Koupě nemovitosti v Paraguayi. Co cizinci mohou dělat, co je zakázáno a kolik to stojí.

Základ

Plné vlastnictví pro cizince — mimo pohraniční pásmo.

Paraguay nemá žádné obecné omezení zahraničního vlastnictví městské nemovitosti, městské půdy nebo nezemědělských pozemků. Můžete koupit na turistické razítko, registrovat titul na své jméno a nemovitost pronajímat. Jediným smysluplným omezením je zemědělské pohraniční pásmo vysvětlené níže.

• Otevřené pro každého: turisty, držitele TR, držitele PR, občany — plné vlastnictví (escritura pública) registrované v DGRP.
• Žádná minimální investice, žádné maximum, žádné roční pravidlo místní přítomnosti. Nemovitost je vaše na neurčito.
• Dědictví: nemovitost ve vlastnictví cizince přechází podle paraguayského dědického práva. Dědici podávají u místního civilního soudu, obvykle 3–6 měsíční proces. Z hodnoty nemovitosti se neplatí žádná dědická daň, ale uplatní se drobný registrační poplatek.
• Funguje jak spoluvlastnictví, tak firemní vlastnictví. Mnoho investorů zapisuje nemovitost přes paraguayskou SA nebo SRL, když je cílem příjem z pronájmu nebo případný další prodej, protože matematika na úrovni firmy může započíst 1% daň z nemovitosti proti IRP z pronájmu.
• Pronájmy: držení nájemní nemovitosti vyžaduje RUC (tedy Cédulu). Turisté kupující jako čistí investoři obvykle zapisují titul individuálně, ale směřují příjem z pronájmu přes paraguayskou správní společnost.

Jediné velké omezení

50 km pohraniční pásmo — pouze pro občany sousedních států.

Zákon 2532/2005 (Ley de Frontera) zakazuje státním příslušníkům sousedních zemí (Brazílie, Argentiny, Bolívie) a společnostem v jejich většinovém vlastnictví vlastnit nebo pronajímat ZEMĚDĚLSKÉ pozemky do 50 km od příslušné mezinárodní hranice. Příslušníci nesousedních zemí (pasy USA, Velké Británie, EU, asijské a africké státy) pod zákaz NESPADAJÍ: pokud váš pas není ze sousední země, zemědělský pozemek v pohraniční zóně koupit můžete. Městské pozemky jsou pro všechny vyjmuty.

• Kdo je omezen: občané Brazílie, Argentiny a Bolívie, plus společnosti, ve kterých občané sousedních zemí vlastní >50 % kapitálu. Držitelé PR z těchto zemí jsou pro tento účel stále považováni za cizince.
• Kdo NENÍ omezen: držitelé pasů USA, UK, EU, Asie, Afriky nejsou ovlivněni Ley 2532/2005 — městská I zemědělská půda v pohraničním pásmu jsou nakupitelné. Reglamento Decreto 7525/2011 potvrzuje rozsah sousedních zemí.
• Geografie: 50 km měřeno od příslušné pozemní nebo říční hranice. Brazilská hranice se týká částí Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; argentinská hranice se týká Misiones, Itapúa, Ñeembucú; bolivijská hranice se týká Boquerón a Alto Paraguay.
• Neplatí pro: městsky zónované pozemky uvnitř pásma, chácaras pod ~3 hektary používané k bydlení, nemovitosti vlastněné paraguayskými občany (vč. naturalizovaných občanů s případ od případu povolením Poder Ejecutivo) nebo cizince z nesousedních zemí.
• Obejít pro Brazilce/Argentince/Bolivijce: strukturovat držbu přes paraguayského občana (manžel/ka, partner, fideicomisár) — ale rizika podvodu s titulem zde jsou reálná. Soudní zrušení porušení Ley 2532/2005 od roku 2023 přibývají.
• Naturalizovaní občané (vč. bývalých příslušníků sousedních zemí): mohou požádat o oprávnění výkonné moci podle Decreto 7525/2011. Proces existuje, ale je pomalý (12–18 měsíců); vyplatí se jen u rozsáhlejších zemědělských investic.

Transakce

Od inzerátu k titulu — standardní průběh.

Typická koupě trvá 30–60 dnů od přijaté nabídky po zapsané vlastnictví. Polovina z toho čeká na DGRP ve frontě registračního nedoběhu. Počítejte s tímto časem.

1. 01

   Rezervace & boleta de informes (vyhledání titulu)

   Podepište „boleta de reserva“ se zálohou 5–10 %. Notář prodávajícího (nebo váš) si vytáhne boleta de informes z DGRP — 30letou historii vlastnictví ukazující všechny převody, zástavní práva a věcná břemena. NIKDY toto nevynechávejte. Náklady: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Katastrální kontrola + zaměření

   Vytáhněte katastrální spis z Catastra pro potvrzení, že hranice odpovídají listině, a pro přečtení avalúo fiscal (katastrální hodnota, základ daně z nemovitosti). U venkovských pozemků si nechte udělat čerstvé zaměření — paraguayské venkovské hranice se v průběhu desetiletí posouvají.

3. 03

   Escritura pública (veřejná listina)

   Obě strany podepíší listinu u notáře (escribano público). Listina uvádí nemovitost, cenu a řetězec vlastnictví. Notářský poplatek: 0,75–2 % z deklarované ceny, odstupňovaná sazba podle Ley 1307/87 (menší obchody na horní hranici, větší obchody na spodní). Obvykle platí kupující.

4. 04

   Registrace DGRP

   Notář předloží podepsanou listinu DGRP k zápisu do Registro de Inmuebles. Standardní nedoběh: 15–45 dnů v Asunción, déle v regionech. Dokud není zapsán, je kupující zákonným, nikoli však zapsaným vlastníkem — prodej třetím stranám je zablokován.

5. 05

   Aktualizace Catastra + obecní registrace

   Po registraci v DGRP podejte kopii v Catastru obce (Municipalidad), aby se daň z nemovitosti pro příští rok převedla na jméno kupujícího. Neudělání tohoto je nejčastějším důvodem, proč kupující dostane daňovou složenku adresovanou předchozímu vlastníkovi o dva roky později.

Celkové transakční náklady (notář + DGRP + Catastro + drobné kolky): obvykle 2,5–4 % z deklarované ceny. Provize realitních makléřů jsou navíc — viz další část.

Provize realitních makléřů + inzeráty

Kde se paraguayské nemovitosti skutečně inzerují a co stojí makléř.

Neexistuje celostátní MLS. Inzeráty jsou roztříštěné mezi tři platformy plus skupiny na Facebooku + WhatsAppu. Mnoho nemovitostí se objeví pouze přes místní 'inmobiliaria' síť (kanceláře) a vůbec se nedostanou na veřejné stránky.

Where listings live

• Infocasas

  Největší veřejně přístupný portál. Nejlepší pokrytí v Asunciónu, Centralu, Itapúa, Alto Paraná. Filtrovatelné podle čtvrti, m², cenového rozpětí. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Silná pro prémiové inzeráty v předměstích Asunciónu (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) a u jezera Ypacaraí. Historické fotografie zaostávají — ověřte si před cestou.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregátor + obecné inzeráty. Užitečné pro chácaras a venkovské pozemky, které větší stránky přeskakují.

• Místní sítě inmobiliaria

  V každém hlavním městě departementu. Mnoho slušných nemovitostí nikdy nedosáhne portálů — projděte 2–3 inmobiliarias na místě a zeptejte se na off-market inzeráty.

• Skupiny Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Prodeje přímo od majitele obcházejí provize makléřů, ale přeskakují vrstvu due diligence.

Commission reality

• Agent kupujícího: 3–5 % z prodejní ceny, platí kupující při uzavření.
• Agent prodávajícího: 3–5 %, platí prodávající při uzavření.
• Celková kombinovaná provize tak činí 6–10 %, podstatně více než americký standard 5–6 %.
• K vyjednání: ano. U větších transakcí (>US$ 200k) většina agentů přijme 2–3 % na stranu. Vždy se ptejte.

Financování

Hypotéky — prakticky pouze PR a 30–50 % vlastní zdroje.

Paraguayské banky neposkytují hypotéky nerezidentům. Držitelé TR se někdy kvalifikují s vysokými akontacemi a 6+ měsíční historií příjmu na paraguayském účtu, ale standardní rada od každého makléře zní: plaťte v hotovosti. Většina zahraničních kupujících tak činí.

Někteří prodávající nabízejí financování přímo (financiación del propietario): akontace 30–50 %, splatnost 5–10 let, úrok 8–12 %. Pečlivě to zdokumentujte a vždy ukládejte do úschovy u notáře — neformální financování prodávajícím má na místním trhu nejvyšší výskyt podvodů.

Roční náklady

Daň z nemovitosti + opakující se náklady.

Paraguayská roční daň z nemovitosti (Impuesto Inmobiliario) je v globálním srovnání nízká — 1 % z katastrální hodnoty, nikoli z tržní hodnoty. Katastrální hodnoty bývají 30–60 % tržní, takže efektivní sazba činí 0,3–0,6 % z toho, co jste skutečně zaplatili. Je to malá položka v celkových životních nákladech.

• Impuesto Inmobiliario (roční daň z nemovitosti)

  1 % z avalúo fiscal

  Placeno Municipalidad ve 2 splátkách (březen + září). Avalúo fiscal je katastrální hodnota vedená u Catastro — obvykle 30–60 % tržní. Fiskální hodnoty pro rok 2026 byly upraveny o +4,1 % podle Decreto 5181/2025. Municipální weby (Asunción, Encarnación) přijímají online platbu.

• Tasa de barrido + alumbrado (zametání ulic + osvětlení)

  Gs. 200 000–800 000/r

  Příplatek na nemovitost vybíraný spolu s Impuesto Inmobiliario.

• Edificio poplatek (ekvivalent SVJ)

  Gs. 400 000–2 500 000/měs

  Byty v Asunción účtují „expensa común“ za ostrahu, výtah, bazén, personál budovy. US$ 65–405/měs. Domy ji nemají, ale platí soukromou ostrahu zvlášť.

• Roční pojištění domácnosti

  0,15–0,30 % z hodnoty

  Volitelné, ale věřitelé ho vyžadují u zatížených nemovitostí. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Daň z příjmu z pronájmu (pokud pronajímáte)

  8 % IRP-RC

  Příjem z pronájmu paraguayské nemovitosti se daní lokálně jako „rentas de capital“ paušální sazbou 8 % podle Ley 6380/2019. Je to domácí příjem, nikoli zahraniční. Držitelé RUC podávají ročně.

Cenová realita

Kolik skutečně platíte za metr čtvereční.

Čísla níže jsou inzeráty z poloviny roku 2026, vzorkované z Infocasas + kontrol na místě. Berte jako kalibraci, ne nabídku — variabilita na úrovni čtvrtí je velká.

Nejprve si pronajměte

Pronajměte si dříve než koupíte — téměř všichni z toho mají užitek.

Nájemní trh je rychlý a flexibilní. 6–12 měsíců nájmu před nákupem vám umožní poznat čtvrť, slyšet o off-market obchodech a vyhnout se drahé chybě v due diligence titulu.

• Standardní nájemní smlouva: 12 nebo 24 měsíců, 1 měsíc kauce + 1 měsíc předem. Žádný poplatek makléři u nájmů, pokud jdete přes Infocasas přímo, ~půl měsíce, pokud přes inmobiliaria.
• Výnos z pronájmu u bytů v Asunción: 5–7 % hrubého. Těsné podle amerických/EU standardů, ale konzistentní se silnou poptávkou kupujících v USD.
• Zařízené krátkodobé pronájmy (ve stylu Airbnb) jsou široce dostupné ve Villa Morra + Carmelitas za 1,5–2,5× sazby nezařízených dlouhodobých pronájmů. Užitečné pro prvních 30 dnů.
• Nájmy v méně frekventovaných čtvrtích se na portálech inzerují jen zřídka. Projděte se do místních inmobiliarias a zeptejte se na 'alquiler 1 año'.

Časté nástrahy

Kde transakce selhávají.

• Přeskočení boleta de informes

  Podvody s vlastnictvím jsou vzácnější než dříve, ale stále se dějí. 30letá historie odhalí problémy s rozděleným vlastnictvím, sporné dědictví, hypotéky, které nebyly vymazány. Náklady: ~US$ 30. Vždy.

• Důvěra v ústní cenové 'descuentos'

  Někteří prodejci a zprostředkovatelé se s kupujícím dohodnou na nízké deklarované ceně (aby snížili transakční daň), přičemž kupující zaplatí rozdíl hotově mimo evidenci. Lákavé a velmi časté, ale DGRP zaznamenává pouze deklarovanou částku, takže vás při budoucím prodeji daně potrestají A podhodnocení je podle pravidel SEPRELAD AML nelegální.

• Koupě agro půdy v pohraničním pásmu

  I přes paraguayského nastrčeného vlastníka. Soudní zrušení porušení Ley de Frontera od roku 2023 přibývají.

• Přeskočení aktualizace Catastra

  Daň z nemovitosti stále fakturuje prodávajícímu, vy účet nedostanete, nabíhají vám penále z prodlení. Cambio de titular vždy podejte do 30 dnů od zápisu v DGRP.

• Neformální financování od prodávajícího

  Pokud akceptujete financování od prodávajícího, ukládejte u renomovaného notáře. Nikdy neposílejte na osobní účet na základě podání ruky.

• Renovace bez povolení

  Asunción + Encarnación oba vyžadují permiso de obra pro stavební práce. Provoz bez něj + pozdější další prodej znamená, že nepovolená stavba se objeví v due diligence a sníží nabídku kupujícího.

Časté dotazy

Koupě nemovitosti v Paraguaji — časté dotazy