. Mida välismaalased saavad teha, mis on keelatud ja mis see maksab.

Lähtepunkt

Täielik omandiõigus välismaalastele — väljaspool piirivööndit.

Paraguay ei sea üldist piirangut välismaalaste linnakinnisvara, linnamaa või mittemaakohtade omandile. Saate osta turistiviisaga, registreerida omandiõiguse oma nimele ja kinnisvara välja üürida. Ainus oluline piirang on põllumajanduslik piirivöönd, mida selgitatakse allpool.

• Avatud kõigile: turistidele, TR-i omanikele, PR-i omanikele, kodanikele — täielik omand (escritura pública), mis on registreeritud DGRP-s.
• Ei mingit miinimuminvesteeringut, ei maksimumi, ei aastast kohaliku kohaloleku reeglit. Vara on teie tähtajatult.
• Pärimine: välismaalasele kuuluv kinnisvara läheb üle Paraguay pärimisõiguse alusel. Pärijad esitavad avalduse kohalikus tsiviilkohtus, tavaliselt 3–6 kuune protsess. Kinnisvara väärtuselt pärandimaksu ei ole, kuid kehtib väike registreerimistasu.
• Toimivad nii kaasomand kui ka ettevõtte omand. Paljud investorid registreerivad omandi Paraguay SA või SRL kaudu, kui eesmärk on üüritulu või lõpuks edasimüük, sest ettevõtte tasandi arvutus suudab tasaarvestada 1% kinnisvaramaksu üürilt teenitava IRP-ga.
• Üürimine: üürikinnisvara omamine nõuab RUC-d (seega Cédulat). Turistid, kes ostavad puhta investeeringuna, registreerivad omandiõiguse tavaliselt individuaalselt, kuid suunavad üüritulu Paraguay haldusettevõtte kaudu.

Üks suur piirang

50 km piirivöönd — ainult naaberriikide kodanikele.

Ley Nº 2532/2005, piiritsooniseadus, keelab naaberriikide (Brasiilia, Argentina, Bolivia) kodanikel ja nende enamusosalusega äriühingutel omada või rentida MAAPIIRKONNA maad 50 km ulatuses vastavast riigipiiri lähedusest. Mitte-naaberriikide kodanikke (USA, Suurbritannia, EL, Aasia, Aafrika passid) see ei puuduta: saate osta maapiirkonna maad piiritsoonis, kui teie pass ei pärine naaberriigist. Linnamaad on kõigile vabastatud.

• Kelle suhtes on piirang: Brasiilia, Argentiina ja Boliivia kodanikud ning ettevõtted, milles naaberriikide kodanikel on >50% kapitalist. Nende riikide PR-i omanikke peetakse selle eesmärgi jaoks endiselt välismaalasteks.
• Kelle suhtes EI ole piirangut: USA, Ühendkuningriigi, EL, Aasia, Aafrika passide omanikud ei ole Ley 2532/2005 mõjutatud — nii linna- KUI maa-piirkondlik maa piirivööndis on ostetav. Decreto 7525/2011 reglamento kinnitab naaberriikide ulatuse.
• Geograafia: 50 km mõõdetuna vastavalt maismaa- või jõepiirist. Brasiilia piir mõjutab osi Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay piirkondadest; Argentina piir mõjutab Misiones, Itapúa, Ñeembucú; Boliivia piir mõjutab Boquerón ja Alto Paraguay.
• Ei kehti: linnatsoonidena tähistatud platsidele vööndis, ~3 hektarist väiksematele chácaradele, mida kasutatakse elukohaks, Paraguay kodanike (sh naturaliseeritud kodanike, kelle puhul on Poder Ejecutivo juhtumipõhine luba) omanduses olevatele kinnistutele või mitte-naaberriikide välismaalastele.
• Lahendus brasiillastele/argentiinlastele/boliivlastele: struktureerida omand Paraguay kodaniku kaudu (abikaasa, partner, fiduciary) — kuid omandipettuse riskid on siin reaalsed. Kohtuotsuste tühistamised Ley 2532/2005 rikkumiste alusel on alates 2023. aastast suurenenud.
• Naturaliseeritud kodanikud (sh endised naaberriikide kodanikud): saavad taotleda täidesaatva võimu luba Decreto 7525/2011 alusel. Protsess on olemas, kuid aeglane (12–18 kuud); tasub vaeva ainult suuremate agroinvesteeringute korral.

Tehing

Pakkumisest omandini — standardne töövoog.

Tüüpiline ost võtab vastuvõetud pakkumisest registreeritud omandini 30–60 päeva. Pool sellest istutakse DGRP-s registreerimise järjekorda oodates. Arvestage selle ajaga.

1. 01

   Reserveerimine ja boleta de informes (omandiotsing)

   Allkirjastage „boleta de reserva" 5–10% tagatisrahaga. Müüja notar (või teie oma) tõmbab DGRP-st boleta de informes — 30-aastase omandiajaloo, mis näitab kõiki üleandmisi, koormatisi ja kohustusi. ÄRGE KUNAGI jätke seda vahele. Kulu: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastrikontroll + mõõdistus

   Tõmmake katastritoimik Catastrost, et veenduda, et piirid vastavad omandiõigusele ja lugeda avalúo fiscal (katastriline väärtus, kinnisvaramaksu alus). Maa-piirkondlike platside puhul tellige värske mõõdistus — Paraguay maapiirid triivivad aastakümnete jooksul.

3. 03

   Escritura pública (avalik akt)

   Mõlemad pooled allkirjastavad notariaalakti notari juures (escribano público). Akt loetleb kinnisvara, hinna ja omandiahela. Notaritasu: 0,75–2% deklareeritud hinnast, astmeline skaala vastavalt Ley 1307/87 (väiksemad tehingud kõrgemas otsas, suuremad tehingud madalamas). Tavaliselt maksab ostja.

4. 04

   DGRP registreerimine

   Notar esitab allkirjastatud notariaalakti DGRP-le kandmiseks registrisse Registro de Inmuebles. Standardne järjekord: Asunciónis 15–45 päeva, piirkondades kauem. Kuni kandeni on ostja seaduslik, kuid mitte registreeritud omanik — müük kolmandatele isikutele on blokeeritud.

5. 05

   Catastro uuendamine + munitsipaalne registreerimine

   Kui DGRP-s on registreeritud, esitage koopia Municipalidadi Catastrosse, et järgmise aasta kinnisvaramaks läheks ostja nimele. Selle tegemata jätmine on kõige sagedasem põhjus, miks ostja saab kaks aastat hiljem maksuarve eelmise omaniku nimele.

Tehingu kogukulu (notar + DGRP + Catastro + väikesed templid): tavaliselt 2,5–4% deklareeritud hinnast. Kinnisvaramaakleri vahendustasud tulevad lisaks — vaata järgmist osa.

Maaklerite tasud + kuulutused

Kus Paraguay kinnisvara tegelikult on kuulutatud ja mis maakler maksab.

Üleriigilist MLS-i ei ole. Kuulutused on jaotatud kolme platvormi vahel pluss Facebook + WhatsApp grupid. Paljud kinnistud ilmuvad ainult kohaliku 'inmobiliaria' (agentuuri) võrgustiku kaudu ega satu kunagi avalikele saitidele.

Where listings live

• Infocasas

  Suurim avalikkusele suunatud portaal. Parim kaetus Asuncióni, Centrali, Itapúa, Alto Paraná piirkondades. Filtreeritav linnaosa, m², hinnavahemiku järgi. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Tugev premium-kuulutuste osas Asuncióni eeslinnades (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) ja Ypacaraí järve juures. Ajaloolised pildid jäävad maha — kontrollige enne kohalesõitu.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregaator + üldised kuulutused. Kasulik chácarate ja maa-piirkondlike platside jaoks, mida suuremad saidid vahele jätavad.

• Kohalikud inmobiliaria võrgustikud

  Igas departemangu pealinnas. Paljud korralikud kinnistud ei jõua kunagi portaalidesse — astuge sisse 2–3 inmobiliariasse kohapeal ja küsige turuväliseid kuulutusi.

• Facebook + WhatsApp grupid

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Otsemüük omanikult väldib agendi komisjonitasusid, kuid jätab vahele hoolsuskontrolli kihi.

Commission reality

• Ostja maakler: 3–5% müügihinnast, maksab ostja tehingu sõlmimisel.
• Müüja maakler: 3–5%, maksab müüja tehingu sõlmimisel.
• Kogu kombineeritud vahendustasu jääb seega 6–10% juurde, palju kõrgem kui USA standardne 5–6%.
• Läbiräägitav: jah. Suuremate tehingute puhul (>US$ 200k) nõustub enamik maaklereid 2–3%-ga poole kohta. Küsige alati.

Finantseerimine

Hüpoteegid — praktiliselt ainult PR-iga ja 30–50% sissemakset.

Paraguay pangad ei anna hüpoteeke mitteresidentidele. TR omanikud kvalifitseeruvad mõnikord märkimisväärsete sissemaksete ja 6+ kuu sissetulekuajalooga Paraguay kontol, kuid iga maakleri standardne nõuanne on: maksa sularahas. Enamik välismaiseid ostjaid teebki nii.

Mõned müüjad pakuvad rahastust otse (financiación del propietario): 30–50% sissemakse, 5–10 aastane tähtaeg, 8–12% intress. Dokumenteerige see hoolikalt ja hoidke alati raha notari juures deposiidis — mitteformaalsel müüjapoolsel rahastusel on kohalikul turul kõrgeim pettuse esinemissagedus.

Iga-aastased kulud

Kinnisvaramaks + korduvad kulud.

Paraguay iga-aastane kinnisvaramaks (Impuesto Inmobiliario) on globaalsete standardite järgi madal — 1% katastriväärtuselt, mitte turuväärtuselt. Katastriväärtused on tavaliselt 30–60% turuväärtusest, seega tegelik määr jääb 0,3–0,6% juurde sellest, mida te tegelikult maksite. See on väike rida üldises elukallidustes.

• Impuesto Inmobiliario (aastane kinnisvaramaks)

  1% avalúo fiscal'ist

  Makstakse Municipalidadile 2 osamaksena (märts + september). Avalúo fiscal on katastriväärtus, mida hoitakse Catastros — tavaliselt 30–60% turuväärtusest. 2026. aasta maksuväärtusi kohandati +4,1% võrra Decreto 5181/2025 alusel. Munitsipaalveebid (Asunción, Encarnación) aktsepteerivad veebimakseid.

• Tasa de barrido + alumbrado (tänavapuhastus + valgustus)

  Gs. 200 000–800 000/a

  Kinnistupõhine lisatasu, mis kogutakse koos Impuesto Inmobiliario'ga.

• Edificio tasu (HOA ekvivalent)

  Gs. 400 000–2 500 000/kuus

  Asunciónis asuvad korterid nõuavad „expensa común" turvalisuse, lifti, basseini ja hooneametkonna eest. US$ 65–405/kuus. Majadel seda pole, kuid nad maksavad eraturvalisuse eest eraldi.

• Aastane kodukindlustus

  0,15–0,30% väärtusest

  Vabatahtlik, kuid laenuandjad nõuavad seda hüpoteegiga koormatud kinnistutel. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Üürituu maks (kui üürite välja)

  8% IRP-RC

  Üüritulu Paraguay kinnisvaralt maksustatakse kohapeal kui „rentas de capital" fikseeritud 8% määraga vastavalt Ley 6380/2019. See on omamaine tulu, mitte välismaine. RUC omanikud esitavad deklaratsiooni igal aastal.

Hinnatase

Mida te tegelikult maksate ruutmeetri kohta.

Allolevad numbrid on 2026. aasta keskpaiga kuulutused, mis on võetud Infocasasest + kohapealsetest kontrollidest. Käsitlege seda kalibreerimise, mitte hinnapakkumisena — naabruskonna tasandil on variatsioon suur.

Kõigepealt üüri

Üüri enne ostmist — peaaegu igaüks võidab.

Üürituru on kiire ja paindlik. 6–12 kuud üürimist enne ostu võimaldab teil tutvuda naabruskonnaga, kuulda turuvälistest pakkumistest ja vältida kallist omandiõiguse hoolsuskontrolli viga.

• Standardne üürileping: 12 või 24 kuud, 1 kuu deposiit + 1 kuu ette. Ei mingit agendi tasu üüride puhul, kui lähete otse Infocasase kaudu, ~pool kuud, kui inmobiliaria kaudu.
• Üüritootlus Asunciónis korteritelt: 5–7% bruto. USA/ELi standardite järgi kitsas, kuid kooskõlas tugeva USD-ostujõu nõudlusega.
• Sisustatud lühiajaline (Airbnb-tüüpi) on laialdaselt saadaval Villa Morras + Carmelitas piirkonnas 1,5–2,5x kõrgemate hindadega kui sisustamata pikaajaline. Kasulik esimese 30 päeva jaoks.
• Üürid vähem käidavates naabruskondades ilmuvad portaalides harva. Astuge kohalikesse inmobiliariasse ja küsige 'alquiler 1 año'.

Tavalised lõksud

Kus tehingud lähevad valesti.

• Boleta de informes vahelejätmine

  Omandipettus on harvem kui varem, kuid juhtub endiselt. 30-aastane ajalugu paljastab omandi jagamise probleemid, vaidlustatud pärandid, hüpoteegid, mida polnud vabastatud. Kulu: ~US$ 30. Alati.

• Suuliste hinna 'descuentos' usaldamine

  Mõned müüjad ja maaklerid lepivad ostjaga kokku madalas deklareeritud hinnas (tehingumaksu vähendamiseks), kusjuures ostja tasub vahe sularahas käibearveta. Ahvatlev ja väga levinud, kuid DGRP registreerib ainult deklareeritud summa, seega karistab see teid hiljem edasimüügimaksudega JA alahinnangu deklareerimine on SEPRELAD AML-eeskirjade alusel ebaseaduslik.

• Põllumajandusmaa ostmine piirivööndis

  Isegi Paraguay õlgomaniku kaudu. Kohtuotsuste tühistamised Ley de Frontera rikkumiste alusel on alates 2023. aastast suurenenud.

• Catastro uuendamise vahelejätmine

  Kinnisvaramaks esitatakse jätkuvalt müüjale, te ei saa arvet, kuhjate viiviseid. Esitage cambio de titular alati 30 päeva jooksul DGRP kandest.

• Mitteametlik müüja finantseerimine

  Kui aktsepteerite müüja finantseerimist, kasutage usaldusväärse notari escrow'd. Ärge kunagi tehke ülekannet isiklikule kontole käepigistuse alusel.

• Renoveerimine ilma loata

  Asunción + Encarnación nõuavad mõlemad permiso de obra't struktuursete tööde puhul. Ilma selleta tegutsemine + hilisem edasimüük tähendab, et lubadeta struktuur ilmub hoolsuskontrollis välja ja vähendab ostja pakkumist.

KKK

Kinnisvara ostmine Paraguais — levinud küsimused