Kjøpe eiendom i Paraguay. Hva utlendinger kan gjøre, hva som er forbudt og hva det koster.

Utgangspunktet

Full eierrett for utlendinger — utenfor grensesonen.

Paraguay har ingen generell restriksjon på utenlandsk eierskap av urban eiendom, urban grunn eller ikke-rurale tomter. Du kan kjøpe på et turiststempel, registrere skjøtet i ditt navn og leie ut eiendommen. Den eneste meningsfulle restriksjonen er jordbruks-grensesonen som forklares nedenfor.

• Åpent for alle: turister, TR-innehavere, PR-innehavere, statsborgere — full eierrett (escritura pública) registrert hos DGRP.
• Ingen minsteinvestering, intet maksimum, ingen årlig regel om lokal tilstedeværelse. Eiendommen er din på ubestemt tid.
• Arv: utenlandskeid eiendom går videre etter paraguayansk arverett. Arvinger leverer sak ved den lokale sivilretten, vanligvis en 3–6 måneders prosess. Ingen arveavgift på eiendommens verdi, men et lite tinglysingsgebyr påløper.
• Både sameie og selskapseierskap fungerer. Mange investorer registrerer skjøtet via en paraguayansk SA eller SRL når målet er leieinntekt eller eventuelt videresalg, fordi regnestykket på selskapsnivå kan motregne 1 %-eiendomsskatten mot leie-IRP.
• Utleie: å eie utleieeiendom krever en RUC (altså en Cédula). Turister som kjøper som rene investorer tinglyser typisk individuelt, men kanaliserer leieinntekter gjennom et paraguayansk forvaltningsselskap.

Den ene store restriksjonen

50 km grensesonen — kun for naboland-statsborgere.

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, forbyr statsborgere i naboland (Brasil, Argentina, Bolivia) og selskaper med flertall eid av dem å eie eller leie RURALT land innenfor 50 km fra den tilsvarende internasjonale grensen. Ikke-nabolandborgere (amerikanske, britiske, EU-, asiatiske, afrikanske pass) er IKKE omfattet: du kan kjøpe ruralt land i grensesonen hvis passet ditt ikke er fra et naboland. Urbane tomter er unntatt for alle.

• Hvem er begrenset: statsborgere fra Brasil, Argentina og Bolivia, pluss selskaper hvor naboland-statsborgere eier >50 % av kapitalen. PR-innehavere fra disse landene regnes fortsatt som utlendinger for dette formålet.
• Hvem er IKKE begrenset: passinnehavere fra USA, Storbritannia, EU, Asia, Afrika er upåvirket av Ley 2532/2005 — både urban OG landbruksland i grensesonen kan kjøpes. Reglementet Decreto 7525/2011 bekrefter naboland-omfanget.
• Geografi: 50 km målt fra den tilsvarende land- eller elvegrensen. Den brasilianske grensen påvirker deler av Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; den argentinske grensen påvirker Misiones, Itapúa, Ñeembucú; den bolivianske grensen påvirker Boquerón og Alto Paraguay.
• Gjelder ikke for: urban-regulerte tomter innenfor båndet, chácaras under ~3 hektar brukt som bolig, eiendommer eid av paraguayanske statsborgere (inkl. naturaliserte statsborgere med Poder Ejecutivo-tillatelse fra sak til sak), eller utlendinger fra ikke-naboland.
• Løsning for brasilianere/argentinere/bolivianere: strukturer eierskapet via en paraguayansk statsborger (ektefelle, partner, fideikommissar) — men risikoen for tinglysingssvindel her er reell. Domstolsopphevelser av brudd på Ley 2532/2005 har økt siden 2023.
• Naturaliserte borgere (inkl. tidligere borgere av grenseland): kan søke om en autorisasjon fra den utøvende makt under Decreto 7525/2011. Prosessen finnes, men er treg (12–18 måneder); bare verdt det for større agro-investeringer.

Transaksjonen

Fra annonse til skjøte — standardflyten.

Et typisk kjøp tar 30–60 dager fra akseptert bud til tinglyst skjøte. Halvparten av det går med til å sitte hos DGRP og vente på tinglysingskøen. Bygg inn tidsbruken.

1. 01

   Reservasjon & boleta de informes (skjøtesøk)

   Signer en «boleta de reserva» med et 5–10 % depositum. Selgers notar (eller din) henter boleta de informes fra DGRP — en 30-årig tinglysingshistorikk som viser alle overdragelser, panteheftelser og heftelser. ALDRI hopp over dette. Kostnad: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Matrikkelkontroll + oppmåling

   Hent matrikkelmappen fra Catastro for å bekrefte at grensene matcher skjøtet og for å lese avalúo fiscal (matrikkelverdi, grunnlag for eiendomsskatt). For landbrukstomter, bestill en fersk oppmåling — paraguayanske rurale grenser drifter over tiår.

3. 03

   Escritura pública (offentlig skjøte)

   Begge parter signerer skjøtet hos en notar (escribano público). Skjøtet angir eiendommen, prisen og eierrekken. Notarhonorar: 0,75–2 % av oppgitt pris, gradert skala etter Ley 1307/87 (mindre handler i den øvre enden, større handler i den nedre). Kjøper betaler vanligvis.

4. 04

   DGRP-registrering

   Notaren sender det signerte skjøtet til DGRP for innskriving i Registro de Inmuebles. Standardkø: 15–45 dager i Asunción, lengre i regionene. Inntil innskrevet er kjøperen den juridiske, men ikke den registrerte eieren — salg til tredjeparter er blokkert.

5. 05

   Catastro-oppdatering + kommunal registrering

   Når den er registrert hos DGRP, lever en kopi til Municipalidades Catastro for å overføre neste års eiendomsskatt til kjøperens navn. Å unnlate dette er den vanligste grunnen til at en kjøper får en skatteregning adressert til forrige eier to år senere.

Total transaksjonskostnad (notar + DGRP + Catastro + mindre stempler): typisk 2,5–4 % av oppgitt pris. Meglerprovisjoner kommer på toppen — se neste seksjon.

Meglergebyrer + annonser

Hvor paraguayansk eiendom faktisk annonseres og hva megleren koster.

Det finnes ingen landsdekkende MLS. Annonser fragmenteres på tvers av tre plattformer pluss Facebook + WhatsApp-grupper. Mange eiendommer dukker opp kun via det lokale 'inmobiliaria'-nettverket (meglerbyrå) og når aldri de offentlige sidene i det hele tatt.

Where listings live

• Infocasas

  Den største offentlige portalen. Best dekning i Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrerbar etter strøk, m², prisintervall. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Sterk for premium-annonser i Asunción sine forsteder (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) og Ypacaraí-sjøen. Historiske bilder henger etter — verifiser før du flyr inn.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + generelle rubrikkannonser. Nyttig for chácaras og rurale tomter som de større sidene hopper over.

• Lokale inmobiliaria-nettverk

  I hver regionhovedstad. Mange anstendige eiendommer når aldri portalene — gå inn i 2–3 inmobiliarias på stedet og spør etter off-market-annonser.

• Facebook + WhatsApp-grupper

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direkte-fra-eier-salg omgår meglerprovisjoner men hopper over due diligence-laget.

Commission reality

• Kjøpers megler: 3–5 % av salgsprisen, betalt av kjøper ved oppgjør.
• Selgers megler: 3–5 %, betalt av selger ved oppgjør.
• Den totale samlede provisjonen lander derfor på 6–10 %, langt høyere enn den amerikanske standarden på 5–6 %.
• Forhandlingsbar: ja. På større transaksjoner (>US$ 200k) godtar de fleste meglere 2–3 % per side. Spør alltid.

Finansiering

Boliglån — i praksis kun PR, og 30–50 % egenkapital.

Paraguayanske banker gir ikke boliglån til ikke-bosatte. TR-innehavere kvalifiserer noen ganger med betydelige egenkapitalbidrag og et 6+ måneders inntektsspor på en paraguayansk konto, men standardrådet fra hver eneste megler er: betal kontant. Det gjør de fleste utenlandske kjøpere.

Noen selgere tilbyr finansiering direkte (financiación del propietario): 30–50 % egenkapital, 5–10 års løpetid, 8–12 % rente. Dokumenter dette nøye og deponer alltid hos en notar — uformell selgerfinansiering har den høyeste forekomsten av svindel i det lokale markedet.

Årlige kostnader

Eiendomsskatt + tilbakevendende kostnader.

Paraguays årlige eiendomsskatt (Impuesto Inmobiliario) er lav etter global standard — 1 % på likningsverdien, ikke markedsverdien. Likningsverdier er typisk 30–60 % av markedet, så den effektive satsen ligger på 0,3–0,6 % av det du faktisk betalte. Det er en liten linje i de samlede levekostnadene.

• Impuesto Inmobiliario (årlig eiendomsskatt)

  1 % av avalúo fiscal

  Betales til Municipalidad i 2 avdrag (mars + september). Avalúo fiscal er likningsverdien som ligger hos Catastro — vanligvis 30–60 % av markedet. Likningsverdiene for 2026 ble justert +4,1 % ved Decreto 5181/2025. Kommunale nettsteder (Asunción, Encarnación) godtar betaling på nett.

• Tasa de barrido + alumbrado (gatekosting + belysning)

  Gs. 200 000–800 000/år

  Tilleggsgebyr per eiendom innkrevd sammen med Impuesto Inmobiliario.

• Edificio-gebyr (tilsvarende sameieavgift)

  Gs. 400 000–2 500 000/mnd

  Leiligheter i Asunción tar en «expensa común» for sikkerhet, heis, basseng og bygningspersonale. US$ 65–405/mnd. Hus har ingen, men betaler privat sikkerhet separat.

• Årlig boligforsikring

  0,15–0,30 % av verdien

  Valgfri, men långivere krever det for belånte eiendommer. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Skatt på leieinntekt (hvis du leier ut)

  8 % IRP-RC

  Leieinntekt fra paraguayansk eiendom beskattes lokalt som «rentas de capital» med en flat 8 % under Ley 6380/2019. Det er innenlandsk inntekt, ikke utenlandsk. RUC-innehavere leverer årlig.

Prisrealiteten

Hva du faktisk betaler per kvadratmeter.

Tallene nedenfor er annonser fra midten av 2026, samplet fra Infocasas + sjekker på stedet. Behandle som en kalibrering, ikke et tilbud — variasjon på strøk-nivå er stor.

Lei først

Lei før du kjøper — nesten alle har nytte av det.

Leiemarkedet er raskt og fleksibelt. 6–12 måneders leie før et kjøp lar deg lære strøket å kjenne, høre om off-market-handler og unngå en dyr feil med skjøte-due-diligence.

• Standard leiekontrakt: 12 eller 24 måneder, 1 måneds depositum + 1 måned forskudd. Ingen meglergebyr på leie hvis du går gjennom Infocasas direkte, ~en halv måned hvis via inmobiliaria.
• Leieavkastning på leiligheter i Asunción: 5–7 % brutto. Stramt etter amerikansk/europeisk standard, men i tråd med sterk USD-kjøpsetterspørsel.
• Møblert korttidsleie (Airbnb-stil) er bredt tilgjengelig i Villa Morra + Carmelitas til 1,5–2,5x umøblerte langtidssatser. Nyttig for de første 30 dagene.
• Leier i mindre trafikkerte strøk er sjelden listet på portaler. Gå inn i lokale inmobiliarias og spør etter 'alquiler 1 año'.

Vanlige fallgruver

Hvor transaksjoner går galt.

• Å hoppe over boleta de informes

  Skjøtesvindel er sjeldnere enn det pleide å være, men skjer fortsatt. Den 30-årige historikken avdekker delt-skjøte-problemer, omstridt arv, panteheftelser som ikke ble slettet. Kostnad: ~US$ 30. Alltid.

• Å stole på muntlige pris-'descuentos'

  Noen selgere og meglere avtaler en lav deklarert pris (for å kutte transaksjonsavgift) mens kjøperen betaler differansen kontant under bordet. Fristende og svært vanlig, men DGRP registrerer bare den deklarerte summen, så videresalgsskatter straffer deg senere OG underdeklarasjon er ulovlig etter SEPRELAD AML-reglene.

• Å kjøpe agro-jord i grensesonen

  Selv via en paraguayansk stråmann. Domstolsopphevelser av brudd på Ley de Frontera har økt siden 2023.

• Å hoppe over Catastro-oppdateringen

  Eiendomsskatten fortsetter å faktureres selgeren, du får ikke regningen, du samler opp forsinkelsesgebyrer. Lever alltid cambio de titular innen 30 dager etter DGRP-innskriving.

• Uformell selgerfinansiering

  Hvis du aksepterer selgerfinansiering, deponer hos en respektabel notar. Send aldri til en personlig konto på et håndtrykk.

• Renovering uten tillatelse

  Asunción + Encarnación krever begge en permiso de obra for strukturarbeid. Å operere uten en + videreselge senere betyr at en utillatelig struktur dukker opp i due diligence og reduserer kjøperens tilbud.

Vanlige spørsmål

Kjøp av eiendom i Paraguay — vanlige spørsmål