Køb af ejendom i Paraguay. Hvad udlændinge kan gøre, hvad der er forbudt, og hvad det koster.

Udgangspunktet

Fuld ejerskabsret for udlændinge — uden for grænsezonen.

Paraguay har ingen generel restriktion på udenlandsk ejerskab af urban ejendom, urban jord eller ikke-rurale grunde. Du kan købe på et turiststempel, registrere skødet i dit navn og udleje ejendommen. Den eneste meningsfulde restriktion er landbrugsgrænsezonen, der forklares nedenfor.

• Åbent for alle: turister, TR-indehavere, PR-indehavere, statsborgere — fuld ejerskabsret (escritura pública) registreret hos DGRP.
• Ingen minimumsinvestering, intet maksimum, ingen årlig regel om lokal tilstedeværelse. Ejendommen er din på ubestemt tid.
• Arv: udenlandsk ejet ejendom overgår efter paraguayansk arveret. Arvinger indgiver ved den lokale civile domstol, sædvanligvis en 3–6 måneders proces. Ingen arveafgift på ejendommens værdi, men et lille tinglysningsgebyr gælder.
• Både fælleseje og virksomhedsejerskab fungerer. Mange investorer tinglyser via en paraguayansk SA eller SRL, når målet er lejeindtægt eller eventuelt videresalg, fordi regnestykket på virksomhedsniveau kan modregne ejendomsskatten på 1 % i leje-IRP.
• Udlejning: at besidde udlejningsejendom kræver et RUC (altså en Cédula). Turister, der køber som rene investorer, tinglyser typisk individuelt, men dirigerer lejeindtægter gennem et paraguayansk forvaltningsselskab.

Den ene store restriktion

50 km grænsezonen — kun for naboland-statsborgere.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, forbyder statsborgere fra nabolande (Brasilien, Argentina, Bolivia) og selskaber med flertalsejerandel fra disse lande at eje eller leje LANDBRUGS-jord inden for 50 km af den tilsvarende internationale grænse. Ikke-nabolande (USA, UK, EU, asiatiske, afrikanske pas) er IKKE omfattet: du kan købe landbrugsjord i grænsezonerne, hvis dit pas ikke er fra et naboland. Bygrunde er undtaget for alle.

• Hvem er begrænset: statsborgere fra Brasilien, Argentina og Bolivia, plus selskaber, hvor naboland-statsborgere ejer >50 % af kapitalen. PR-indehavere fra disse lande betragtes stadig som udlændinge i denne henseende.
• Hvem er IKKE begrænset: pasindehavere fra USA, UK, EU, Asien, Afrika er upåvirkede af Ley 2532/2005 — både urban OG landbrugsjord i grænsezonen kan købes. Reglementet Decreto 7525/2011 bekræfter naboland-omfanget.
• Geografi: 50 km målt fra den tilsvarende land- eller flodgrænse. Den brasilianske grænse berører dele af Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; den argentinske grænse berører Misiones, Itapúa, Ñeembucú; den bolivianske grænse berører Boquerón og Alto Paraguay.
• Gælder ikke for: urban-zoneklassificerede grunde inden for båndet, chácaras under ~3 hektar brugt som bopæl, ejendomme ejet af paraguayanske statsborgere (inkl. naturaliserede statsborgere med Poder Ejecutivo-tilladelse fra sag til sag), eller udlændinge fra ikke-nabolande.
• Løsning for brasilianere/argentinere/bolivianere: strukturer ejerskabet via en paraguayansk statsborger (ægtefælle, partner, fideikommissar) — men risikoen for tinglysningssvindel her er reel. Domstolsomstødelser af overtrædelser af Ley 2532/2005 har været stigende siden 2023.
• Naturaliserede borgere (inkl. tidligere statsborgere fra nabolande): kan ansøge om en tilladelse fra den udøvende magt under Decreto 7525/2011. Processen findes, men er langsom (12–18 måneder); kun det værd for større landbrugsinvesteringer.

Transaktionen

Fra annonce til skøde — standardflowet.

Et typisk køb tager 30–60 dage fra accepteret tilbud til tinglyst skøde. Halvdelen af det sidder fast hos DGRP og venter på tinglysningskøen. Indregn timingen.

1. 01

   Reservation & boleta de informes (skødesøgning)

   Underskriv en 'boleta de reserva' med et depositum på 5–10 %. Sælgerens notar (eller din) henter boleta de informes fra DGRP — en 30-årig ejendomshistorik, der viser alle overdragelser, pant og behæftelser. Spring ALDRIG dette over. Omkostning: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Matrikelkontrol + opmåling

   Træk matrikelfilen fra Catastro for at bekræfte, at grænserne matcher skødet, og for at læse avalúo fiscal (matrikelværdi, grundlag for ejendomsskat). For landbrugsgrunde, bestil en frisk opmåling — paraguayanske rurale grænser driver i løbet af årtier.

3. 03

   Escritura pública (offentligt skøde)

   Begge parter underskriver skødet hos en notar (escribano público). Skødet angiver ejendommen, prisen og adkomstrækken. Notarhonorar: 0,75–2 % af den deklarerede pris, trappeskala efter Ley 1307/87 (mindre handler i den høje ende, større handler i den lave). Køber betaler typisk.

4. 04

   DGRP-registrering

   Notaren indsender det underskrevne skøde til DGRP til indførelse i Registro de Inmuebles. Standardkø: 15–45 dage i Asunción, længere i regionerne. Indtil indført er køberen den retmæssige, men ikke den tinglyste ejer — salg til tredjepart er blokeret.

5. 05

   Catastro-opdatering + kommunal registrering

   Når den er registreret hos DGRP, indlever en kopi til Municipalidades Catastro for at få næste års ejendomsskat overført til køberens navn. At undlade dette er den hyppigste årsag til, at en køber får en skatteopkrævning adresseret til den tidligere ejer to år senere.

Samlede transaktionsomkostninger (notar + DGRP + Catastro + mindre stempler): typisk 2,5–4 % af den deklarerede pris. Ejendomsmæglerhonorarer kommer oven i — se næste afsnit.

Mæglergebyrer + annoncer

Hvor paraguayansk ejendom faktisk annonceres, og hvad mægleren koster.

Der findes ingen landsdækkende MLS. Annoncer fragmenteres på tværs af tre platforme plus Facebook + WhatsApp-grupper. Mange ejendomme dukker kun op via det lokale 'inmobiliaria'-netværk (mæglerbureau) og når aldrig de offentlige sider overhovedet.

Where listings live

• Infocasas

  Den største offentlige portal. Bedst dækning i Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrerbar efter kvarter, m², prisinterval. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Stærk for premium-annoncer i Asuncións forstæder (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) og Ypacaraí-søen. Historiske billeder halter — verificer før du flyver ind.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + generelle rubrikannoncer. Nyttigt til chácaras og rurale grunde, som de større sider springer over.

• Lokale inmobiliaria-netværk

  I hver regionshovedstad. Mange anstændige ejendomme når aldrig portalerne — gå ind i 2–3 inmobiliarias på stedet og spørg efter off-market-annoncer.

• Facebook + WhatsApp-grupper

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direkte-fra-ejer-salg omgår mæglerprovisioner men springer due diligence-laget over.

Commission reality

• Købers mægler: 3–5 % af salgsprisen, betalt af køber ved closing.
• Sælgers mægler: 3–5 %, betalt af sælger ved closing.
• Den samlede kombinerede provision lander derfor på 6–10 %, langt højere end den amerikanske standard på 5–6 %.
• Til forhandling: ja. På større handler (>US$ 200k) accepterer de fleste mæglere 2–3 % pr. side. Spørg altid.

Finansiering

Realkreditlån — i praksis kun PR, og 30–50 % udbetaling.

Paraguayanske banker yder ikke realkreditlån til ikke-hjemmehørende. TR-indehavere kvalificerer sig nogle gange med betydelige udbetalinger og 6+ måneders indtægtsspor på en paraguayansk konto, men standardrådet fra enhver mægler er: betal kontant. Det gør de fleste udenlandske købere.

Nogle sælgere tilbyder finansiering direkte (financiación del propietario): 30–50 % udbetaling, 5–10 års løbetid, 8–12 % rente. Dokumentér dette omhyggeligt, og deponer altid hos en notar — uformel sælgerfinansiering har den højeste forekomst af svindel på det lokale marked.

Årlige omkostninger

Ejendomsskat + tilbagevendende omkostninger.

Paraguays årlige ejendomsskat (Impuesto Inmobiliario) er lav efter globale standarder — 1 % af matrikelværdien, ikke markedsværdien. Matrikelværdier er typisk 30–60 % af markedet, så den effektive sats ligger på 0,3–0,6 % af det, du rent faktisk betalte. Det er en lille post i de samlede leveomkostninger.

• Impuesto Inmobiliario (årlig ejendomsskat)

  1 % af avalúo fiscal

  Betalt til Municipalidad i 2 rater (marts + september). Avalúo fiscal er matrikelværdien hos Catastro — sædvanligvis 30–60 % af markedet. De skattemæssige værdier for 2026 blev justeret +4,1 % ved Decreto 5181/2025. Kommunale hjemmesider (Asunción, Encarnación) accepterer onlinebetaling.

• Tasa de barrido + alumbrado (gadefejning + belysning)

  Gs. 200.000–800.000/år

  Tillægsgebyr per ejendom opkrævet sammen med Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-gebyr (svarende til HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mdr

  Lejligheder i Asunción opkræver en 'expensa común' til sikkerhed, elevator, pool og bygningspersonale. US$ 65–405/md. Huse har ingen, men betaler privat sikkerhed separat.

• Årlig boligforsikring

  0,15–0,30 % af værdien

  Valgfri, men långivere kræver det for belånede ejendomme. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Lejeindkomstskat (hvis du udlejer)

  8 % IRP-RC

  Lejeindtægt fra paraguayansk ejendom beskattes lokalt som 'rentas de capital' med en fast sats på 8 % under Ley 6380/2019. Det er indenlandsk indkomst, ikke udenlandsk. RUC-indehavere indberetter årligt.

Prisvirkeligheden

Hvad du faktisk betaler per kvadratmeter.

Tallene nedenfor er annoncer fra midten af 2026, samplet fra Infocasas + kontroller på stedet. Behandl som en kalibrering, ikke et tilbud — variation på kvarterniveau er stor.

Lej først

Lej før du køber — næsten alle har gavn af det.

Lejemarkedet er hurtigt og fleksibelt. 6–12 måneders leje før et køb lader dig lære kvarteret at kende, høre om off-market-handler og undgå en dyr fejl med skødedue diligence.

• Standardlejekontrakt: 12 eller 24 måneder, 1 måneds depositum + 1 måned forud. Intet mæglergebyr på leje, hvis du går gennem Infocasas direkte, ~en halv måned hvis via inmobiliaria.
• Lejeafkast på ejerlejligheder i Asunción: 5–7 % brutto. Stramt efter amerikanske/EU-standarder, men i tråd med en stærk USD-købsefterspørgsel.
• Møbleret korttidsudlejning (Airbnb-stil) er bredt tilgængelig i Villa Morra + Carmelitas til 1,5–2,5x umøblerede langtidssatser. Nyttig de første 30 dage.
• Leje i mindre trafikerede kvarterer er sjældent listet på portaler. Gå ind i lokale inmobiliarias og spørg efter 'alquiler 1 año'.

Almindelige faldgruber

Hvor transaktioner går galt.

• At springe boleta de informes over

  Skødesvindel er sjældnere end før, men sker stadig. Den 30-årige historik afslører problemer med delt adkomst, omstridt arv og pant, der ikke blev aflyst. Omkostning: ~US$ 30. Altid.

• At stole på mundtlige pris-'descuentos'

  Nogle sælgere og mæglere aftaler en lav deklareret pris (for at reducere transaktionsskatten) med at køber betaler differencen kontant uden for bøgerne. Fristende og meget udbredt, men DGRP registrerer kun det deklarerede beløb, så videresalgsskatterne straffer dig senere OG underdeklarering er ulovligt under SEPRELAD AML-reglerne.

• At købe agro-jord i grænsezonen

  Selv via en paraguayansk stråmand. Domstolsomstødelser af overtrædelser af Ley de Frontera har været stigende siden 2023.

• At springe Catastro-opdateringen over

  Ejendomsskatten bliver ved med at fakturere sælgeren, du får ikke regningen, du akkumulerer rykkergebyrer. Indgiv altid cambio de titular inden 30 dage efter DGRP-indførsel.

• Uformel sælgerfinansiering

  Hvis du accepterer sælgerfinansiering, deponer hos en respektabel notar. Send aldrig til en personlig konto på et håndtryk.

• Renovering uden tilladelse

  Asunción + Encarnación kræver begge en permiso de obra for strukturarbejde. At operere uden en + videresælge senere betyder, at en ulovlig struktur dukker op i due diligence og reducerer køberens bud.

Almindelige spørgsmål

Køb af ejendom i Paraguay — almindelige spørgsmål