Nakup nepremičnine v Paragvaju. Kaj lahko tujci storijo, kaj je prepovedano in koliko stane.

Osnova

Polno lastništvo za tujce — zunaj mejnega pasu.

Paragvaj nima splošne omejitve tujega lastništva mestnih nepremičnin, mestnih zemljišč ali nekmetijskih parcel. Lahko kupite s turistično štampiljko, registrirate lastniški list na svoje ime in oddajate nepremičnino. Edina pomembna omejitev je kmetijski mejni pas, pojasnjen spodaj.

• Odprto za vse: turisti, imetniki TR, imetniki PR, državljani — polno lastništvo (escritura pública), registrirano pri DGRP.
• Brez minimalne naložbe, brez najvišje meje, brez letnega pravila o lokalni prisotnosti. Nepremičnina je vaša za nedoločen čas.
• Dedovanje: nepremičnina v tuji lasti preide po paragvajskem dednem pravu. Dediči vložijo zadevo pri lokalnem civilnem sodišču, kar je običajno 3–6-mesečni postopek. Brez davka na dediščino na vrednost nepremičnine, vendar velja majhna pristojbina za registracijo.
• Tako skupno kot korporativno lastništvo delujeta. Mnogi investitorji vpišejo lastništvo prek paragvajskega SA ali SRL, ko je cilj najemninski dohodek ali morebitna nadaljnja prodaja, ker lahko izračun na ravni podjetja izravna 1 % davka na nepremičnine z najemninskim IRP.
• Najemi: posedovanje najemne nepremičnine zahteva RUC (torej Cédula). Turisti, ki kupujejo kot čisti vlagatelji, običajno registrirajo lastniški list individualno, vendar usmerjajo najemne prihodke prek paragvajske upravljalske družbe.

Edina velika omejitev

50 km mejni pas — samo za državljane sosednjih držav.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, prepoveduje državljanom mejnih držav (Brazilija, Argentina, Bolivija) in podjetjem z večinskim lastništvom teh, da bi imeli v lasti ali najemali PODEŽELSKA zemljišča v 50 km obmejnem pasu ob ustrezni mednarodni meji. Državljani nemejnih držav (potni listi ZDA, Združenega kraljestva, EU, Azije, Afrike) SO izvzeti: podeželska zemljišča v obmejnem pasu lahko kupite, če vaš potni list ni iz sosednje države. Za vsakogar so izvzeta mestna zazidljiva zemljišča.

• Kdo je omejen: državljani Brazilije, Argentine in Bolivije, plus podjetja, v katerih državljani sosednjih držav imajo >50% kapitala. Imetniki PR iz teh držav še vedno štejejo za tujce za ta namen.
• Kdo NI omejen: imetniki potnih listov ZDA, VB, EU, azijski, afriški niso prizadeti z Ley 2532/2005 — tako mestna KOT podeželska zemlja v mejnem pasu sta na voljo za nakup. Decreto 7525/2011 reglamento potrjuje obseg za sosednje države.
• Geografija: 50 km, izmerjenih od ustrezne kopenske ali rečne meje. Brazilska meja vpliva na dele Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentinska meja vpliva na Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolivijska meja vpliva na Boquerón in Alto Paraguay.
• Ne velja za: mestno zonirane parcele znotraj pasu, chácaras pod ~3 hektare za bivanje, nepremičnine v lasti paragvajskih državljanov (vključno z naturaliziranimi državljani s pooblastilom Poder Ejecutivo od primera do primera) ali tujce iz nesosednjih držav.
• Rešitev za Brazilce/Argentince/Bolivijce: strukturiranje lastništva prek paragvajskega državljana (zakonca, partnerja, fiduciarja) — vendar so tveganja prevare lastništva tukaj resnična. Sodne razveljavitve kršitev Ley 2532/2005 se od leta 2023 povečujejo.
• Naturalizirani državljani (vključno z nekdanjimi državljani sosednjih držav): lahko zaprosijo za pooblastilo izvršilne veje oblasti v skladu z Decreto 7525/2011. Postopek obstaja, vendar je počasen (12–18 mesecev); vreden je le za večje agro naložbe.

Transakcija

Od oglasa do lastniškega lista — standardni potek.

Običajen nakup traja 30–60 dni od sprejete ponudbe do registrirane lastniške listine. Polovica tega časa se preživi pri DGRP v čakanju na zaostanek pri registraciji. Vračunajte ta čas.

1. 01

   Rezervacija & boleta de informes (iskanje lastništva)

   Podpišete 'boleta de reserva' z 5–10 % predujmom. Prodajalčev notar (ali vaš) pridobi boleta de informes iz DGRP — 30-letno zgodovino lastništva, ki prikazuje vse prenose, bremena in obremenitve. NIKOLI tega ne preskočite. Strošek: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastrski pregled + meritev

   Povlecite katastrsko datoteko iz Catastro, da potrdite, ali se meje ujemajo z listino, in preberete avalúo fiscal (katastrska vrednost, osnova za davek na nepremičnino). Za podeželske parcele naročite svežo meritev — paragvajske podeželske meje se v desetletjih premikajo.

3. 03

   Escritura pública (javna listina)

   Obe strani podpišeta listino pri notarju (escribano público). Listina navaja nepremičnino, ceno in verigo lastništva. Notarska pristojbina: 0,75–2 % prijavljene cene, stopnjevana lestvica po Ley 1307/87 (manjši posli na zgornjem koncu, večji posli na spodnjem). Običajno plača kupec.

4. 04

   Registracija DGRP

   Notar predloži podpisano listino DGRP za vpis v Registro de Inmuebles. Standardni zaostanek: 15–45 dni v Asunción, dlje v regijah. Dokler ni vpisan, je kupec zakoniti, vendar ne registrirani lastnik — prodaja tretjim osebam je blokirana.

5. 05

   Posodobitev Catastro + občinska registracija

   Po registraciji pri DGRP vložite kopijo pri Catastro Municipalidad, da prenesete davek na nepremičnino za naslednje leto na ime kupca. Neuspeh tega je najpogostejši razlog, zakaj kupec dobi davčni račun, naslovljen na prejšnjega lastnika dve leti kasneje.

Skupni strošek transakcije (notar + DGRP + Catastro + manjši kolki): običajno 2,5–4 % prijavljene cene. Provizije nepremičninskih agentov so povrhu — glejte naslednji razdelek.

Posredniške takse + oglasi

Kje so paragvajske nepremičnine dejansko oglaševane in koliko stane posrednik.

Ne obstaja nacionalni MLS. Oglasi se razpršujejo na treh platformah plus Facebook + WhatsApp skupinah. Mnoge nepremičnine se pojavijo le prek lokalne mreže 'inmobiliaria' (agencije) in nikoli ne pridejo na javne strani.

Where listings live

• Infocasas

  Največji javni portal. Najboljša pokritost v Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrirno po soseski, m², cenovnem razponu. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Močan za premium oglase v predmestjih Asunciónа (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) in jezeru Ypacaraí. Zgodovinske fotografije zaostajajo — preverite pred letom.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + splošni mali oglasi. Uporaben za chácaras in podeželske parcele, ki jih večje strani preskočijo.

• Lokalne inmobiliaria mreže

  V vsaki departmajski prestolnici. Mnoge spodobne nepremičnine nikoli ne pridejo na portale — vstopite v 2–3 inmobiliarias na terenu in vprašajte za oglase zunaj trga.

• Facebook + WhatsApp skupine

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Neposredne prodaje od lastnika obidejo provizije posrednikov, vendar preskočijo plast preverjanja.

Commission reality

• Kupčev zastopnik: 3–5 % prodajne cene, plača kupec ob zaključku.
• Prodajalčev zastopnik: 3–5 %, plača prodajalec ob zaključku.
• Skupna kombinirana provizija torej znaša 6–10 %, precej več od ameriškega standarda 5–6 %.
• Pogajljiva: da. Pri večjih transakcijah (>US$ 200k) večina zastopnikov sprejme 2–3 % na stran. Vedno vprašajte.

Financiranje

Hipoteke — praktično samo za PR in 30–50% polog.

Paragvajske banke hipotek nerezidentom ne odobravajo. Imetniki TR se včasih kvalificirajo z znatnimi predujmi in vsaj 6-mesečnim sledom dohodka na paragvajskem računu, vendar je standardni nasvet vsakega nepremičninskega agenta: plačajte z gotovino. Večina tujih kupcev to stori.

Nekateri prodajalci ponujajo financiranje neposredno (financiación del propietario): 30–50 % predujma, 5–10-letna doba, 8–12 % obresti. To skrbno dokumentirajte in vedno uporabite skrbniški depozit pri notarju — neformalno financiranje s strani prodajalca ima najvišjo pojavnost goljufij na lokalnem trgu.

Letni stroški

Davek na nepremičnino + ponavljajoči se stroški.

Paragvajski letni davek na nepremičnine (Impuesto Inmobiliario) je po svetovnih standardih nizek — 1 % na katastrsko vrednost, ne tržno vrednost. Katastrske vrednosti so običajno 30–60 % tržne, zato dejanska stopnja znaša 0,3–0,6 % tega, kar ste dejansko plačali. To je majhna postavka v celotnih življenjskih stroških.

• Impuesto Inmobiliario (letni davek na nepremičnino)

  1% od avalúo fiscal

  Plača se Municipalidad v 2 obrokih (marec + september). Avalúo fiscal je katastrska vrednost, ki jo vodi Catastro — običajno 30–60 % tržne. Fiskalne vrednosti za leto 2026 so bile prilagojene +4,1 % z Decreto 5181/2025. Občinske spletne strani (Asunción, Encarnación) sprejemajo spletno plačilo.

• Tasa de barrido + alumbrado (čiščenje ulic + razsvetljava)

  Gs. 200.000–800.000/leto

  Doplačilo na nepremičnino, ki se pobira z Impuesto Inmobiliario.

• Edificio taksa (ekvivalent HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/mes

  Stanovanja v Asunción zaračunavajo 'expensa común' za varnost, dvigalo, bazen, osebje stavbe. US$ 65–405/mes. Hiše tega nimajo, vendar zasebno varovanje plačujejo ločeno.

• Letno zavarovanje doma

  0,15–0,30% vrednosti

  Neobvezno, vendar posojilodajalci ga zahtevajo za hipotekirane nepremičnine. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Davek na prihodek od najema (če oddajate)

  8% IRP-RC

  Najemninski dohodek iz paragvajske nepremičnine se obdavči lokalno kot 'rentas de capital' po enotni stopnji 8 % v skladu z Ley 6380/2019. Gre za domači dohodek, ne tuji. Imetniki RUC oddajajo letno.

Realnost cen

Kaj dejansko plačate na kvadratni meter.

Številke spodaj so oglasi iz sredine 2026, vzorčeni iz Infocasas + preverjanj na terenu. Obravnavajte kot kalibracijo, ne ponudbo — variacija na ravni soseske je velika.

Najprej najem

Najemite, preden kupite — skoraj vsak ima koristi.

Trg najemov je hiter in fleksibilen. 6–12 mesecev najema pred nakupom vam omogoča spoznati sosesko, slišati o ponudbah zunaj trga in se izogniti dragi napaki preverjanja lastništva.

• Standardna najemna pogodba: 12 ali 24 mesecev, 1 mesec varščine + 1 mesec vnaprej. Brez posredniške takse pri najemih, če greste neposredno prek Infocasas, ~pol meseca prek inmobiliaria.
• Najemninski donos na stanovanjih v Asunción: 5–7 % bruto. Skromen po ameriških/evropskih standardih, vendar skladen z močnim povpraševanjem po nakupih v USD.
• Opremljeni kratkoročni najemi (v slogu Airbnb) so široko na voljo v Villa Morra + Carmelitas po 1,5–2,5-kratniku dolgoročnih neopremljenih cen. Uporabno za prvih 30 dni.
• Najemi v manj prometnih soseskah redko pridejo na portale. Vstopite v lokalne inmobiliarias in vprašajte za 'alquiler 1 año'.

Pogoste pasti

Kje gredo transakcije narobe.

• Preskakovanje boleta de informes

  Goljufija z lastništvom je redkejša kot nekoč, vendar se še dogaja. 30-letna zgodovina razkrije težave z razdeljenim lastništvom, sporno dediščino, hipoteke, ki niso bile sproščene. Strošek: ~US$ 30. Vedno.

• Zaupanje verbalnim cenovnim 'descuentos'

  Nekateri prodajalci in posredniki se z kupcem dogovorijo za nizko prijavljeno ceno (da zmanjšajo davek na transakcijo), kupec pa razliko plača v gotovini zunaj evidenc. Mamljivo in zelo pogosto, a DGRP beleži le prijavljeni znesek, zato vas davki ob morebitni nadaljnji prodaji kaznujejo — poleg tega je napačna prijava vrednosti nezakonita po pravilih AML SEPRELAD.

• Nakup agro zemlje v mejnem pasu

  Tudi prek paragvajskega slamnega lastnika. Sodne razveljavitve kršitev Ley de Frontera se od leta 2023 povečujejo.

• Preskakovanje posodobitve Catastro

  Davek na nepremičnine se še naprej zaračunava prodajalcu, vi ne dobite računa, kopičite zamudne pristojbine. Vedno vložite cambio de titular v 30 dneh od vpisa pri DGRP.

• Neformalno financiranje s strani prodajalca

  Če sprejmete financiranje s strani prodajalca, escrow pri uglednem notarju. Nikoli ne nakažite na osebni račun na rokovanje.

• Prenova brez dovoljenja

  Asunción + Encarnación oba zahtevata permiso de obra za konstrukcijska dela. Delovanje brez njega + kasnejša nadaljnja prodaja pomeni, da se nedovoljena struktura pojavi pri preverjanju in zniža ponudbo kupca.

Pogosta vprašanja

Nakup nepremičnine v Paragvaju — pogosta vprašanja