Onroerend goed kopen in Paraguay. Wat buitenlanders mogen, wat verboden is en wat het kost.

De basislijn

Volledig eigendom voor buitenlanders — buiten de grenszone.

Paraguay heeft geen algemene beperking op buitenlands eigendom van stedelijk onroerend goed, stedelijke grond of niet-rurale percelen. U kunt kopen op een toeristenstempel, de titel op uw naam registreren en het pand verhuren. De enige betekenisvolle beperking is de agrarische grenszone die hieronder wordt uitgelegd.

• Open voor iedereen: toeristen, TR-houders, PR-houders, burgers — volledig eigendom (escritura pública) geregistreerd bij DGRP.
• Geen minimuminvestering, geen maximum, geen jaarlijkse lokale-aanwezigheidsregel. Het pand is voor onbepaalde tijd van u.
• Erfopvolging: vastgoed in buitenlands bezit gaat over volgens het Paraguayaanse erfrecht. Erfgenamen dienen een verzoek in bij de lokale civiele rechtbank, doorgaans een proces van 3–6 maanden. Geen erfbelasting op de waarde van het vastgoed, maar er geldt een kleine registratievergoeding.
• Zowel mede-eigendom als bedrijfseigendom is mogelijk. Veel investeerders zetten de eigendom op naam van een Paraguayaanse SA of SRL wanneer het doel huurinkomsten of uiteindelijke doorverkoop is, omdat de berekening op bedrijfsniveau de 1% onroerendgoedbelasting kan verrekenen met de huur-IRP.
• Verhuur: het bezitten van huurpanden vereist een RUC (dus een Cédula). Toeristen die als pure investeerder kopen registreren de titel doorgaans individueel maar leiden de huurinkomsten via een Paraguayaanse beheermaatschappij.

De ene grote beperking

De 50 km grenszone — alleen voor onderdanen van aangrenzende landen.

Ley 2532/2005, de Ley de Frontera, verbiedt onderdanen van aangrenzende landen (Brazilië, Argentinië, Bolivia) en bedrijven met een meerderheidsaandeel van hen om LANDELIJK land te bezitten of te huren binnen 50 km van de overeenkomstige internationale grens. Niet-aangrenzende onderdanen (paspoorten uit de VS, VK, EU, Aziatische en Afrikaanse landen) vallen NIET hieronder: u kunt landelijk grond in de grenszone kopen als uw paspoort niet van een buurland is. Stedelijke percelen zijn voor iedereen vrijgesteld.

• Wie wordt beperkt: onderdanen van Brazilië, Argentinië en Bolivia, plus bedrijven waarin onderdanen van aangrenzende landen >50% van het kapitaal bezitten. PR-houders uit die landen worden voor dit doel nog steeds als buitenlands beschouwd.
• Wie NIET wordt beperkt: paspoorthouders uit VS, VK, EU, Azië en Afrika worden niet beïnvloed door Ley 2532/2005 — zowel stedelijke ALS rurale grond in de grenszone is aankoopbaar. Het Decreto 7525/2011 reglamento bevestigt de reikwijdte voor aangrenzende landen.
• Geografie: 50 km gemeten vanaf de betreffende land- of riviergrens. De Braziliaanse grens raakt delen van Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; de Argentijnse grens raakt Misiones, Itapúa, Ñeembucú; de Boliviaanse grens raakt Boquerón en Alto Paraguay.
• Niet van toepassing op: stedelijk bestemde percelen binnen de strook, chácaras onder ~3 hectare die voor bewoning worden gebruikt, eigendommen van Paraguayaanse burgers (incl. genaturaliseerde burgers met geval-per-geval Poder Ejecutivo-machtiging), of buitenlanders uit niet-aangrenzende landen.
• Workaround voor Brazilianen/Argentijnen/Bolivianen: structureer het bezit via een Paraguayaanse burger (echtgenoot, partner, fiduciair) — maar de risico's van titelfraude zijn hier reëel. Gerechtelijke vernietigingen op overtredingen van Ley 2532/2005 zijn sinds 2023 toegenomen.
• Genaturaliseerde burgers (waaronder voormalige onderdanen van buurlanden): kunnen een autorisatie van de uitvoerende macht aanvragen onder Decreto 7525/2011. Het proces bestaat maar is traag (12–18 maanden); alleen de moeite waard bij aanzienlijke agro-investeringen.

De transactie

Van advertentie tot titel — de standaardstroom.

Een doorsnee aankoop duurt 30–60 dagen van een aanvaard bod tot een geregistreerde eigendomstitel. De helft daarvan brengt je door bij het DGRP, wachtend op de registratieachterstand. Reken die tijd in.

1. 01

   Reservering & boleta de informes (titelonderzoek)

   Onderteken een 'boleta de reserva' met een aanbetaling van 5–10%. De notaris van de verkoper (of die van jou) haalt de boleta de informes op bij het DGRP — een 30-jarige eigendomshistorie die alle overdrachten, pandrechten en lasten toont. Sla dit NOOIT over. Kosten: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kadastercontrole + opmeting

   Haal het kadastrale dossier bij Catastro op om te bevestigen dat de grenzen overeenkomen met de akte en om de avalúo fiscal (kadastrale waarde, basis voor onroerendgoedbelasting) te lezen. Voor rurale percelen, laat een nieuwe opmeting uitvoeren — Paraguayaanse rurale grenzen verschuiven over decennia.

3. 03

   Escritura pública (openbare akte)

   Beide partijen ondertekenen de akte bij een notaris (escribano público). De akte vermeldt het vastgoed, de prijs en de eigendomsketen. Notaristarief: 0,75–2% van de aangegeven prijs, op een getrapte schaal volgens Ley 1307/87 (kleinere transacties aan de hoge kant, grotere transacties aan de lage kant). De koper betaalt doorgaans.

4. 04

   DGRP-registratie

   De notaris dient de ondertekende akte in bij het DGRP voor inschrijving in het Registro de Inmuebles. Gebruikelijke achterstand: 15–45 dagen in Asunción, langer in de regio's. Tot de inschrijving is de koper wel de wettelijke maar niet de geregistreerde eigenaar — verkoop aan derden is geblokkeerd.

5. 05

   Catastro-update + gemeentelijke registratie

   Nadat het bij DGRP is geregistreerd, dient u een kopie in bij Catastro van de Municipalidad om de onroerendgoedbelasting van het volgende jaar op naam van de koper te zetten. Niet doen is de meest voorkomende reden waarom een koper twee jaar later een belastingaanslag ontvangt die aan de vorige eigenaar is gericht.

Totale transactiekosten (notaris + DGRP + Catastro + kleine zegelrechten): doorgaans 2,5–4% van de aangegeven prijs. Makelaarscommissies komen daar boven op — zie het volgende onderdeel.

Makelaarskosten + advertenties

Waar Paraguayaans onroerend goed daadwerkelijk wordt aangeboden en wat de makelaar kost.

Er is geen landelijke MLS. Advertenties zijn versnipperd over drie platforms plus Facebook + WhatsApp-groepen. Veel panden komen alleen via het lokale 'inmobiliaria'-netwerk (agentschap) naar voren en bereiken nooit de openbare sites.

Where listings live

• Infocasas

  Het grootste publieksgerichte portaal. Beste dekking in Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filterbaar op buurt, m², prijsklasse. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Sterk voor premium aanbod in voorsteden van Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) en het Ypacaraí-meer. Historische foto's lopen achter — verifieer voordat u invliegt.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + algemene rubrieksadvertenties. Nuttig voor chácaras en rurale percelen die de grotere sites overslaan.

• Lokale inmobiliaria-netwerken

  In elke departementshoofdstad. Veel fatsoenlijke panden bereiken de portalen nooit — loop ter plaatse 2–3 inmobiliarias binnen en vraag naar off-market aanbod.

• Facebook + WhatsApp-groepen

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Direct-van-eigenaar verkopen omzeilen makelaarscommissies maar slaan de due-diligence-laag over.

Commission reality

• Makelaar van de koper: 3–5% van de verkoopprijs, betaald door de koper bij de afronding.
• Makelaar van de verkoper: 3–5%, betaald door de verkoper bij de afronding.
• De totale gecombineerde commissie komt daarmee uit op 6–10%, veel hoger dan de Amerikaanse standaard van 5–6%.
• Onderhandelbaar: ja. Bij grotere transacties (>US$ 200k) accepteren de meeste makelaars 2–3% per kant. Vraag er altijd naar.

Financiering

Hypotheken — praktisch alleen voor PR, en 30–50% aanbetaling.

Paraguayaanse banken verstrekken geen hypotheken aan niet-ingezetenen. TR-houders komen soms in aanmerking met een aanzienlijke aanbetaling en een inkomensspoor van 6+ maanden op een Paraguayaanse rekening, maar het standaardadvies van elke makelaar is: betaal contant. De meeste buitenlandse kopers doen dat.

Sommige verkopers bieden rechtstreeks financiering aan (financiación del propietario): 30–50% aanbetaling, looptijd van 5–10 jaar, 8–12% rente. Documenteer dit zorgvuldig en regel altijd escrow bij een notaris — informele verkopersfinanciering kent het hoogste aandeel fraude in de lokale markt.

Jaarlijkse kosten

Onroerendgoedbelasting + terugkerende kosten.

De jaarlijkse onroerendgoedbelasting van Paraguay (Impuesto Inmobiliario) is laag naar wereldwijde maatstaven — 1% over de kadastrale waarde, niet de marktwaarde. Kadastrale waarden bedragen doorgaans 30–60% van de markt, dus het effectieve tarief ligt op 0,3–0,6% van wat je daadwerkelijk hebt betaald. Het is een kleine post binnen de totale kosten van levensonderhoud.

• Impuesto Inmobiliario (jaarlijkse onroerendgoedbelasting)

  1% van avalúo fiscal

  Betaald aan de Municipalidad in 2 termijnen (maart + september). De avalúo fiscal is de kadastrale waarde die bij Catastro wordt aangehouden — meestal 30–60% van de markt. De fiscale waarden voor 2026 zijn met +4,1% aangepast bij Decreto 5181/2025. Gemeentelijke websites (Asunción, Encarnación) accepteren online betaling.

• Tasa de barrido + alumbrado (straatveeg + verlichting)

  Gs. 200.000–800.000/jaar

  Toeslag per pand geïnd met de Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (VVE-equivalent)

  Gs. 400.000–2.500.000/maand

  Appartementen in Asunción rekenen een 'expensa común' voor beveiliging, lift, zwembad en gebouwpersoneel. US$ 65–405/mnd. Huizen hebben die niet maar betalen apart voor private beveiliging.

• Jaarlijkse opstalverzekering

  0,15–0,30% van de waarde

  Optioneel maar geldverstrekkers vereisen het voor hypothecaire panden. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Belasting op huurinkomsten (als u verhuurt)

  8% IRP-RC

  Huurinkomsten uit Paraguayaans vastgoed worden lokaal belast als 'rentas de capital' tegen een vast tarief van 8% onder Ley 6380/2019. Het is binnenlands inkomen, geen buitenlands. RUC-houders doen jaarlijks aangifte.

Prijswerkelijkheid

Wat u daadwerkelijk per vierkante meter betaalt.

Onderstaande cijfers zijn advertenties van medio 2026, gesampled van Infocasas + controles ter plaatse. Behandel als kalibratie, niet als offerte — variatie op buurtniveau is groot.

Eerst huren

Huur voordat u koopt — bijna iedereen heeft er baat bij.

De huurmarkt is snel en flexibel. 6–12 maanden huren vóór een aankoop laat u de buurt leren kennen, off-market deals horen en een dure titel-due-diligence-fout vermijden.

• Standaard huurcontract: 12 of 24 maanden, 1 maand borg + 1 maand vooruit. Geen makelaarskosten op huur als u rechtstreeks via Infocasas gaat, ~halve maand via inmobiliaria.
• Huurrendement op appartementen in Asunción: 5–7% bruto. Krap naar Amerikaanse/EU-maatstaven maar consistent met de sterke vraag van USD-kopers.
• Gemeubileerde kortetermijnverhuur (Airbnb-stijl) is breed beschikbaar in Villa Morra + Carmelitas tegen 1,5–2,5x de ongemeubileerde langetermijntarieven. Handig voor de eerste 30 dagen.
• Huurpanden in minder druk bezochte buurten staan zelden op portalen. Loop binnen bij lokale inmobiliarias en vraag naar 'alquiler 1 año'.

Veelvoorkomende valkuilen

Waar transacties misgaan.

• De boleta de informes overslaan

  Eigendomsfraude komt minder vaak voor dan vroeger maar gebeurt nog steeds. De 30-jarige historie onthult problemen met gesplitste titels, betwiste erfopvolging en hypotheken die niet zijn doorgehaald. Kosten: ~US$ 30. Altijd.

• Vertrouwen op verbale prijs-'descuentos'

  Sommige verkopers + makelaars komen met de koper een lage aangegeven prijs overeen (om transactiebelasting te verlagen), waarbij de koper het verschil in contanten buiten de boeken betaalt. Verleidelijk en zeer gebruikelijk, maar DGRP registreert alleen het aangegeven bedrag, waardoor wederverkoopbelastingen u later treffen EN aangifte onder de werkelijke waarde is illegaal onder de SEPRELAD AML-regels.

• Agrarische grond kopen in de grenszone

  Zelfs via een Paraguayaanse stroman. Gerechtelijke vernietigingen op overtredingen van Ley de Frontera nemen sinds 2023 toe.

• De Catastro-update overslaan

  De onroerendgoedbelasting blijft naar de verkoper gefactureerd, je krijgt de rekening niet, en je bouwt boetes voor te late betaling op. Dien de cambio de titular altijd binnen 30 dagen na de DGRP-inschrijving in.

• Informele verkopersfinanciering

  Als u verkopersfinanciering accepteert, escrow bij een gerenommeerde notaris. Maak nooit geld over naar een persoonlijke rekening op een handdruk.

• Verbouwing zonder vergunning

  Asunción + Encarnación vereisen beide een permiso de obra voor structureel werk. Zonder werken + later doorverkopen betekent dat een onvergunde structuur opduikt in due diligence en het bod van de koper verlaagt.

Veelgestelde vragen

Onroerend goed kopen in Paraguay — veelgestelde vragen