Покупка на имот в Парагвай. Какво могат да правят чужденците, какво е забранено и колко струва.

Основата

Пълна собственост за чужденци — извън граничната зона.

Парагвай няма общо ограничение за чуждестранна собственост на градски имоти, градска земя или неземеделски парцели. Можете да купите с туристически печат, да регистрирате нотариалния акт на ваше име и да отдавате имота под наем. Единственото значимо ограничение е земеделската гранична зона, обяснена по-долу.

• Отворено за всички: туристи, притежатели на TR, притежатели на PR, граждани — пълна собственост (escritura pública), регистрирана в DGRP.
• Няма минимална инвестиция, няма максимум, няма годишно правило за местно присъствие. Имотът е ваш безсрочно.
• Наследяване: чуждестранно притежаван имот преминава по парагвайското наследствено право. Наследниците подават в местния граждански съд, обикновено процес от 3–6 месеца. Няма наследствен данък върху стойността на имота, но се прилага малка такса за вписване.
• Съсобственост и корпоративна собственост — и двете работят. Много инвеститори записват собствеността чрез парагвайска SA или SRL, когато целта е доход от наем или евентуална препродажба, защото изчисленията на ниво дружество могат да компенсират 1% данък върху имота спрямо IRP от наема.
• Наеми: владеенето на имот за отдаване под наем изисква RUC (т.е. Cédula). Туристите, които купуват като чисти инвеститори, обикновено регистрират нотариалния акт индивидуално, но насочват дохода от наем чрез парагвайска управляваща компания.

Едно голямо ограничение

50 км гранична зона — само за граждани на съседни държави.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, забранява на граждани на граничещи страни (Бразилия, Аржентина, Боливия) и компании с мнозинствено участие на такива лица да притежават или наемат СЕЛСКА земя в рамките на 50 km от съответната международна граница. Граждани на неграничещи страни (паспорти на САЩ, Великобритания, ЕС, Азия, Африка) НЕ са обхванати: можете да купите селска земя в граничната зона, ако паспортът ви не е от съседна страна. Градските парцели са освободени за всички.

• Кой е ограничен: граждани на Бразилия, Аржентина и Боливия, плюс компании, в които граждани на съседни държави притежават >50% от капитала. Притежателите на PR от тези държави все още се считат за чужденци за тази цел.
• Кой НЕ е ограничен: притежателите на паспорти от САЩ, Великобритания, ЕС, азиатски, африкански не са засегнати от Ley 2532/2005 — както градската, ТАКА и селската земя в граничната зона са купуваеми. Decreto 7525/2011 reglamento потвърждава обхвата за съседните държави.
• География: 50 km, измерени от съответната сухопътна или речна граница. Бразилската граница засяга части от Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; аржентинската граница засяга Misiones, Itapúa, Ñeembucú; боливийската граница засяга Boquerón и Alto Paraguay.
• Не се прилага за: градски зонирани парцели в зоната, chácaras под ~3 хектара, използвани за жилище, имоти, притежавани от парагвайски граждани (вкл. натурализирани граждани с разрешение от Poder Ejecutivo за всеки случай отделно), или чужденци от не-съседни държави.
• Заобиколка за бразилци/аржентинци/боливийци: структуриране на собствеността чрез парагвайски гражданин (съпруг/а, партньор, фидуциар) — но рисковете от фалшификация на собствеността тук са реални. Съдебните преобръщания на нарушения на Ley 2532/2005 се увеличават от 2023 г.
• Натурализирани граждани (вкл. бивши граждани на съседни държави): могат да кандидатстват за разрешение от изпълнителната власт съгласно Decreto 7525/2011. Процесът съществува, но е бавен (12–18 месеца); струва си само за значителни агроинвестиции.

Сделката

От обявата до нотариалния акт — стандартният процес.

Типична покупка отнема 30–60 дни от приетата оферта до вписаната собственост. Половината от това е изчакване в DGRP заради изоставането с вписванията. Заложете това време.

1. 01

   Резервация & boleta de informes (проверка на собствеността)

   Подпишете „boleta de reserva“ с депозит от 5–10%. Нотариусът на продавача (или вашият) изважда boleta de informes от DGRP — 30-годишна история на собствеността, показваща всички прехвърляния, тежести и обременявания. НИКОГА не пропускайте това. Разходи: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастрална проверка + измерване

   Изтеглете кадастралното досие от Catastro, за да потвърдите, че границите съответстват на акта и да прочетете avalúo fiscal (кадастрална стойност, основа за данъка върху имота). За селски парцели поръчайте свежо измерване — парагвайските селски граници се изместват през десетилетия.

3. 03

   Escritura pública (публичен акт)

   Двете страни подписват акта при нотариус (escribano público). Актът изброява имота, цената и веригата на собственост. Нотариална такса: 0,75–2% от обявената цена, степенувана скала по Ley 1307/87 (по-малките сделки в горния край, по-големите в долния). Обикновено плаща купувачът.

4. 04

   Регистрация в DGRP

   Нотариусът подава подписания акт в DGRP за вписване в Registro de Inmuebles. Стандартно изоставане: 15–45 дни в Asunción, по-дълго в регионите. До вписването купувачът е законен, но не вписан собственик — продажбата на трети лица е блокирана.

5. 05

   Актуализация на Catastro + общинска регистрация

   След регистрация в DGRP подайте копие в Catastro на Municipalidad, за да прехвърлите данъка върху имота за следващата година на името на купувача. Неуспешното извършване на това е най-честата причина купувач да получи данъчна сметка, адресирана до предишния собственик две години по-късно.

Общ разход по сделката (нотариус + DGRP + Catastro + дребни гербови такси): обикновено 2,5–4% от обявената цена. Комисионите на брокерите са отгоре — вижте следващия раздел.

Брокерски такси + обяви

Къде всъщност се обявяват парагвайските имоти и колко струва агентът.

Няма национална MLS. Обявите са фрагментирани в три платформи плюс групи във Facebook + WhatsApp. Много имоти излизат само през местната мрежа 'inmobiliaria' (агенция) и никога не достигат до публичните сайтове.

Where listings live

• Infocasas

  Най-големият публичен портал. Най-добро покритие в Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Филтриращ се по квартал, м², ценови диапазон. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Силен за премиум обяви в предградията на Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) и езерото Ypacaraí. Историческите снимки изостават — проверете преди да летите.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + общи обяви. Полезен за chácaras и селски парцели, които по-големите сайтове пропускат.

• Местни inmobiliaria мрежи

  Във всяка департаментска столица. Много прилични имоти никога не достигат портали — влезте в 2–3 inmobiliarias на място и попитайте за обяви извън пазара.

• Facebook + WhatsApp групи

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Директните продажби от собственика заобикалят комисионите на агента, но пропускат слоя на due diligence.

Commission reality

• Брокер на купувача: 3–5% от продажната цена, платима от купувача при сделката.
• Брокер на продавача: 3–5%, платима от продавача при сделката.
• Общата комбинирана комисиона следователно е 6–10%, далеч по-висока от стандартните 5–6% в САЩ.
• Подлежи ли на договаряне: да. При по-големи сделки (>US$ 200k) повечето брокери приемат 2–3% на страна. Винаги питайте.

Финансиране

Ипотеки — практически само за PR и 30–50% първоначална вноска.

Парагвайските банки не отпускат ипотеки на нерезиденти. Притежателите на TR понякога отговарят на условията със значителни първоначални вноски и 6+ месеца история на доход в парагвайска сметка, но стандартният съвет от всеки брокер е: плащайте в брой. Повечето чуждестранни купувачи го правят.

Някои продавачи предлагат финансиране директно (financiación del propietario): 30–50% самоучастие, срок 5–10 години, 8–12% лихва. Документирайте това внимателно и винаги използвайте нотариален ескроу — неформалното финансиране от продавача има най-висока честота на измами на местния пазар.

Годишни разходи

Данък върху имота + текущи разходи.

Годишният данък върху имотите в Парагвай (Impuesto Inmobiliario) е нисък по световни стандарти — 1% върху кадастралната стойност, а не пазарната. Кадастралните стойности обикновено са 30–60% от пазарните, така че ефективната ставка е 0,3–0,6% от това, което реално сте платили. Това е малък ред в общите разходи за живот.

• Impuesto Inmobiliario (годишен данък върху имота)

  1% от avalúo fiscal

  Плаща се на Municipalidad на 2 вноски (март + септември). Avalúo fiscal е кадастралната стойност, поддържана в Catastro — обикновено 30–60% от пазарната. Фискалните стойности за 2026 г. бяха коригирани с +4,1% с Decreto 5181/2025. Общинските уебсайтове (Asunción, Encarnación) приемат онлайн плащане.

• Tasa de barrido + alumbrado (улично метене + осветление)

  Gs. 200 000–800 000/год

  Допълнителна такса за имот, събирана с Impuesto Inmobiliario.

• Edificio такса (еквивалент на HOA)

  Gs. 400 000–2 500 000/мес

  Апартаментите в Asunción начисляват „expensa común“ за охрана, асансьор, басейн, персонал на сградата. US$ 65–405/мес. Къщите нямат такава, но плащат частна охрана отделно.

• Годишна застраховка на дома

  0,15–0,30% от стойността

  По избор, но кредиторите я изискват за ипотекирани имоти. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Данък върху доход от наем (ако отдавате под наем)

  8% IRP-RC

  Доходът от наем от парагвайски имот се облага локално като „rentas de capital“ с фиксирани 8% съгласно Ley 6380/2019. Това е вътрешен доход, а не чуждестранен. Притежателите на RUC подават годишно.

Реалност на цените

Какво всъщност плащате на квадратен метър.

Числата по-долу са обяви от средата на 2026 г., взети като извадка от Infocasas + проверки на място. Третирайте като калибриране, не като оферта — вариацията на ниво квартал е голяма.

Първо наем

Наемете преди да купите — почти всеки печели от това.

Пазарът на наеми е бърз и гъвкав. 6–12 месеца наем преди покупка ви позволяват да опознаете квартала, да чуете за оферти извън пазара и да избегнете скъпа грешка с due diligence на собствеността.

• Стандартен договор за наем: 12 или 24 месеца, 1 месец депозит + 1 месец предплащане. Без агентска такса при наеми, ако минете директно през Infocasas, ~половин месец през inmobiliaria.
• Доходност от наем на апартаменти в Asunción: 5–7% бруто. Скромна по стандартите на САЩ/ЕС, но постоянна благодарение на силно търсене с USD.
• Обзаведени краткосрочни (тип Airbnb) са широко достъпни във Villa Morra + Carmelitas на 1,5–2,5x спрямо необзаведени дългосрочни ставки. Полезно за първите 30 дни.
• Наемите в по-слабо посещавани квартали рядко се обявяват в портали. Влезте в местни inmobiliarias и попитайте за 'alquiler 1 año'.

Често срещани капани

Къде сделките се провалят.

• Пропускане на boleta de informes

  Измамите със собственост са по-редки от преди, но все още се случват. 30-годишната история разкрива проблеми с разделена собственост, оспорвано наследство, ипотеки, които не са били заличени. Разходи: ~US$ 30. Винаги.

• Доверяване на устни ценови 'descuentos'

  Някои продавачи и агенти се договарят за занижена декларирана цена (за намаляване на данъка върху сделката), като купувачът плаща разликата в брой неофициално. Примамливо и много разпространено, но DGRP записва само декларираната сума — данъците при препродажба ще ви накажат по-късно, И занижената декларация е незаконна по правилата за SEPRELAD AML.

• Купуване на агро земя в граничната зона

  Дори чрез парагвайски подставен собственик. Съдебните преобръщания на нарушения на Ley de Frontera се увеличават от 2023 г.

• Пропускане на актуализацията на Catastro

  Данъкът върху имота продължава да се фактурира на продавача, вие не получавате сметката, натрупвате такси за просрочие. Винаги подавайте cambio de titular в рамките на 30 дни от вписването в DGRP.

• Неформално финансиране от продавача

  Ако приемете финансиране от продавача, escrow при уважаван нотариус. Никога не превеждайте към лична сметка с ръкостискане.

• Ремонт без разрешение

  Asunción + Encarnación изискват permiso de obra за конструктивна работа. Работа без него + последваща препродажба означава, че неоторизирана структура се появява в due diligence и намалява офертата на купувача.

Чести въпроси

Закупуване на имот в Парагвай — чести въпроси