Kupowanie nieruchomości w Paragwaju. Co cudzoziemcy mogą, co jest niedozwolone i ile to kosztuje.

Punkt wyjścia

Pełna własność dla cudzoziemców — poza strefą przygraniczną.

Paragwaj nie ma ogólnego ograniczenia dotyczącego zagranicznej własności nieruchomości miejskich, gruntów miejskich lub działek nierolnych. Możesz kupować na pieczątce turystycznej, zarejestrować tytuł na swoje nazwisko i wynajmować nieruchomość. Jedynym znaczącym ograniczeniem jest rolnicza strefa przygraniczna wyjaśniona poniżej.

• Otwarte dla wszystkich: turyści, posiadacze TR, posiadacze PR, obywatele — pełna własność (escritura pública) zarejestrowana w DGRP.
• Brak minimalnej inwestycji, brak maksimum, brak rocznej zasady lokalnej obecności. Nieruchomość należy do Ciebie bezterminowo.
• Dziedziczenie: nieruchomość będąca własnością cudzoziemca przechodzi zgodnie z paragwajskim prawem spadkowym. Spadkobiercy składają wniosek w lokalnym sądzie cywilnym, zwykle proces 3–6 miesięcy. Brak podatku spadkowego od wartości nieruchomości, ale obowiązuje drobna opłata rejestracyjna.
• Współwłasność i własność korporacyjna obie działają. Wielu inwestorów rejestruje tytuł poprzez paragwajską SA lub SRL, gdy celem jest dochód z najmu lub ewentualna odsprzedaż, ponieważ matematyka na poziomie spółki może skompensować 1% podatku od nieruchomości względem IRP od najmu.
• Najem: posiadanie nieruchomości na wynajem wymaga RUC (więc Cédula). Turyści kupujący jako czyści inwestorzy zazwyczaj rejestrują tytuł indywidualnie, ale kierują dochody z najmu przez paragwajską spółkę zarządzającą.

Jedno duże ograniczenie

Strefa przygraniczna 50 km — tylko dla obywateli krajów graniczących.

Ley 2532/2005, Ley de Frontera, zabrania obywatelom krajów graniczących (Brazylia, Argentyna, Boliwia) i spółkom przez nich kontrolowanym posiadania lub dzierżawy GRUNTÓW ROLNYCH w promieniu 50 km od odpowiedniej granicy międzynarodowej. Obywatele krajów niegraniczących (paszporty USA, UK, UE, azjatyckie, afrykańskie) NIE są objęci: możesz kupić grunt rolny w strefie przygranicznej, jeśli Twój paszport nie pochodzi z kraju sąsiedniego. Działki miejskie są wyłączone dla wszystkich.

• Kto jest ograniczony: obywatele Brazylii, Argentyny i Boliwii, plus firmy, w których obywatele krajów graniczących posiadają >50% kapitału. Posiadacze PR z tych krajów są nadal uważani za cudzoziemców w tym celu.
• Kto NIE jest ograniczony: posiadacze paszportów z USA, Wielkiej Brytanii, UE, Azji, Afryki nie są objęci Ley 2532/2005 — zarówno miejska JAK I wiejska ziemia w strefie przygranicznej jest dostępna do nabycia. Decreto 7525/2011 reglamento potwierdza zakres dotyczący krajów graniczących.
• Geografia: 50 km mierzone od odpowiedniej granicy lądowej lub rzecznej. Granica z Brazylią dotyczy części Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; granica z Argentyną dotyczy Misiones, Itapúa, Ñeembucú; granica z Boliwią dotyczy Boquerón i Alto Paraguay.
• Nie dotyczy: działek o przeznaczeniu miejskim wewnątrz pasma, chácaras poniżej ~3 hektarów używanych do zamieszkania, nieruchomości będących własnością obywateli paragwajskich (w tym naturalizowanych obywateli z autoryzacją Poder Ejecutivo rozpatrywaną w każdym przypadku indywidualnie), lub cudzoziemców z krajów niegraniczących.
• Obejście dla Brazylijczyków/Argentyńczyków/Boliwijczyków: ustrukturyzuj posiadanie poprzez obywatela paragwajskiego (małżonka, partnera, powiernika) — ale ryzyko oszustwa tytułowego jest tu realne. Sądowe unieważnienia za naruszenia Ley 2532/2005 rosną od 2023 roku.
• Obywatele naturalizowani (w tym byli obywatele krajów graniczących): mogą ubiegać się o zezwolenie władzy wykonawczej na podstawie Decreto 7525/2011. Proces istnieje, ale jest powolny (12–18 miesięcy); opłacalny tylko przy znacznych inwestycjach agro.

Transakcja

Od ogłoszenia do tytułu — standardowy przepływ.

Typowy zakup trwa 30–60 dni od przyjętej oferty do zarejestrowanego tytułu własności. Połowa tego czasu spędzona jest w DGRP w oczekiwaniu na zaległości rejestracyjne. Wkalkuluj ten czas.

1. 01

   Rezerwacja & boleta de informes (wyszukiwanie tytułu)

   Podpisz „boleta de reserva” z zadatkiem 5–10%. Notariusz sprzedającego (lub Twój) pobiera boleta de informes z DGRP — 30-letnią historię tytułu własności pokazującą wszystkie przeniesienia, obciążenia i hipoteki. NIGDY tego nie pomijaj. Koszt: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Sprawdzenie katastralne + pomiar

   Pobierz akta katastralne z Catastro, aby potwierdzić, że granice odpowiadają aktowi i odczytać avalúo fiscal (wartość katastralną, podstawę podatku od nieruchomości). Dla działek wiejskich zleć świeży pomiar — paragwajskie granice wiejskie dryfują przez dziesięciolecia.

3. 03

   Escritura pública (akt publiczny)

   Obie strony podpisują akt u notariusza (escribano público). Akt wymienia nieruchomość, cenę i łańcuch tytułu własności. Opłata notarialna: 0,75–2% ceny zadeklarowanej, według skali stopniowanej przez Ley 1307/87 (mniejsze transakcje na górnym końcu, większe na dolnym). Zwykle płaci kupujący.

4. 04

   Rejestracja DGRP

   Notariusz składa podpisany akt do DGRP w celu wpisu do Registro de Inmuebles. Standardowe zaległości: 15–45 dni w Asunción, dłużej w regionach. Do czasu wpisu kupujący jest właścicielem prawnym, ale nie zarejestrowanym — sprzedaż osobom trzecim jest zablokowana.

5. 05

   Aktualizacja Catastro + rejestracja w gminie

   Po zarejestrowaniu w DGRP złóż kopię w Catastro Municipalidad, aby przepisać podatek od nieruchomości na przyszły rok na nazwisko kupującego. Niezrobienie tego jest najczęstszym powodem, dla którego kupujący otrzymuje rachunek podatkowy adresowany do poprzedniego właściciela dwa lata później.

Łączny koszt transakcji (notariusz + DGRP + Catastro + drobne opłaty skarbowe): zwykle 2,5–4% ceny zadeklarowanej. Prowizje pośredników dochodzą ponad to — zobacz następną sekcję.

Opłaty pośredników + ogłoszenia

Gdzie paragwajskie nieruchomości są faktycznie wystawione i ile kosztuje pośrednik.

Nie ma ogólnokrajowego MLS. Ogłoszenia rozpraszają się na trzy platformy plus grupy na Facebooku + WhatsAppie. Wiele nieruchomości pojawia się tylko przez lokalną sieć 'inmobiliaria' (agencja) i nigdy nie trafia na publiczne strony.

Where listings live

• Infocasas

  Największy portal publiczny. Najlepsze pokrycie w Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Filtrowalny według dzielnicy, m², zakresu cenowego. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Mocny w przypadku ofert premium na przedmieściach Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) i jeziorze Ypacaraí. Historyczne zdjęcia są opóźnione — zweryfikuj przed przylotem.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Agregator + ogólne ogłoszenia drobne. Przydatne dla chácaras i działek wiejskich, które większe witryny pomijają.

• Lokalne sieci inmobiliaria

  W każdej stolicy departamentu. Wiele przyzwoitych nieruchomości nigdy nie dociera do portali — wejdź na miejscu do 2–3 inmobiliarias i zapytaj o oferty pozarynkowe.

• Grupy na Facebooku + WhatsAppie

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Sprzedaże bezpośrednio od właściciela omijają prowizje pośredników, ale pomijają warstwę due diligence.

Commission reality

• Agent kupującego: 3–5% ceny sprzedaży, płacone przez kupującego przy zamknięciu transakcji.
• Agent sprzedającego: 3–5%, płacone przez sprzedającego przy zamknięciu transakcji.
• Łączna prowizja wynosi zatem 6–10%, znacznie więcej niż amerykański standard 5–6%.
• Negocjowalna: tak. Przy większych transakcjach (>US$ 200k) większość agentów akceptuje 2–3% na stronę. Zawsze pytaj.

Finansowanie

Kredyty hipoteczne — praktycznie tylko dla PR i 30–50% wkładu własnego.

Paragwajskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom. Posiadacze TR czasami kwalifikują się przy znacznych wkładach własnych i 6+ miesięcznej historii dochodu na paragwajskim rachunku, ale standardowa rada od każdego pośrednika brzmi: płać gotówką. Większość zagranicznych kupujących tak robi.

Niektórzy sprzedający oferują finansowanie bezpośrednio (financiación del propietario): 30–50% wkładu własnego, okres 5–10 lat, oprocentowanie 8–12%. Dokumentuj to starannie i zawsze korzystaj z depozytu u notariusza — nieformalne finansowanie przez sprzedającego ma najwyższą częstość oszustw na rynku lokalnym.

Roczne koszty

Podatek od nieruchomości + koszty cykliczne.

Roczny podatek od nieruchomości w Paragwaju (Impuesto Inmobiliario) jest niski jak na światowe standardy — 1% od wartości katastralnej, a nie wartości rynkowej. Wartości katastralne wynoszą zwykle 30–60% wartości rynkowej, więc efektywna stawka wynosi 0,3–0,6% tego, co faktycznie zapłaciłeś. To niewielka pozycja w ogólnych kosztach życia.

• Impuesto Inmobiliario (roczny podatek od nieruchomości)

  1% avalúo fiscal

  Płacony do Municipalidad w 2 ratach (marzec + wrzesień). Avalúo fiscal to wartość katastralna prowadzona w Catastro — zwykle 30–60% wartości rynkowej. Wartości fiskalne na 2026 zostały skorygowane o +4,1% przez Decreto 5181/2025. Strony municypalne (Asunción, Encarnación) przyjmują płatności online.

• Tasa de barrido + alumbrado (zamiatanie ulicy + oświetlenie)

  Gs. 200.000–800.000/rok

  Dopłata od nieruchomości pobierana razem z Impuesto Inmobiliario.

• Edificio fee (odpowiednik wspólnoty mieszkaniowej)

  Gs. 400.000–2.500.000/m-c

  Mieszkania w Asunción pobierają „expensa común” na ochronę, windę, basen, personel budynku. US$ 65–405/mies. Domy jej nie mają, ale płacą osobno za ochronę prywatną.

• Roczne ubezpieczenie domu

  0,15–0,30% wartości

  Opcjonalne, ale kredytodawcy wymagają go przy nieruchomościach z hipoteką. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Podatek od dochodów z najmu (jeśli wynajmujesz)

  8% IRP-RC

  Dochód z najmu nieruchomości paragwajskiej jest opodatkowany lokalnie jako „rentas de capital” stawką liniową 8% na podstawie Ley 6380/2019. To dochód krajowy, a nie zagraniczny. Posiadacze RUC rozliczają się rocznie.

Realia cenowe

Co faktycznie płacisz za metr kwadratowy.

Liczby poniżej to ogłoszenia z połowy 2026 roku, próbkowane z Infocasas + sprawdzenia w terenie. Traktuj jako kalibrację, nie wycenę — różnice na poziomie dzielnic są duże.

Najpierw wynajmij

Wynajmij przed kupnem — prawie każdy na tym zyskuje.

Rynek wynajmu jest szybki i elastyczny. 6–12 miesięcy wynajmu przed zakupem pozwala poznać dzielnicę, usłyszeć o ofertach pozarynkowych i uniknąć drogiego błędu w due diligence tytułu.

• Standardowa umowa najmu: 12 lub 24 miesiące, 1 miesiąc kaucji + 1 miesiąc z góry. Brak opłaty pośrednika za wynajem, jeśli idziesz bezpośrednio przez Infocasas, ~pół miesiąca przez inmobiliaria.
• Rentowność najmu mieszkań w Asunción: 5–7% brutto. Niska jak na standardy USA/UE, ale spójna z silnym popytem nabywczym w USD.
• Umeblowane krótkoterminowe (w stylu Airbnb) szeroko dostępne w Villa Morra + Carmelitas po stawkach 1,5–2,5x wyższych niż nieumeblowane długoterminowe. Przydatne na pierwsze 30 dni.
• Wynajmy w mniej uczęszczanych dzielnicach rzadko trafiają na portale. Wejdź do lokalnych inmobiliarias i zapytaj o 'alquiler 1 año'.

Częste pułapki

Gdzie transakcje idą źle.

• Pomijanie boleta de informes

  Oszustwa dotyczące tytułu własności są rzadsze niż dawniej, ale wciąż się zdarzają. 30-letnia historia ujawnia problemy z podzielonym tytułem, sporne dziedziczenie, niewykreślone hipoteki. Koszt: ~US$ 30. Zawsze.

• Zaufanie ustnym 'descuentos' cenowym

  Niektórzy sprzedający i agenci uzgadniają z kupującym niską zadeklarowaną cenę (żeby obciąć podatek transakcyjny), a kupujący dopłaca różnicę gotówką poza księgami. Kuszące i bardzo powszechne, ale DGRP odnotowuje tylko zadeklarowaną kwotę, więc podatki od odsprzedaży karzą Cię później I pod-deklaracja jest nielegalna zgodnie z przepisami AML SEPRELAD.

• Kupowanie ziemi rolnej w strefie przygranicznej

  Nawet przez paragwajskiego figuranta. Sądowe unieważnienia za naruszenia Ley de Frontera rosną od 2023 roku.

• Pomijanie aktualizacji Catastro

  Podatek od nieruchomości nadal jest fakturowany na sprzedającego, Ty nie dostajesz rachunku, narastają odsetki za zwłokę. Zawsze złóż cambio de titular w ciągu 30 dni od wpisu w DGRP.

• Nieformalne finansowanie sprzedawcy

  Jeśli akceptujesz finansowanie sprzedawcy, depozytuj u renomowanego notariusza. Nigdy nie przelewaj na konto osobiste na uścisku dłoni.

• Remont bez pozwolenia

  Asunción + Encarnación obie wymagają permiso de obra dla prac strukturalnych. Działanie bez niego + późniejsza odsprzedaż oznacza, że nielegalna struktura pojawia się w due diligence i obniża ofertę kupującego.

FAQ

Zakup nieruchomości w Paragwaju — najczęstsze pytania