Membeli properti di Paraguay. Apa yang dapat dilakukan warga asing, apa yang dilarang, dan berapa biayanya.

Dasar

Kepemilikan penuh untuk warga asing — di luar zona perbatasan.

Paraguay tidak memiliki pembatasan umum atas kepemilikan asing properti perkotaan, lahan perkotaan, atau tanah non-pedesaan. Anda dapat membeli dengan stempel turis, mendaftarkan kepemilikan atas nama Anda, dan menyewakan properti. Satu-satunya pembatasan yang berarti adalah zona perbatasan pertanian yang dijelaskan di bawah.

• Terbuka untuk siapa saja: turis, pemegang TR, pemegang PR, warga negara — kepemilikan penuh (escritura pública) terdaftar di DGRP.
• Tanpa investasi minimum, tanpa maksimum, tanpa aturan kehadiran lokal tahunan. Properti milik Anda tanpa batas waktu.
• Warisan: properti milik asing diwariskan menurut hukum waris Paraguay. Ahli waris mengajukan di pengadilan sipil setempat, biasanya proses 3–6 bulan. Tidak ada pajak warisan atas nilai properti, tetapi biaya pendaftaran kecil berlaku.
• Kepemilikan bersama dan kepemilikan korporat keduanya berfungsi. Banyak investor menyertifikatkan melalui SA atau SRL Paraguay ketika tujuannya adalah penghasilan sewa atau penjualan kembali pada akhirnya, karena perhitungan di tingkat perusahaan dapat mengimbangi pajak properti 1% terhadap IRP sewa.
• Sewa: memiliki properti sewa memerlukan RUC (jadi Cédula). Turis yang membeli sebagai investor murni biasanya mendaftarkan kepemilikan secara individu tetapi mengarahkan pendapatan sewa melalui perusahaan manajemen Paraguay.

Satu pembatasan besar

Zona perbatasan 50 km — hanya untuk warga negara perbatasan.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, melarang warga negara dari negara berbatasan (Brasil, Argentina, Bolivia) dan perusahaan yang mayoritas dimiliki oleh mereka untuk memiliki atau menyewa lahan PEDESAAN dalam radius 50 km dari perbatasan internasional yang bersangkutan. Warga negara non-berbatasan (paspor AS, Inggris, Uni Eropa, Asia, Afrika) TIDAK tercakup: Anda dapat membeli lahan pedesaan di zona perbatasan jika paspor Anda bukan dari negara tetangga. Lahan perkotaan dikecualikan untuk semua orang.

• Siapa yang dibatasi: warga negara Brasil, Argentina, dan Bolivia, ditambah perusahaan di mana warga negara perbatasan memiliki >50% modal. Pemegang PR dari negara-negara tersebut tetap dianggap asing untuk tujuan ini.
• Siapa yang TIDAK dibatasi: pemegang paspor AS, Inggris, UE, Asia, Afrika tidak terpengaruh oleh Ley 2532/2005 — baik lahan perkotaan DAN pedesaan di zona perbatasan dapat dibeli. Decreto 7525/2011 reglamento mengonfirmasi cakupan negara perbatasan.
• Geografi: 50 km diukur dari perbatasan darat atau sungai yang bersangkutan. Perbatasan Brasil memengaruhi sebagian Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; perbatasan Argentina memengaruhi Misiones, Itapúa, Ñeembucú; perbatasan Bolivia memengaruhi Boquerón dan Alto Paraguay.
• Tidak berlaku untuk: tanah berzona perkotaan di dalam pita, chácara di bawah ~3 hektar yang digunakan untuk tempat tinggal, properti yang dimiliki oleh warga negara Paraguay (termasuk warga negara naturalisasi dengan otorisasi Poder Ejecutivo kasus per kasus), atau warga asing non-perbatasan.
• Solusi untuk warga Brasil/Argentina/Bolivia: mengatur kepemilikan melalui warga negara Paraguay (pasangan, mitra, pemegang amanah) — tetapi risiko penipuan kepemilikan di sini nyata. Pembalikan pengadilan atas pelanggaran Ley 2532/2005 telah meningkat sejak 2023.
• Warga negara naturalisasi (termasuk mantan warga negara negara perbatasan): dapat mengajukan otorisasi cabang Eksekutif berdasarkan Decreto 7525/2011. Prosesnya ada tetapi lambat (12–18 bulan); hanya layak untuk investasi agro berukuran besar.

Transaksi

Dari listing ke kepemilikan — alur standar.

Pembelian biasa membutuhkan 30–60 hari dari penawaran yang diterima hingga kepemilikan terdaftar. Separuh dari waktu itu dihabiskan di DGRP menunggu antrean pendaftaran. Perhitungkan waktunya.

1. 01

   Pesan & boleta de informes (pencarian kepemilikan)

   Tandatangani 'boleta de reserva' dengan deposit 5–10%. Notaris penjual (atau notaris Anda) menarik boleta de informes dari DGRP — riwayat kepemilikan 30 tahun yang menunjukkan semua pengalihan, hak gadai, dan beban. JANGAN PERNAH melewatkan ini. Biaya: Gs. 80.000–250.000 (US$ 13–41).

2. 02

   Pemeriksaan Catastro + survei

   Tarik file Catastro dari Catastro untuk mengonfirmasi batas cocok dengan akta dan baca avalúo fiscal (nilai Catastro, dasar untuk pajak properti). Untuk lahan pedesaan, pesan survei baru — batas pedesaan Paraguay bergeser selama beberapa dekade.

3. 03

   Escritura pública (akta publik)

   Kedua belah pihak menandatangani akta di hadapan notaris (escribano público). Akta mencantumkan properti, harga, dan rantai kepemilikan. Biaya notaris: 0,75–2% dari harga yang dideklarasikan, skala berjenjang menurut Ley 1307/87 (transaksi lebih kecil di ujung atas, transaksi lebih besar di ujung bawah). Pembeli biasanya membayar.

4. 04

   Pendaftaran DGRP

   Notaris menyerahkan akta yang telah ditandatangani ke DGRP untuk pencatatan di Registro de Inmuebles. Antrean standar: 15–45 hari di Asunción, lebih lama di daerah. Hingga tercatat, pembeli adalah pemilik secara hukum tetapi belum terdaftar — penjualan kepada pihak ketiga diblokir.

5. 05

   Pembaruan Catastro + pendaftaran Municipal

   Setelah terdaftar di DGRP, ajukan salinan ke Catastro Municipalidad untuk mengalihkan pajak properti tahun depan ke nama pembeli. Tidak melakukan ini adalah alasan paling umum mengapa pembeli mendapatkan tagihan pajak yang dialamatkan kepada pemilik sebelumnya dua tahun kemudian.

Total biaya transaksi (notaris + DGRP + Catastro + meterai kecil): biasanya 2,5–4% dari harga yang dideklarasikan. Komisi agen real estat ada di atasnya — lihat bagian berikutnya.

Biaya makelar + listing

Di mana properti Paraguay sebenarnya terdaftar dan berapa biaya agen.

Tidak ada MLS nasional. Listing terfragmentasi di tiga platform plus grup Facebook + WhatsApp. Banyak properti hanya muncul melalui jaringan 'inmobiliaria' (agensi) lokal dan tidak pernah masuk ke situs publik sama sekali.

Where listings live

• Infocasas

  Portal publik terbesar. Cakupan terbaik di Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Dapat difilter berdasarkan lingkungan, m², rentang harga. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Kuat untuk listing premium di pinggiran Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) dan Lake Ypacaraí. Foto historis tertinggal — verifikasi sebelum terbang.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + iklan baris umum. Berguna untuk chácara dan lahan pedesaan yang dilewati situs yang lebih besar.

• Jaringan inmobiliaria lokal

  Di setiap ibu kota departemen. Banyak properti layak tidak pernah mencapai portal — masuk ke 2–3 inmobiliaria di lapangan dan tanyakan listing off-market.

• Grup Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Penjualan langsung dari pemilik melewati komisi agen tetapi melewati lapisan uji tuntas.

Commission reality

• Agen pembeli: 3–5% dari harga jual, dibayar oleh pembeli saat penutupan.
• Agen penjual: 3–5%, dibayar oleh penjual saat penutupan.
• Total komisi gabungan karenanya berada pada 6–10%, jauh lebih tinggi dari standar AS sebesar 5–6%.
• Dapat dinegosiasikan: ya. Pada transaksi yang lebih besar (>US$ 200rb) sebagian besar agen menerima 2–3% per sisi. Selalu tanyakan.

Pembiayaan

Hipotek — praktis hanya PR, dan uang muka 30–50%.

Bank Paraguay tidak memberikan kredit perumahan kepada non-residen. Pemegang TR terkadang memenuhi syarat dengan uang muka yang substansial dan jejak penghasilan 6+ bulan di rekening Paraguay, tetapi nasihat standar dari setiap agen real estat adalah: bayar tunai. Sebagian besar pembeli asing melakukannya.

Beberapa penjual menawarkan pembiayaan langsung (financiación del propietario): uang muka 30–50%, tenor 5–10 tahun, bunga 8–12%. Dokumentasikan ini dengan cermat dan selalu titipkan di notaris (escrow) — pembiayaan penjual informal memiliki insiden penipuan tertinggi di pasar lokal.

Biaya tahunan

Pajak properti + biaya berulang.

Pajak properti tahunan Paraguay (Impuesto Inmobiliario) rendah menurut standar global — 1% atas nilai kadastral, bukan nilai pasar. Nilai kadastral biasanya 30–60% dari pasar, jadi tarif efektifnya berada pada 0,3–0,6% dari apa yang sebenarnya Anda bayar. Ini adalah baris kecil dalam keseluruhan biaya hidup.

• Impuesto Inmobiliario (pajak properti tahunan)

  1% dari avalúo fiscal

  Dibayar ke Municipalidad dalam 2 angsuran (Maret + September). Avalúo fiscal adalah nilai kadastral yang dipegang di Catastro — biasanya 30–60% dari pasar. Nilai fiskal 2026 disesuaikan +4,1% oleh Decreto 5181/2025. Situs web kotamadya (Asunción, Encarnación) menerima pembayaran online.

• Tasa de barrido + alumbrado (sapuan jalan + penerangan)

  Gs. 200.000–800.000/tahun

  Biaya tambahan per properti yang dikumpulkan dengan Impuesto Inmobiliario.

• Biaya Edificio (setara HOA)

  Gs. 400.000–2.500.000/bulan

  Apartemen di Asunción mengenakan 'expensa común' untuk keamanan, lift, kolam renang, staf gedung. US$ 65–405/bln. Rumah tidak memilikinya tetapi membayar keamanan swasta secara terpisah.

• Asuransi rumah tahunan

  0,15–0,30% dari nilai

  Opsional tetapi pemberi pinjaman membutuhkannya untuk properti yang dihipotekkan. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Pajak penghasilan sewa (jika Anda menyewakan)

  8% IRP-RC

  Penghasilan sewa dari properti Paraguay dikenai pajak secara lokal sebagai 'rentas de capital' pada tarif tetap 8% berdasarkan Ley 6380/2019. Ini penghasilan domestik, bukan asing. Pemegang RUC mengajukan setiap tahun.

Realitas harga

Berapa yang sebenarnya Anda bayar per meter persegi.

Angka di bawah adalah listing pertengahan 2026, diambil dari Infocasas + pemeriksaan di lapangan. Anggap sebagai kalibrasi bukan kutipan — variasi tingkat lingkungan besar.

Sewa dulu

Sewa sebelum membeli — hampir semua orang mendapat manfaat.

Pasar sewa cepat dan fleksibel. Menyewa 6–12 bulan sebelum pembelian memungkinkan Anda mempelajari lingkungan, mendengar tentang kesepakatan off-market, dan menghindari kesalahan uji tuntas kepemilikan yang mahal.

• Kontrak sewa standar: 12 atau 24 bulan, deposit 1 bulan + uang muka 1 bulan. Tidak ada biaya agen pada sewa jika Anda melalui Infocasas langsung, ~setengah bulan jika melalui inmobiliaria.
• Imbal hasil sewa pada kondominium Asunción: 5–7% bruto. Ketat menurut standar AS/Uni Eropa tetapi konsisten dengan permintaan beli-USD yang kuat.
• Sewa jangka pendek berperabot (gaya Airbnb) tersedia luas di Villa Morra + Carmelitas pada 1,5–2,5x tarif jangka panjang tanpa perabot. Berguna untuk 30 hari pertama.
• Sewa di lingkungan yang kurang ramai jarang terdaftar di portal. Masuk ke inmobiliaria lokal dan tanyakan 'alquiler 1 año'.

Jebakan umum

Di mana transaksi salah.

• Melewatkan boleta de informes

  Penipuan kepemilikan kini lebih jarang dibanding dulu tetapi masih terjadi. Riwayat 30 tahun mengungkap masalah kepemilikan terbagi, warisan yang disengketakan, hak gadai yang belum dilepaskan. Biaya: ~US$ 30. Selalu.

• Mempercayai 'descuentos' harga lisan

  Beberapa penjual + agen menyepakati harga yang dinyatakan rendah (untuk memangkas pajak transaksi) dengan pembeli membayar selisihnya secara tunai di luar pembukuan. Menggiurkan dan sangat umum, tetapi DGRP hanya mencatat angka yang dinyatakan, sehingga pajak penjualan kembali menghukum Anda belakangan DAN deklarasi di bawah nilai sebenarnya adalah ilegal berdasarkan aturan AML SEPRELAD.

• Membeli lahan agro di zona perbatasan

  Bahkan melalui pemilik jerami Paraguay. Pembalikan pengadilan atas pelanggaran Ley de Frontera telah meningkat sejak 2023.

• Melewatkan pembaruan Catastro

  Pajak properti terus menagih penjual, Anda tidak mendapat tagihannya, Anda mengumpulkan denda keterlambatan. Selalu ajukan cambio de titular dalam 30 hari setelah pencatatan DGRP.

• Pembiayaan penjual informal

  Jika Anda menerima pembiayaan penjual, escrow di escribano yang bereputasi baik. Jangan pernah transfer ke rekening pribadi dengan jabat tangan.

• Renovasi tanpa izin

  Asunción + Encarnación keduanya memerlukan permiso de obra untuk pekerjaan struktural. Beroperasi tanpanya + menjual kembali nanti berarti struktur tanpa izin muncul dalam uji tuntas dan mengurangi tawaran pembeli.

Pertanyaan Umum

Membeli properti di Paraguay — pertanyaan umum