Kupnja nekretnine u Paragvaju. Što stranci mogu, što je zabranjeno, i koliko košta.

Polazna točka

Puno vlasništvo za strance — izvan pograničnog pojasa.

Paragvaj nema općenito ograničenje stranog vlasništva nad urbanim nekretninama, urbanim zemljištem ili neruralnim parcelama. Možete kupiti na turističkoj vizi, upisati vlasništvo na svoje ime i iznajmljivati nekretninu. Jedino bitno ograničenje je poljoprivredni pogranični pojas objašnjen u nastavku.

• Otvoreno za sve: turiste, nositelje TR-a, nositelje PR-a, državljane — puno vlasništvo (escritura pública) upisano u DGRP.
• Bez minimalne investicije, bez maksimuma, bez godišnjeg pravila lokalne prisutnosti. Nekretnina je vaša bez vremenskog ograničenja.
• Nasljeđivanje: nekretnina u inozemnom vlasništvu prelazi prema paragvajskom nasljednom pravu. Nasljednici podnose zahtjev pri mjesnom građanskom sudu, obično postupak od 3–6 mjeseci. Nema poreza na nasljedstvo na vrijednost nekretnine, ali se primjenjuje mala naknada za upis.
• Zajedničko vlasništvo i korporativno vlasništvo oboje funkcioniraju. Mnogi ulagači upisuju vlasništvo preko paragvajskog SA ili SRL kad je cilj prihod od najma ili eventualna preprodaja, jer računica na razini tvrtke može prebiti 1 % poreza na nekretnine s najamninskim IRP-om.
• Iznajmljivanje: posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje zahtijeva RUC (dakle Cédulu). Turisti koji kupuju kao čisti investitori obično upisuju vlasništvo pojedinačno, ali usmjeravaju prihod od najma kroz paragvajsko upravljačko društvo.

Jedno veliko ograničenje

Pogranični pojas od 50 km — samo za državljane susjednih zemalja.

Zakon Ley 2532/2005, Ley de Frontera, zabranjuje državljanima susjednih zemalja (Brazil, Argentina, Bolivija) i tvrtkama u njihovom većinskom vlasništvu posjedovanje ili najam RURALNOG zemljišta unutar 50 km odgovarajuće međunarodne granice. Nesusjedni državljani (putovnice SAD-a, UK-a, EU-a, Azije, Afrike) NISU obuhvaćeni: možete kupiti ruralno zemljište u graničnoj zoni ako vaša putovnica nije od susjeda. Urbane parcele izuzete su za sve.

• Tko je ograničen: državljani Brazila, Argentine i Bolivije, plus tvrtke u kojima državljani susjednih zemalja imaju >50% kapitala. Nositelji PR-a iz tih zemalja i dalje se smatraju strancima u ovu svrhu.
• Tko NIJE ograničen: nositelji putovnica SAD-a, UK-a, EU-a, Azije, Afrike nisu pogođeni Ley 2532/2005 — i urbano I ruralno zemljište u pograničnom pojasu može se kupiti. Decreto 7525/2011 reglamento potvrđuje opseg za susjedne zemlje.
• Zemljopis: 50 km mjereno od odgovarajuće kopnene ili riječne granice. Brazilska granica utječe na dijelove Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentinska granica utječe na Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolivijska granica utječe na Boquerón i Alto Paraguay.
• Ne odnosi se na: urbano zonirane parcele unutar pojasa, chácare ispod ~3 hektara koje se koriste za stanovanje, nekretnine u vlasništvu paragvajskih državljana (uključujući naturalizirane državljane s ovlaštenjem Poder Ejecutivo od slučaja do slučaja), ili strance iz nesusjednih zemalja.
• Rješenje za Brazilce/Argentince/Bolivijance: strukturirati vlasništvo putem paragvajskog državljanina (supružnik, partner, fiducijar) — ali rizici prijevare s vlasništvom su stvarni. Sudski preokreti zbog kršenja Ley 2532/2005 sve su češći od 2023.
• Naturalizirani građani (uklj. bivše državljane susjednih zemalja): mogu zatražiti ovlaštenje izvršne vlasti u skladu s Decreto 7525/2011. Postupak postoji, ali je spor (12–18 mjeseci); vrijedi samo za veća agro ulaganja.

Transakcija

Od oglasa do vlasničkog lista — standardni tijek.

Tipična kupnja traje 30–60 dana od prihvaćene ponude do upisanog vlasništva. Polovica toga je čekanje u DGRP-u na zaostatke u upisu. Uračunajte to vrijeme.

1. 01

   Rezervacija i boleta de informes (provjera vlasništva)

   Potpišite „boleta de reserva” uz 5–10 % pologa. Prodavateljev javni bilježnik (ili vaš) povlači boleta de informes iz DGRP-a — 30-godišnju povijest vlasništva koja prikazuje sve prijenose, založna prava i terete. NIKADA to ne preskačite. Trošak: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastarska provjera + premjer

   Povucite katastarski spis iz Catastra kako biste potvrdili da granice odgovaraju vlasničkom listu i pročitali avalúo fiscal (katastarska vrijednost, osnova za porez na nekretnine). Za ruralne parcele naručite svježi premjer — paragvajske ruralne granice se desetljećima pomiču.

3. 03

   Escritura pública (javna isprava)

   Obje stranke potpisuju ispravu o vlasništvu kod javnog bilježnika (escribano público). Isprava navodi nekretninu, cijenu i lanac vlasništva. Javnobilježnička naknada: 0,75–2 % prijavljene cijene, stupnjevana ljestvica prema Ley 1307/87 (manji poslovi na višem kraju, veći poslovi na nižem). Kupac obično plaća.

4. 04

   Upis u DGRP

   Javni bilježnik podnosi potpisanu ispravu DGRP-u radi upisa u Registro de Inmuebles. Standardni zaostatak: 15–45 dana u Asunción, dulje u regijama. Dok nije upisan, kupac je zakonski, ali ne i upisani vlasnik — prodaja trećima je blokirana.

5. 05

   Ažuriranje Catastra + općinski upis

   Nakon upisa u DGRP, podnesite kopiju u Municipalidadov Catastro kako biste sljedećoj godini prebacili porez na nekretnine na ime kupca. Propust u tome najčešći je razlog što kupac dvije godine kasnije dobije porezni račun na ime prethodnog vlasnika.

Ukupni trošak transakcije (javni bilježnik + DGRP + Catastro + manje biljegovine): obično 2,5–4 % prijavljene cijene. Provizije posrednika dolaze povrh toga — vidjeti sljedeći odjeljak.

Provizije agenata + oglasi

Gdje su paragvajske nekretnine zapravo oglašene i koliko košta agent.

Ne postoji nacionalni MLS. Oglasi su raspršeni preko tri platforme plus Facebook + WhatsApp grupe. Mnoge nekretnine isplivaju samo putem mreže lokalnih 'inmobiliarias' (agencija) i nikada ne dospiju na javne stranice.

Where listings live

• Infocasas

  Najveći javno dostupan portal. Najbolja pokrivenost u Asunciónu, Centralu, Itapúi, Alto Paraná. Filtriranje po četvrti, m², rasponu cijena. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Snažan za premium oglase u predgrađima Asuncióna (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) i jezeru Ypacaraí. Povijesne fotografije kasne — provjerite prije dolaska.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + opći oglasnik. Korisno za chácare i ruralne parcele koje veće stranice preskaču.

• Mreže lokalnih inmobiliarias

  U svakom glavnom gradu departmana. Mnoge pristojne nekretnine nikada ne dosegnu portale — uđite u 2–3 inmobiliarije na terenu i pitajte za izvanmrežne oglase.

• Facebook + WhatsApp grupe

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Izravne prodaje od vlasnika zaobilaze provizije agenata, ali preskaču sloj provjere.

Commission reality

• Kupčev agent: 3–5 % prodajne cijene, plaća kupac pri sklapanju posla.
• Prodavateljev agent: 3–5 %, plaća prodavatelj pri sklapanju posla.
• Ukupna kombinirana provizija stoga iznosi 6–10 %, znatno više od američkog standarda od 5–6 %.
• Pregovaranje: da. Na većim transakcijama (>US$ 200 tis.) većina agenata prihvaća 2–3 % po strani. Uvijek pitajte.

Financiranje

Hipoteke — praktički samo za PR, i 30–50% predujma.

Paragvajske banke ne odobravaju hipoteke nerezidentima. Imatelji TR-a ponekad se kvalificiraju uz znatne pologe i 6+ mjeseci dotoka dohotka na paragvajski račun, ali standardni savjet svakog posrednika glasi: plaćajte gotovinom. Većina inozemnih kupaca tako i čini.

Neki prodavatelji nude financiranje izravno (financiación del propietario): 30–50 % pologa, rok 5–10 godina, 8–12 % kamata. Pažljivo to dokumentirajte i uvijek deponirajte kod javnog bilježnika — neformalno prodavateljevo financiranje ima najveću učestalost prijevare na lokalnom tržištu.

Godišnji troškovi

Porez na nekretnine + redovni troškovi.

Paragvajski godišnji porez na nekretnine (Impuesto Inmobiliario) nizak je prema globalnim standardima — 1 % na katastarsku vrijednost, ne tržišnu. Katastarske su vrijednosti obično 30–60 % tržišne, pa efektivna stopa iznosi 0,3–0,6 % onoga što ste stvarno platili. To je mala stavka u ukupnim troškovima života.

• Impuesto Inmobiliario (godišnji porez na nekretnine)

  1% od avalúo fiscal

  Plaća se Municipalidad u 2 obroka (ožujak + rujan). Avalúo fiscal je katastarska vrijednost koja se vodi u Catastro — obično 30–60 % tržišne. Fiskalne vrijednosti za 2026. usklađene su za +4,1 % prema Decreto 5181/2025. Općinske internetske stranice (Asunción, Encarnación) prihvaćaju internetsko plaćanje.

• Tasa de barrido + alumbrado (čišćenje ulica + rasvjeta)

  Gs. 200.000–800.000/god.

  Doplata po nekretnini koja se naplaćuje s Impuesto Inmobiliario.

• Edificio naknada (ekvivalent HOA-e)

  Gs. 400.000–2.500.000/mj.

  Stanovi u Asunción naplaćuju „expensa común” za zaštitu, dizalo, bazen, osoblje zgrade. US$ 65–405 mjesečno. Kuće je nemaju, ali zasebno plaćaju privatnu zaštitu.

• Godišnje osiguranje doma

  0,15–0,30% vrijednosti

  Neobvezno, ali zajmodavci ga zahtijevaju za hipotekarne nekretnine. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Porez na prihod od najma (ako iznajmljujete)

  8% IRP-RC

  Prihod od najma paragvajske nekretnine oporezuje se lokalno kao „rentas de capital” po jedinstvenoj stopi od 8 % u skladu s Ley 6380/2019. To je domaći dohodak, ne inozemni. Imatelji RUC-a podnose prijavu godišnje.

Stvarnost cijena

Što zapravo plaćate po četvornom metru.

Brojevi u nastavku su oglasi sredinom 2026., uzorkovani s Infocasasa + provjere na terenu. Tretirajte kao kalibraciju, ne ponudu — varijacija na razini četvrti je velika.

Najprije najam

Iznajmite prije kupnje — gotovo svima koristi.

Tržište najma je brzo i fleksibilno. 6–12 mjeseci najma prije kupnje omogućava vam da upoznate četvrt, čujete za izvanmrežne ponude i izbjegnete skupu pogrešku u provjeri vlasništva.

• Standardni ugovor o najmu: 12 ili 24 mjeseca, 1 mjesec depozita + 1 mjesec unaprijed. Bez naknade agentu na najmu ako idete izravno preko Infocasasa, ~pola mjesečnog najma ako preko inmobiliarije.
• Najamninski prinos na stanove u Asunción: 5–7 % bruto. Tijesno prema američkim/europskim standardima, ali u skladu sa snažnom potražnjom za kupnjom u USD.
• Namješteni kratkoročni najam (u stilu Airbnba) široko je dostupan u Villa Morra + Carmelitas po 1,5–2,5 puta višim stopama od dugoročnog nenamještenog. Korisno za prvih 30 dana.
• Najam u manje prometnim četvrtima rijetko se nalazi na portalima. Uđite u lokalne inmobiliarije i pitajte za 'alquiler 1 año'.

Uobičajene zamke

Gdje transakcije pođu po zlu.

• Preskakanje boleta de informes

  Prijevara s vlasništvom rjeđa je nego prije, ali se i dalje događa. 30-godišnja povijest otkriva probleme s podijeljenim vlasništvom, osporeno nasljedstvo, hipoteke koje nisu ukinute. Trošak: ~US$ 30. Uvijek.

• Vjerovanje verbalnim 'descuentos' u cijeni

  Neki prodavači + agenti dogovore nisku deklariranu cijenu (radi smanjenja transakcijskog poreza) dok kupac razliku plaća gotovinom ispod stola. Primamljivo i vrlo uobičajeno, ali DGRP bilježi samo deklariranu cifru, pa vas porezi pri preprodaji kažnjavaju kasnije, A potcjenjivanje je nezakonito prema SEPRELAD AML pravilima.

• Kupnja poljoprivrednog zemljišta u pograničnom pojasu

  Čak i preko paragvajskog slamnatog vlasnika. Sudski preokreti zbog kršenja Ley de Frontera sve su češći od 2023.

• Preskakanje ažuriranja Catastra

  Porez na nekretnine i dalje fakturira prodavatelju, vi ne dobivate račun, gomilaju vam se zatezne naknade. Uvijek podnesite cambio de titular u roku od 30 dana od upisa u DGRP.

• Neformalno financiranje od prodavatelja

  Ako prihvatite financiranje od prodavatelja, koristite escrow kod uglednog javnog bilježnika. Nikada ne uplaćujte na osobni račun na rukovanje.

• Renoviranje bez dozvole

  Asunción + Encarnación oboje zahtijevaju permiso de obra za strukturne radove. Rad bez nje + kasnija preprodaja znači da se neovlaštena struktura pojavi u provjeri i smanjuje kupčevu ponudu.

Najčešća pitanja

Kupnja nekretnine u Paragvaju — uobičajena pitanja