Acquistare immobili in Paraguay. Cosa possono fare gli stranieri, cosa è vietato e quanto costa.

La base

Piena proprietà per gli stranieri — fuori dalla zona di frontiera.

Il Paraguay non ha restrizioni generali sulla proprietà straniera di immobili urbani, terreni urbani o lotti non rurali. Puoi acquistare con un timbro turistico, registrare il titolo a tuo nome e affittare l'immobile. L'unica restrizione significativa è la zona di frontiera agricola spiegata sotto.

• Aperto a chiunque: turisti, titolari di TR, titolari di PR, cittadini — piena proprietà (escritura pública) registrata presso il DGRP.
• Nessun investimento minimo, nessun massimo, nessuna regola annuale di presenza locale. L'immobile è tuo a tempo indeterminato.
• Successione: gli immobili di proprietà straniera si trasmettono secondo il diritto successorio paraguaiano. Gli eredi depositano l'istanza presso il tribunale civile locale, di solito una procedura di 3–6 mesi. Nessuna imposta di successione sul valore dell'immobile, ma si applica una piccola tassa di registrazione.
• Sia la comproprietà sia la proprietà tramite società funzionano. Molti investitori intestano l'immobile a una SA o SRL paraguaiana quando l'obiettivo è il reddito da locazione o l'eventuale rivendita, perché i conti a livello societario possono compensare l'imposta immobiliare dell'1% con l'IRP da locazione.
• Locazioni: detenere un immobile da affittare richiede un RUC (quindi una Cédula). I turisti che acquistano come puri investitori normalmente intestano il titolo individualmente ma instradano il reddito da locazione tramite una società di gestione paraguaiana.

L'unica grande restrizione

La zona di frontiera dei 50 km — solo per cittadini di paesi limitrofi.

La Ley 2532/2005, la Ley de Frontera, vieta ai cittadini dei paesi confinanti (Brasile, Argentina, Bolivia) e alle società da loro maggioritariamente controllate di possedere o affittare terreni RURALI entro 50 km dal corrispondente confine internazionale. I cittadini non confinanti (passaporti USA, UK, UE, asiatici, africani) NON sono coperti: è possibile acquistare terreni rurali nella zona di confine se il passaporto non è di un paese vicino. I lotti urbani sono esenti per tutti.

• Chi è limitato: cittadini di Brasile, Argentina e Bolivia, più società in cui cittadini di paesi limitrofi possiedano >50 % del capitale. I titolari di PR di tali paesi sono comunque considerati stranieri a questo scopo.
• Chi NON è limitato: i titolari di passaporto USA, UK, UE, asiatico, africano non sono toccati dalla Legge 2532/2005 — sia la terra urbana SIA quella rurale nella zona di frontiera sono acquistabili. Il Decreto 7525/2011 reglamento conferma l'ambito limitrofo.
• Geografia: 50 km misurati dal corrispondente confine terrestre o fluviale. Il confine brasiliano interessa parti di Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; il confine argentino interessa Misiones, Itapúa, Ñeembucú; il confine boliviano interessa Boquerón e Alto Paraguay.
• Non si applica: ai lotti a destinazione urbana all'interno della fascia, alle chácaras sotto i ~3 ettari usate per residenza, agli immobili posseduti da cittadini paraguaiani (inclusi cittadini naturalizzati con autorizzazione caso per caso del Poder Ejecutivo) o agli stranieri non limitrofi.
• Soluzione per brasiliani/argentini/boliviani: strutturare la titolarità tramite un cittadino paraguaiano (coniuge, partner, fiduciario) — ma i rischi di frode sul titolo sono reali. Le inversioni giudiziarie per violazioni della Legge 2532/2005 sono in aumento dal 2023.
• I cittadini naturalizzati (compresi gli ex cittadini di Paesi confinanti): possono richiedere un'autorizzazione del potere esecutivo ai sensi del Decreto 7525/2011. La procedura esiste ma è lenta (12–18 mesi); vale la pena solo per investimenti agricoli consistenti.

La transazione

Dall'annuncio al titolo — il flusso standard.

Un acquisto tipico richiede 30–60 giorni dall'offerta accettata al titolo registrato. Metà di questo tempo si trascorre al DGRP in attesa dell'arretrato di registrazione. Tienilo presente nella pianificazione dei tempi.

1. 01

   Riserva e boleta de informes (ricerca del titolo)

   Firma una 'boleta de reserva' con un acconto del 5–10%. Il notaio del venditore (o il tuo) estrae la boleta de informes dal DGRP — uno storico trentennale del titolo che mostra tutti i trasferimenti, i pegni e i vincoli. NON saltare MAI questo passaggio. Costo: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Verifica catastale + rilievo

   Estrai il fascicolo catastale dal Catastro per confermare che i confini coincidano con l'atto e per leggere l'avalúo fiscal (valore catastale, base dell'imposta sugli immobili). Per i lotti rurali, commissiona un nuovo rilievo — i confini rurali paraguaiani si spostano nel corso dei decenni.

3. 03

   Escritura pública (atto pubblico)

   Entrambe le parti firmano l'atto presso un notaio (escribano público). L'atto elenca l'immobile, il prezzo e la catena del titolo. Onorario notarile: 0,75–2% del prezzo dichiarato, secondo la scala progressiva della Ley 1307/87 (le operazioni più piccole all'estremità più alta, quelle più grandi a quella più bassa). Di norma paga l'acquirente.

4. 04

   Registrazione DGRP

   Il notaio presenta l'atto firmato al DGRP per l'iscrizione nel Registro de Inmuebles. Arretrato standard: 15–45 giorni ad Asunción, più lungo nelle regioni. Fino all'iscrizione, l'acquirente è il proprietario legale ma non quello registrato — la vendita a terzi è bloccata.

5. 05

   Aggiornamento Catastro + registrazione municipale

   Una volta registrato al DGRP, deposita una copia presso il Catastro della Municipalidad per intestare l'imposta sugli immobili dell'anno successivo all'acquirente. Non farlo è il motivo più comune per cui un acquirente riceve una bolletta fiscale indirizzata al precedente proprietario due anni dopo.

Costo totale dell'operazione (notaio + DGRP + Catastro + bolli minori): in genere 2,5–4% del prezzo dichiarato. Le commissioni degli agenti immobiliari si aggiungono — vedi la sezione successiva.

Onorari agenti + annunci

Dove vengono effettivamente pubblicate le proprietà paraguaiane e quanto costa l'agente.

Non esiste un MLS nazionale. Gli annunci si frammentano su tre piattaforme più gruppi Facebook + WhatsApp. Molti immobili emergono solo tramite la rete locale di 'inmobiliaria' (agenzia) e non arrivano mai sui siti pubblici.

Where listings live

• Infocasas

  Il più grande portale pubblico. Migliore copertura ad Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrabile per quartiere, m², fascia di prezzo. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Forte per annunci premium nei sobborghi di Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) e il lago Ypacaraí. Le foto storiche sono in ritardo — verifica prima di partire.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregatore + annunci generici. Utile per chácaras e lotti rurali che i siti maggiori saltano.

• Reti locali di inmobiliaria

  In ogni capitale dipartimentale. Molti immobili decenti non arrivano mai sui portali — entra in 2-3 inmobiliarias sul posto e chiedi annunci off-market.

• Gruppi Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Vendite dirette dal proprietario aggirano le commissioni d'agente ma saltano lo strato di due diligence.

Commission reality

• Agente dell'acquirente: 3–5% del prezzo di vendita, pagato dall'acquirente alla chiusura.
• Agente del venditore: 3–5%, pagato dal venditore alla chiusura.
• La commissione combinata totale si attesta quindi al 6–10%, ben più alta dello standard statunitense del 5–6%.
• Negoziabile: sì. Sulle operazioni più grandi (>US$ 200k) la maggior parte degli agenti accetta il 2–3% per parte. Chiedi sempre.

Finanziamento

Mutui — praticamente solo PR, e 30-50 % di anticipo.

Le banche paraguaiane non concedono mutui ai non residenti. I titolari di TR a volte si qualificano con anticipi sostanziosi e una traccia di reddito di 6+ mesi su un conto paraguaiano, ma il consiglio standard di ogni agente immobiliare è: paga in contanti. La maggior parte degli acquirenti stranieri lo fa.

Alcuni venditori offrono direttamente un finanziamento (financiación del propietario): 30–50% di anticipo, durata 5–10 anni, interesse 8–12%. Documentalo con cura e usa sempre un deposito a garanzia presso un notaio — il finanziamento informale del venditore ha la più alta incidenza di frode nel mercato locale.

Costi annuali

Imposta sugli immobili + costi ricorrenti.

L'imposta immobiliare annuale del Paraguay (Impuesto Inmobiliario) è bassa per gli standard mondiali — 1% sul valore catastale, non su quello di mercato. I valori catastali sono in genere il 30–60% di quelli di mercato, quindi l'aliquota effettiva si attesta allo 0,3–0,6% di quanto hai realmente pagato. È una piccola voce nel costo della vita complessivo.

• Impuesto Inmobiliario (imposta annuale sugli immobili)

  1 % dell'avalúo fiscal

  Pagata alla Municipalidad in 2 rate (marzo + settembre). L'avalúo fiscal è il valore catastale conservato presso il Catastro — di solito il 30–60% del mercato. I valori fiscali 2026 sono stati adeguati del +4,1% dal Decreto 5181/2025. I siti municipali (Asunción, Encarnación) accettano il pagamento online.

• Tasa de barrido + alumbrado (spazzamento + illuminazione)

  Gs. 200.000-800.000/anno

  Sovrattassa per immobile riscossa con l'Impuesto Inmobiliario.

• Spese di edificio (equivalente HOA)

  Gs. 400.000-2.500.000/mese

  Gli appartamenti ad Asunción applicano una 'expensa común' per sicurezza, ascensore, piscina, personale dell'edificio. US$ 65–405/mese. Le case non ne hanno una ma pagano la sicurezza privata separatamente.

• Assicurazione casa annuale

  0,15-0,30 % del valore

  Opzionale ma i creditori la richiedono per immobili ipotecati. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Imposta sui redditi da locazione (se affitti)

  8 % IRP-RC

  Il reddito da locazione di immobili paraguaiani è tassato localmente come 'rentas de capital' a un'aliquota fissa dell'8% ai sensi della Ley 6380/2019. È reddito interno, non estero. I titolari di RUC presentano la dichiarazione annualmente.

Realtà dei prezzi

Quello che paghi davvero al metro quadro.

I numeri sotto sono annunci di metà 2026, campionati da Infocasas + verifiche sul terreno. Trattali come una calibrazione, non un preventivo — la variazione a livello di quartiere è ampia.

Affitta prima

Affitta prima di comprare — quasi tutti ne traggono beneficio.

Il mercato delle locazioni è veloce e flessibile. 6-12 mesi di affitto prima di un acquisto ti permettono di conoscere il quartiere, sentire parlare di affari off-market ed evitare un costoso errore di due diligence sul titolo.

• Contratto di locazione standard: 12 o 24 mesi, 1 mese di deposito + 1 mese in anticipo. Nessun onorario d'agente sulle locazioni se vai diretto su Infocasas, ~mezzo mese se tramite inmobiliaria.
• Rendimento da locazione sui condomini di Asunción: 5–7% lordo. Contenuto per gli standard statunitensi/UE ma coerente con una forte domanda di acquisto in USD.
• Affitti brevi arredati (in stile Airbnb) ampiamente disponibili a Villa Morra + Carmelitas a tariffe 1,5–2,5x rispetto agli affitti lunghi non arredati. Utili per i primi 30 giorni.
• Le locazioni nei quartieri meno trafficati raramente compaiono sui portali. Entra nelle inmobiliarias locali e chiedi 'alquiler 1 año'.

Insidie comuni

Dove le transazioni vanno storte.

• Saltare la boleta de informes

  La frode sui titoli è più rara di un tempo ma capita ancora. Lo storico trentennale rivela problemi di titolo frazionato, successioni contestate, mutui non cancellati. Costo: ~US$ 30. Sempre.

• Fidarsi dei 'descuentos' verbali sul prezzo

  Alcuni venditori e agenti concordano con l'acquirente un prezzo dichiarato basso (per ridurre le tasse sulla transazione), con la differenza pagata in contanti fuori dai registri. Allettante e molto diffuso, ma la DGRP registra solo il valore dichiarato, quindi le imposte sulla rivendita penalizzano in seguito E la sotto-dichiarazione è illegale ai sensi delle norme AML della SEPRELAD.

• Comprare terreno agricolo nella zona di frontiera

  Anche tramite un prestanome paraguaiano. Le inversioni giudiziarie per violazioni della Ley de Frontera sono in aumento dal 2023.

• Saltare l'aggiornamento al Catastro

  L'imposta immobiliare continua a essere fatturata al venditore, tu non ricevi il conto, accumuli mora. Presenta sempre il cambio de titular entro 30 giorni dall'iscrizione al DGRP.

• Finanziamento informale del venditore

  Se accetti un finanziamento del venditore, fai l'escrow presso un notaio di buona reputazione. Non bonificare mai su un conto personale a stretta di mano.

• Ristrutturazione senza permesso

  Asunción + Encarnación richiedono entrambi un permiso de obra per i lavori strutturali. Operare senza + rivendere dopo significa che una struttura non autorizzata appare nella due diligence e riduce l'offerta dell'acquirente.

FAQ

Acquisto di immobili in Paraguay — domande frequenti