在巴拉圭购置房产。 外国人能做什么、不能做什么、以及成本。

基本规则

外国人享有完全永久产权 — 边境带以外。

巴拉圭对外国人持有城市房产、城市土地或非农村地块没有普遍限制。您可以凭旅游印章购买,以本人名义登记产权,并将房产出租。唯一有意义的限制是下文说明的农业边境带。

• 向所有人开放:游客、TR(临时居留)、PR(永久居留)、公民 — 在 DGRP 注册的完全永久产权(escritura pública)。
• 无最低投资额、无上限、无年度本地居住要求。房产无限期归您所有。
• 继承：外国人拥有的房产按 Paraguay 继承法传承。继承人在当地民事法院申请，通常是 3–6 个月的流程。房产价值没有继承税，但适用一笔小额登记费。
• 共同所有和公司所有都可行。当目标是租金收入或日后转售时，许多投资者通过 Paraguay 的 SA 或 SRL 持有产权，因为公司层面的算账可以用 1% 的房产税抵销租金 IRP。
• 出租:持有出租房产需要 RUC(因此需要 Cédula)。纯投资型游客通常以个人名义登记产权,但通过巴拉圭的物业管理公司路由租金收入。

唯一的重大限制

50公里边境带 — 仅针对相邻国国民。

Ley Nº 2532/2005（即《边境法》Ley de Frontera）禁止邻国（巴西、阿根廷、玻利维亚）国民及其控股公司在距相应国际边界 50 公里范围内拥有或租用农村土地。非邻国国民（美国、英国、欧盟、亚洲、非洲护照持有人）不受此限制：持有非邻国护照者可在边境区购置农村土地。城市地块对所有人豁免。

• 受限对象:巴西、阿根廷、玻利维亚国民,以及相邻国国民持股 >50% 的公司。来自上述国家的 PR 持有人在此条文下仍被视为外国人。
• 不受限对象:美、英、欧盟、亚洲、非洲护照持有人不受 Ley 2532/2005 影响 — 边境带内的城市和农村土地都可购买。Decreto 7525/2011 实施细则确认了仅限相邻国的范围。
• 地理范围：从相应的陆地或河流边界量起 50 公里。巴西边界影响 Itapúa、Alto Paraná、Canindeyú、Amambay、Concepción、Alto Paraguay 的部分地区；阿根廷边界影响 Misiones、Itapúa、Ñeembucú；玻利维亚边界影响 Boquerón 和 Alto Paraguay。
• 不适用情形:带内城市规划地块、约 3 公顷以下用作住宅的 chácaras、巴拉圭公民(包括逐案获得 Poder Ejecutivo 授权的入籍公民)所有的房产、或非相邻国外国人。
• 巴/阿/玻国民的变通做法:通过巴拉圭公民(配偶、伴侣、信托人)持有 — 但这种安排的产权欺诈风险确实存在。自 2023 年以来,Ley 2532/2005 违规案件被法院推翻的情况持续增加。
• 归化公民（包括原邻国国民）：可依据 Decreto 7525/2011 申请行政分支的授权。该流程存在但缓慢（12–18 个月）；只有对规模较大的农业投资才值得。

交易流程

从挂牌到产权 — 标准流程。

一笔典型的购房从接受报价到产权登记需 30–60 天。其中一半时间是在 DGRP 等待登记积压。把这段时间纳入你的安排。

1. 01

   预订 & boleta de informes(产权调查)

   签一份 'boleta de reserva' 并支付 5–10% 的定金。卖方的公证人（或你的公证人）从 DGRP 调取 boleta de informes——一份显示所有过户、留置权和负担的 30 年产权历史。绝不要跳过这一步。费用：Gs. 80,000–250,000（US$ 13–41）。

2. 02

   Catastro 核查 + 测量

   从 Catastro 调取地籍档案,确认边界与契据一致并查阅 avalúo fiscal(地籍价值,房产税基数)。对于农村地块,委托重新测量 — 巴拉圭的农村边界会随着几十年漂移。

3. 03

   Escritura pública(公证契据)

   双方在公证人（escribano público）处签署契据。契据列明房产、价格和产权链。公证费：申报价格的 0.75–2%，依 Ley 1307/87 按梯度计（小额交易在高端，大额交易在低端）。通常由买方支付。

4. 04

   DGRP 登记

   公证人将已签署的契据提交 DGRP，在 Registro de Inmuebles 中登记。标准积压：Asunción 15–45 天，外省更久。在登记之前，买方是合法所有人但非登记所有人——向第三方转售被阻止。

5. 05

   Catastro 更新 + 市政登记

   在 DGRP 登记完成后,向 Municipalidad 的 Catastro 提交副本,以便将下一年的房产税转入买方名下。不办此步是买家两年后收到前业主名下税单的最常见原因。

交易总成本（公证人 + DGRP + Catastro + 小额印花）：通常为申报价格的 2.5–4%。房产中介佣金另算——见下一节。

中介费用 + 房源平台

巴拉圭房产实际挂牌的地方,以及中介费用。

没有全国性的 MLS。房源分散在三个平台,加上 Facebook 和 WhatsApp 群组。许多房产只通过当地的'inmobiliaria'(中介)网络流通,从不出现在公开网站上。

Where listings live

• Infocasas

  最大的公开房产门户。亚松森、Central、Itapúa、Alto Paraná 覆盖最佳。可按街区、平米、价格区间筛选。网址:infocasas.com.py。

• Vivendi

  亚松森郊区(Villa Morra、Carmelitas、Surubi'í)和 Ypacaraí 湖区高端房源较强。历史照片更新滞后 — 飞过来前请核实。

• Inmobusqueda + Clasipar

  聚合器 + 通用分类信息。对于较大网站忽略的 chácaras 和农村地块很有用。

• 本地 inmobiliaria 网络

  每个省会都有。许多优质房产从不上门户网站 — 实地走访 2–3 家 inmobiliaria 询问场外房源。

• Facebook + WhatsApp 群组

  'Asunción Real Estate'、'Encarnación Inmuebles'、'Expats Paraguay'。业主直售可绕开中介佣金,但也跳过了尽职调查环节。

Commission reality

• 买方中介：售价的 3–5%，由买方在成交时支付。
• 卖方中介：3–5%，由卖方在成交时支付。
• 因此合计佣金落在 6–10%，远高于美国标准的 5–6%。
• 可否议价：可以。在较大的交易（>US$ 200k）上，多数中介接受每方 2–3%。一定要问。

融资

按揭 — 实际上仅限 PR,首付 30–50%。

Paraguay 的银行 不向非居民提供按揭。TR 持有人有时凭可观的首付以及在 Paraguay 账户中 6 个月以上的收入记录可以符合条件，但每个房产中介的标准建议都是：付现金。多数外国买家也确实如此。

有些卖方直接提供融资（financiación del propietario）：30–50% 首付，5–10 年期，8–12% 利息。要仔细把这些写进文件，并始终在公证人处托管——非正式的卖方融资在本地市场欺诈发生率最高。

年度成本

房产税 + 经常性支出。

Paraguay 的年度房产税（Impuesto Inmobiliario）按全球标准算很低——对地籍价值征 1%，而非市场价值。地籍价值通常是市场价值的 30–60%，所以实际税率落在你实付价格的 0.3–0.6%。它在总体生活成本中只是小小一项。

• Impuesto Inmobiliario(年度房产税)

  avalúo fiscal 的 1%

  分 2 期（3 月 + 9 月）缴给 Municipalidad。Avalúo fiscal 是 Catastro 持有的地籍价值——通常为市场价值的 30–60%。2026 年的财政估值依 Decreto 5181/2025 上调了 +4.1%。市政官网（Asunción、Encarnación）接受在线缴费。

• Tasa de barrido + alumbrado(街道清扫 + 照明)

  Gs. 200,000–800,000/年

  随 Impuesto Inmobiliario 一并征收的逐户附加费。

• Edificio fee(相当于 HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/月

  Asunción 的公寓收取一笔 'expensa común'，用于安保、电梯、泳池、楼宇员工。US$ 65–405/月。独栋房屋没有这一项，但要另行支付私人安保费用。

• 年度家庭保险

  房屋价值的 0.15–0.30%

  可选,但按揭房产的贷方会要求购买。Mapfre、La Consolidada、Aseguradora Tajy。

• 租金所得税(如果出租)

  8% IRP-RC

  来自 Paraguay 房产的租金收入依 Ley 6380/2019 作为 'rentas de capital' 在本地按统一 8% 征税。这是境内收入，而非境外收入。RUC 持有人每年申报。

价格实情

您实际为每平米支付的金额。

下表为 2026 年中期 Infocasas 上的挂牌价加上实地核查的样本。请作为校准而非报价 — 街区层面差异较大。

先租后买

购买之前先租 — 几乎人人受益。

租赁市场快速且灵活。在购买之前先租 6–12 个月,可以让您熟悉街区、听到场外房源消息、并避免昂贵的产权尽调失误。

• 标准租约:12 或 24 个月,1 个月押金 + 1 个月预付。如果直接通过 Infocasas,租赁不收中介费;通过 inmobiliaria 大约半个月。
• Asunción 公寓的租金收益率：毛 5–7%。按美国/欧盟标准偏紧，但与强劲的美元购买需求相符。
• 配套家具的短租（Airbnb 式）在 Villa Morra + Carmelitas 广泛供应，价格为无家具长租的 1.5–2.5 倍。对最初的 30 天很有用。
• 客流较少街区的房源很少出现在门户上。走进当地 inmobiliaria,询问'alquiler 1 año'。

常见陷阱

交易出问题的地方。

• 省略 boleta de informes

  产权欺诈比过去少了，但仍会发生。30 年历史会揭示产权分割问题、有争议的继承、未解除的按揭。费用：约 US$ 30。务必要做。

• 相信口头的价格'descuentos'

  部分卖家与中介协商压低申报价格（以减少交易税），买家私下以现金补差价。这种做法诱人且十分普遍，但 DGRP 只记录申报金额，转让时会对您造成税务惩罚，而且申报不实依据 SEPRELAD AML 规则属于违法行为。

• 在边境带购买农业用地

  即使是通过巴拉圭挂名所有人。自 2023 年以来,Ley de Frontera 违规案件被法院推翻的数量持续上升。

• 省略 Catastro 更新

  房产税继续向卖方开票，你收不到账单，于是累积滞纳金。务必在 DGRP 登记后 30 天内办理 cambio de titular（产权人变更）。

• 非正式卖方融资

  如果接受卖方融资,请在信誉良好的公证处托管。绝不可凭口头约定汇至个人账户。

• 未取证的装修

  亚松森和 Encarnación 都要求结构性施工取得 permiso de obra。无证开工 + 日后转售意味着尽职调查时会暴露未取证结构,从而压低买家报价。

常见问题

在巴拉圭购置房产——常见问题