Acheter un bien immobilier au Paraguay. Ce que les étrangers peuvent faire, ce qui est interdit et ce que ça coûte.

La base

Pleine propriété pour étrangers — hors zone frontalière.

Le Paraguay n'a pas de restriction générale sur la propriété étrangère de biens urbains, terrains urbains ou parcelles non rurales. Vous pouvez acheter avec un tampon touristique, enregistrer le titre à votre nom et louer le bien. La seule restriction notable est la zone frontalière agricole expliquée ci-dessous.

• Ouvert à tous : touristes, titulaires de TR, titulaires de PR, citoyens — pleine propriété (escritura pública) inscrite à la DGRP.
• Pas d'investissement minimum, pas de maximum, pas de règle annuelle de présence locale. Le bien est à vous indéfiniment.
• Succession : un bien détenu par un étranger se transmet selon le droit successoral paraguayen. Les héritiers déposent un dossier auprès du tribunal civil local, généralement une procédure de 3 à 6 mois. Pas d'impôt successoral sur la valeur du bien, mais de petits frais d'enregistrement s'appliquent.
• La copropriété et la détention par une société fonctionnent toutes deux. De nombreux investisseurs détiennent le titre via une SA ou une SRL paraguayenne lorsque l'objectif est un revenu locatif ou une revente future, car les calculs au niveau de la société peuvent compenser l'impôt foncier de 1 % par l'IRP locatif.
• Locations : détenir un bien locatif exige un RUC (donc une Cédula). Les touristes qui achètent en pur investisseur enregistrent généralement le titre à titre individuel mais font transiter les revenus locatifs par une société de gestion paraguayenne.

La grande restriction

La zone frontalière de 50 km — réservée aux nationaux des pays limitrophes.

La Ley Nº 2532/2005, la Ley de Frontera, interdit aux ressortissants des pays frontaliers (Brésil, Argentine, Bolivie) et aux sociétés majoritairement détenues par eux de posséder ou louer des terres RURALES dans un rayon de 50 km de la frontière internationale correspondante. Les ressortissants non frontaliers (passeports américains, britanniques, européens, asiatiques, africains) ne sont PAS concernés : vous pouvez acheter des terres rurales en zone frontalière si votre passeport n'est pas celui d'un pays voisin. Les parcelles urbaines sont exemptes pour tout le monde.

• Qui est restreint : les ressortissants du Brésil, d'Argentine et de Bolivie, ainsi que les sociétés dans lesquelles des nationaux de pays limitrophes possèdent >50 % du capital. Les titulaires de PR de ces pays sont toujours considérés comme étrangers à cet égard.
• Qui n'est PAS restreint : les détenteurs de passeport américain, britannique, UE, asiatique, africain ne sont pas affectés par la loi 2532/2005 — la terre urbaine COMME rurale en zone frontalière est achetable. Le Decreto 7525/2011 reglamento confirme la portée limitrophe.
• Géographie : 50 km mesurés depuis la frontière terrestre ou fluviale correspondante. La frontière brésilienne touche certaines parties d'Itapúa, d'Alto Paraná, de Canindeyú, d'Amambay, de Concepción, d'Alto Paraguay ; la frontière argentine touche Misiones, Itapúa, Ñeembucú ; la frontière bolivienne touche Boquerón et Alto Paraguay.
• Ne s'applique pas : aux parcelles à zonage urbain à l'intérieur de la bande, aux chácaras de moins d'environ 3 hectares utilisées pour la résidence, aux biens détenus par des citoyens paraguayens (y compris les naturalisés avec autorisation au cas par cas du Poder Ejecutivo), ou aux étrangers non limitrophes.
• Solution pour Brésiliens/Argentins/Boliviens : structurer la détention via un citoyen paraguayen (conjoint, partenaire, fiduciaire) — mais les risques de fraude au titre y sont réels. Les annulations judiciaires pour violations de la loi 2532/2005 augmentent depuis 2023.
• Citoyens naturalisés (y compris d'anciens ressortissants de pays frontaliers) : peuvent solliciter une autorisation de l'exécutif au titre du Decreto 7525/2011. La procédure existe mais est lente (12 à 18 mois) ; ne vaut la peine que pour des investissements agro de grande ampleur.

La transaction

De l'annonce au titre — le déroulement standard.

Un achat typique prend 30 à 60 jours entre l'acceptation de l'offre et l'enregistrement du titre. La moitié de ce délai est passée à la DGRP à attendre la résorption de l'arriéré d'enregistrement. Intégrez ce délai.

1. 01

   Réservation et boleta de informes (recherche de titre)

   Signez une « boleta de reserva » avec un acompte de 5 à 10 %. Le notaire du vendeur (ou le vôtre) tire la boleta de informes de la DGRP — un historique de propriété sur 30 ans révélant tous les transferts, gages et charges. NE JAMAIS sauter cette étape. Coût : Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Vérification cadastrale + relevé

   Tirez le dossier cadastral du Catastro pour confirmer que les limites correspondent à l'acte et pour lire l'avalúo fiscal (valeur cadastrale, base de la taxe foncière). Pour les parcelles rurales, commandez un nouveau relevé — les limites rurales paraguayennes dérivent au fil des décennies.

3. 03

   Escritura pública (acte authentique)

   Les deux parties signent l'acte devant un notaire (escribano público). L'acte mentionne le bien, le prix et la chaîne de titre. Honoraires de notaire : 0,75 à 2 % du prix déclaré, selon un barème dégressif au titre de la Ley 1307/87 (les petites transactions au haut de l'échelle, les grandes au bas). L'acheteur paie généralement.

4. 04

   Enregistrement à la DGRP

   Le notaire soumet l'acte signé à la DGRP pour inscription au Registro de Inmuebles. Arriéré standard : 15 à 45 jours à Asunción, plus long en région. Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acheteur est le propriétaire légal mais non enregistré — la vente à des tiers est bloquée.

5. 05

   Mise à jour Catastro + enregistrement municipal

   Une fois inscrit à la DGRP, déposez une copie auprès du Catastro de la Municipalidad pour mettre la taxe foncière de l'année suivante au nom de l'acheteur. Ne pas le faire est la raison la plus courante pour laquelle un acheteur reçoit une facture fiscale adressée au précédent propriétaire deux ans plus tard.

Coût total de la transaction (notaire + DGRP + Catastro + petits timbres) : généralement 2,5 à 4 % du prix déclaré. Les commissions d'agence s'ajoutent par-dessus — voir la section suivante.

Frais d'agent + annonces

Où les biens paraguayens sont réellement listés et combien coûte l'agent.

Il n'existe pas de MLS national. Les annonces se fragmentent sur trois plateformes plus des groupes Facebook + WhatsApp. Beaucoup de biens n'apparaissent qu'à travers le réseau local d''inmobiliaria' (agence) et n'arrivent jamais sur les sites publics.

Where listings live

• Infocasas

  Le plus grand portail public. Meilleure couverture à Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrable par quartier, m², fourchette de prix. URL : infocasas.com.py.

• Vivendi

  Solide pour les annonces premium dans les banlieues d'Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) et le lac Ypacaraí. Photos historiques en retard — vérifiez avant de prendre l'avion.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agrégateur + petites annonces générales. Utile pour les chácaras et les parcelles rurales que les sites majeurs ignorent.

• Réseaux locaux d'inmobiliaria

  Dans chaque chef-lieu départemental. Beaucoup de biens corrects n'arrivent jamais sur les portails — entrez dans 2 ou 3 inmobiliarias sur place et demandez des annonces hors marché.

• Groupes Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Les ventes directes du propriétaire évitent les commissions d'agent mais sautent la couche de diligence raisonnable.

Commission reality

• Agent de l'acheteur : 3 à 5 % du prix de vente, payés par l'acheteur à la clôture.
• Agent du vendeur : 3 à 5 %, payés par le vendeur à la clôture.
• La commission combinée totale atteint donc 6 à 10 %, bien plus que le standard américain de 5 à 6 %.
• Négociable : oui. Sur les transactions plus importantes (>US$ 200k), la plupart des agents acceptent 2 à 3 % par côté. Demandez toujours.

Financement

Hypothèques — pratiquement réservées aux PR, et 30 à 50 % d'apport.

Les banques paraguayennes n'accordent pas de prêts hypothécaires aux non-résidents. Les titulaires d'une résidence temporaire (TR) sont parfois éligibles avec des apports conséquents et un historique de revenus de 6 mois et plus sur un compte paraguayen, mais le conseil standard de tout agent immobilier est : payez comptant. La plupart des acheteurs étrangers le font.

Certains vendeurs proposent un financement direct (financiación del propietario) : 30 à 50 % d'apport, durée de 5 à 10 ans, taux de 8 à 12 %. Documentez cela soigneusement et placez toujours les fonds sous séquestre chez un notaire — le financement informel par le vendeur présente la plus forte incidence de fraude sur le marché local.

Coûts annuels

Taxe foncière + coûts récurrents.

L'impôt foncier annuel du Paraguay (Impuesto Inmobiliario) est faible selon les normes mondiales — 1 % sur la valeur cadastrale, et non sur la valeur de marché. Les valeurs cadastrales représentent généralement 30 à 60 % du marché, donc le taux effectif se situe à 0,3 à 0,6 % de ce que vous avez réellement payé. C'est une petite ligne dans l'ensemble du coût de la vie.

• Impuesto Inmobiliario (taxe foncière annuelle)

  1 % de l'avalúo fiscal

  Payé à la Municipalidad en 2 versements (mars + septembre). L'avalúo fiscal est la valeur cadastrale détenue au Catastro — généralement 30 à 60 % du marché. Les valeurs fiscales 2026 ont été ajustées de +4,1 % par le Decreto 5181/2025. Les sites municipaux (Asunción, Encarnación) acceptent le paiement en ligne.

• Tasa de barrido + alumbrado (balayage + éclairage)

  Gs. 200 000–800 000/an

  Surtaxe par bien encaissée avec l'Impuesto Inmobiliario.

• Charges d'immeuble (équivalent HOA)

  Gs. 400 000–2 500 000/mois

  Les appartements à Asunción facturent une « expensa común » pour la sécurité, l'ascenseur, la piscine et le personnel de l'immeuble. US$ 65–405/mois. Les maisons n'en ont pas mais paient une sécurité privée séparément.

• Assurance habitation annuelle

  0,15–0,30 % de la valeur

  Optionnelle mais les prêteurs l'exigent pour les biens hypothéqués. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Impôt sur les revenus locatifs (si vous louez)

  8 % IRP-RC

  Les revenus locatifs d'un bien paraguayen sont imposés localement comme « rentas de capital » à un taux forfaitaire de 8 % au titre de la Ley 6380/2019. Il s'agit d'un revenu domestique, et non étranger. Les titulaires d'un RUC déclarent annuellement.

Réalité des prix

Ce que vous payez réellement au mètre carré.

Les chiffres ci-dessous sont des annonces de mi-2026, échantillonnées sur Infocasas + vérifications terrain. Considérez-les comme un calibrage, pas un devis — les variations par quartier sont importantes.

Louez d'abord

Louez avant d'acheter — presque tout le monde y gagne.

Le marché locatif est rapide et flexible. 6 à 12 mois de location avant un achat permettent d'apprendre le quartier, d'entendre parler d'offres hors marché et d'éviter une coûteuse erreur de diligence sur le titre.

• Bail standard : 12 ou 24 mois, 1 mois de dépôt + 1 mois d'avance. Pas de frais d'agent sur les locations si vous passez direct par Infocasas, ~un demi-mois via inmobiliaria.
• Rendement locatif sur les appartements d'Asunción : 5 à 7 % brut. Serré selon les normes américaines/européennes, mais cohérent avec une forte demande d'achat en USD.
• Le meublé de courte durée (type Airbnb) est largement disponible à Villa Morra + Carmelitas à 1,5 à 2,5x les tarifs de longue durée non meublés. Utile pour les 30 premiers jours.
• Les locations dans les quartiers moins fréquentés sont rarement listées sur les portails. Entrez dans les inmobiliarias locales et demandez 'alquiler 1 año'.

Pièges courants

Là où les transactions tournent mal.

• Sauter la boleta de informes

  La fraude au titre est plus rare qu'avant mais se produit encore. L'historique sur 30 ans révèle les problèmes de titre divisé, les successions contestées, les hypothèques non levées. Coût : ~US$ 30. Toujours.

• Faire confiance aux 'descuentos' verbaux sur le prix

  Certains vendeurs + agents s'accordent avec l'acheteur sur un prix déclaré bas (pour réduire la taxe sur la transaction), la différence étant payée en espèces hors des livres. Tentant et très répandu, mais le DGRP n'enregistre que le chiffre déclaré, de sorte que les taxes à la revente vous pénalisent plus tard, ET la sous-déclaration est illégale au regard des règles AML de SEPRELAD.

• Acheter une terre agricole en zone frontalière

  Même via un prête-nom paraguayen. Les annulations judiciaires pour violations de la Ley de Frontera augmentent depuis 2023.

• Sauter la mise à jour Catastro

  L'impôt foncier continue d'être facturé au vendeur, vous ne recevez pas la facture, vous accumulez des pénalités de retard. Déposez toujours le cambio de titular dans les 30 jours suivant l'inscription à la DGRP.

• Financement informel par le vendeur

  Si vous acceptez un financement vendeur, faites un séquestre chez un escribano de bonne réputation. Ne virez jamais sur un compte personnel sur une poignée de main.

• Rénovation sans permis

  Asunción + Encarnación exigent toutes deux un permiso de obra pour les travaux structurels. Opérer sans + revendre plus tard signifie qu'une structure non autorisée apparaît dans la diligence raisonnable et réduit l'offre de l'acheteur.

FAQ

Acheter un bien immobilier au Paraguay — questions fréquentes