Mua bất động sản tại Paraguay. Người nước ngoài có thể làm gì, điều gì bị cấm và chi phí ra sao.

Mặc định

Quyền sở hữu trọn đời đầy đủ cho người nước ngoài — ngoài vùng biên giới.

Paraguay không có hạn chế chung đối với việc người nước ngoài sở hữu bất động sản đô thị, đất đô thị hoặc các lô đất phi nông thôn. Bạn có thể mua bằng visa du lịch, đăng ký giấy tờ mang tên mình và cho thuê bất động sản. Hạn chế thực sự duy nhất là vùng biên giới nông nghiệp được giải thích bên dưới.

• Mở cho mọi người: khách du lịch, người giữ TR, người giữ PR, công dân — sở hữu trọn đời (escritura pública) đăng ký tại DGRP.
• Không có khoản đầu tư tối thiểu, không có tối đa, không có quy định hiện diện địa phương hàng năm. Bất động sản là của bạn vô thời hạn.
• Thừa kế: bất động sản do người nước ngoài sở hữu được chuyển giao theo luật thừa kế Paraguay. Người thừa kế nộp hồ sơ tại tòa dân sự địa phương, thường là quy trình 3–6 tháng. Không có thuế thừa kế trên giá trị bất động sản, nhưng có áp dụng một khoản phí đăng ký nhỏ.
• Cả sở hữu chung lẫn sở hữu qua pháp nhân đều khả thi. Nhiều nhà đầu tư đăng ký chủ quyền qua một SA hoặc SRL Paraguay khi mục tiêu là thu nhập cho thuê hoặc bán lại về sau, vì phép tính ở cấp công ty có thể bù trừ thuế bất động sản 1% với IRP cho thuê.
• Cho thuê: nắm giữ bất động sản cho thuê yêu cầu RUC (do đó cần Cédula). Khách du lịch mua thuần túy với tư cách nhà đầu tư thường đăng ký giấy tờ cá nhân nhưng định tuyến thu nhập cho thuê qua một công ty quản lý Paraguay.

Một hạn chế lớn

Vùng biên giới 50 km — chỉ dành cho công dân các nước giáp ranh.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, cấm công dân của các quốc gia giáp ranh (Brazil, Argentina, Bolivia) và các công ty do họ sở hữu đa số sở hữu hoặc thuê ĐẤT NÔNG NGHIỆP trong vòng 50 km so với biên giới quốc tế tương ứng. Công dân của quốc gia không giáp ranh (hộ chiếu Mỹ, Anh, EU, châu Á, châu Phi) KHÔNG bị áp dụng: bạn có thể mua đất nông nghiệp ở vùng biên giới nếu hộ chiếu của bạn không phải từ nước láng giềng. Các lô đất đô thị được miễn cho tất cả mọi người.

• Ai bị hạn chế: công dân Brazil, Argentina và Bolivia, cùng với các công ty mà công dân nước giáp ranh sở hữu >50% vốn. Người giữ PR từ các nước đó vẫn được coi là người nước ngoài cho mục đích này.
• Ai KHÔNG bị hạn chế: người giữ hộ chiếu Mỹ, Anh, EU, Châu Á, Châu Phi không bị ảnh hưởng bởi Ley 2532/2005 — cả đất đô thị VÀ đất nông thôn trong vùng biên giới đều có thể mua. Decreto 7525/2011 reglamento xác nhận phạm vi nước giáp ranh.
• Địa lý: 50 km đo từ đường biên giới đất liền hoặc đường sông tương ứng. Biên giới với Brazil ảnh hưởng đến các phần của Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; biên giới với Argentina ảnh hưởng đến Misiones, Itapúa, Ñeembucú; biên giới với Bolivia ảnh hưởng đến Boquerón và Alto Paraguay.
• Không áp dụng cho: các lô đất quy hoạch đô thị bên trong dải đất, chácara dưới ~3 héc-ta được sử dụng làm nơi cư trú, bất động sản thuộc sở hữu công dân Paraguay (bao gồm công dân nhập tịch với sự cho phép của Poder Ejecutivo theo từng trường hợp), hoặc người nước ngoài không thuộc nước giáp ranh.
• Giải pháp cho người Brazil/Argentina/Bolivia: cấu trúc nắm giữ thông qua công dân Paraguay (vợ/chồng, đối tác, người ủy thác) — nhưng rủi ro gian lận giấy tờ ở đây là có thật. Số vụ tòa án đảo ngược các vi phạm Ley 2532/2005 đã tăng kể từ năm 2023.
• Công dân nhập tịch (bao gồm cựu công dân các nước giáp ranh): có thể xin một giấy phép từ nhánh Hành pháp theo Decreto 7525/2011. Quy trình tồn tại nhưng chậm (12–18 tháng); chỉ đáng làm với các khoản đầu tư nông nghiệp đáng kể.

Giao dịch

Từ niêm yết đến giấy tờ — quy trình chuẩn.

Một giao dịch mua điển hình mất 30–60 ngày từ khi chấp nhận lời chào mua đến khi đăng ký chủ quyền. Một nửa thời gian đó là chờ đợi tại DGRP do tồn đọng đăng ký. Hãy tính khoảng thời gian này vào kế hoạch.

1. 01

   Đặt cọc & boleta de informes (tra cứu giấy tờ)

   Ký một 'boleta de reserva' với khoản đặt cọc 5–10%. Công chứng viên của bên bán (hoặc của bạn) sẽ rút boleta de informes từ DGRP — lịch sử chủ quyền 30 năm cho thấy mọi lần chuyển nhượng, thế chấp, và ràng buộc. ĐỪNG BAO GIỜ bỏ qua bước này. Chi phí: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kiểm tra địa chính + khảo sát

   Lấy hồ sơ địa chính từ Catastro để xác nhận ranh giới khớp với chứng thư và đọc avalúo fiscal (giá trị địa chính, cơ sở cho thuế bất động sản). Đối với các lô đất nông thôn, đặt một khảo sát mới — ranh giới nông thôn Paraguay trôi dạt qua nhiều thập kỷ.

3. 03

   Escritura pública (chứng thư công)

   Cả hai bên ký chứng thư tại một công chứng viên (escribano público). Chứng thư liệt kê bất động sản, giá cả, và chuỗi chủ quyền. Phí công chứng: 0,75–2% giá kê khai, theo thang bậc lũy tiến theo Ley 1307/87 (giao dịch nhỏ ở mức cao hơn, giao dịch lớn ở mức thấp hơn). Bên mua thường chi trả.

4. 04

   Đăng ký DGRP

   Công chứng viên nộp chứng thư đã ký lên DGRP để ghi vào Registro de Inmuebles. Thời gian tồn đọng tiêu chuẩn: 15–45 ngày ở Asunción, lâu hơn ở các vùng. Cho đến khi được ghi vào sổ, người mua là chủ sở hữu hợp pháp nhưng chưa được đăng ký — việc bán cho bên thứ ba bị chặn lại.

5. 05

   Cập nhật Catastro + đăng ký Municipal

   Sau khi đăng ký tại DGRP, nộp một bản sao cho Catastro của Municipalidad để chuyển thuế bất động sản năm tới sang tên người mua. Không làm điều này là lý do phổ biến nhất khiến người mua nhận được hóa đơn thuế gửi đến chủ sở hữu trước hai năm sau.

Tổng chi phí giao dịch (công chứng + DGRP + Catastro + các khoản tem nhỏ): thường 2,5–4% giá kê khai. Hoa hồng môi giới nằm trên mức đó — xem phần kế tiếp.

Phí môi giới + danh sách

Bất động sản Paraguay thực sự được niêm yết ở đâu và môi giới chi phí bao nhiêu.

Không có MLS toàn quốc. Danh sách phân mảnh trên ba nền tảng cùng các nhóm Facebook + WhatsApp. Nhiều bất động sản chỉ xuất hiện qua mạng lưới 'inmobiliaria' (đại lý) địa phương và không bao giờ xuất hiện trên các trang công khai.

Where listings live

• Infocasas

  Cổng công cộng lớn nhất. Phạm vi tốt nhất ở Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Có thể lọc theo khu phố, m², khoảng giá. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Mạnh cho các danh sách cao cấp ở vùng ngoại ô Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) và Lake Ypacaraí. Ảnh lịch sử lạc hậu — xác minh trước khi bay đến.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Tổng hợp + phân loại tổng quát. Hữu ích cho chácara và các lô đất nông thôn mà các trang lớn hơn bỏ qua.

• Mạng lưới inmobiliaria địa phương

  Ở mỗi thủ phủ tỉnh. Nhiều bất động sản tốt không bao giờ đến cổng — bước vào 2–3 inmobiliaria tại chỗ và hỏi về danh sách ngoài thị trường.

• Nhóm Facebook + WhatsApp

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Bán trực tiếp từ chủ sở hữu bỏ qua hoa hồng môi giới nhưng bỏ qua lớp thẩm định.

Commission reality

• Môi giới của bên mua: 3–5% giá bán, do bên mua trả khi chốt giao dịch.
• Môi giới của bên bán: 3–5%, do bên bán trả khi chốt giao dịch.
• Do đó tổng hoa hồng cộng lại rơi vào khoảng 6–10%, cao hơn nhiều so với mức tiêu chuẩn 5–6% của Hoa Kỳ.
• Có thương lượng được không: có. Với các giao dịch lớn hơn (>US$ 200k), hầu hết môi giới chấp nhận 2–3% mỗi bên. Luôn hỏi.

Tài chính

Thế chấp — thực tế chỉ dành cho PR, và 30–50% trả trước.

Các ngân hàng Paraguay không cấp khoản vay thế chấp cho người không cư trú. Người có TR đôi khi đủ điều kiện với khoản trả trước lớn và lịch sử thu nhập 6+ tháng trong một tài khoản Paraguay, nhưng lời khuyên tiêu chuẩn từ mọi môi giới là: trả tiền mặt. Hầu hết người mua nước ngoài đều làm vậy.

Một số bên bán cung cấp tài chính trực tiếp (financiación del propietario): 30–50% trả trước, kỳ hạn 5–10 năm, lãi suất 8–12%. Hãy lập hồ sơ cẩn thận cho việc này và luôn ký quỹ tại một công chứng viên — tài chính bên bán phi chính thức có tỷ lệ lừa đảo cao nhất trên thị trường địa phương.

Chi phí hàng năm

Thuế bất động sản + chi phí định kỳ.

Thuế bất động sản hàng năm của Paraguay (Impuesto Inmobiliario) thấp theo tiêu chuẩn toàn cầu — 1% trên giá trị địa chính, không phải giá thị trường. Giá trị địa chính thường là 30–60% giá thị trường, nên mức thuế hiệu dụng nằm ở 0,3–0,6% số tiền bạn thực sự trả. Đây là một khoản nhỏ trong tổng thể chi phí sinh hoạt.

• Impuesto Inmobiliario (thuế bất động sản hàng năm)

  1% của avalúo fiscal

  Trả cho Municipalidad làm 2 đợt (tháng Ba + tháng Chín). Avalúo fiscal là giá trị địa chính lưu tại Catastro — thường là 30–60% giá thị trường. Giá trị tài khóa năm 2026 được điều chỉnh +4,1% theo Decreto 5181/2025. Các trang web thành phố (Asunción, Encarnación) chấp nhận thanh toán trực tuyến.

• Tasa de barrido + alumbrado (quét đường + chiếu sáng)

  Gs. 200,000–800,000/năm

  Phụ phí trên mỗi bất động sản được thu cùng với Impuesto Inmobiliario.

• Phí Edificio (tương đương HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/tháng

  Căn hộ ở Asunción thu một khoản 'expensa común' cho an ninh, thang máy, hồ bơi, nhân viên tòa nhà. US$ 65–405/tháng. Nhà riêng không có khoản này nhưng trả tiền an ninh tư nhân riêng.

• Bảo hiểm nhà hàng năm

  0.15–0.30% giá trị

  Tùy chọn nhưng người cho vay yêu cầu nó cho các bất động sản thế chấp. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Thuế thu nhập cho thuê (nếu bạn cho thuê)

  8% IRP-RC

  Thu nhập cho thuê từ bất động sản Paraguay bị đánh thuế tại địa phương như 'rentas de capital' ở mức cố định 8% theo Ley 6380/2019. Đây là thu nhập trong nước, không phải nước ngoài. Người có RUC khai báo hàng năm.

Thực tế giá cả

Bạn thực sự trả bao nhiêu cho mỗi mét vuông.

Các con số bên dưới là danh sách giữa năm 2026, được lấy mẫu từ Infocasas + kiểm tra tại chỗ. Coi như hiệu chỉnh chứ không phải báo giá — biến động ở cấp khu phố lớn.

Thuê trước

Thuê trước khi bạn mua — gần như mọi người đều có lợi.

Thị trường cho thuê nhanh và linh hoạt. 6–12 tháng thuê trước khi mua cho phép bạn tìm hiểu khu phố, nghe về các giao dịch ngoài thị trường và tránh sai lầm thẩm định giấy tờ tốn kém.

• Hợp đồng thuê tiêu chuẩn: 12 hoặc 24 tháng, đặt cọc 1 tháng + ứng trước 1 tháng. Không có phí đại lý cho việc cho thuê nếu bạn đi qua Infocasas trực tiếp, ~nửa tháng nếu qua inmobiliaria.
• Lợi suất cho thuê căn hộ chung cư ở Asunción: 5–7% gộp. Eo hẹp theo tiêu chuẩn Hoa Kỳ/EU nhưng nhất quán với nhu cầu mua bằng USD mạnh.
• Cho thuê ngắn hạn có nội thất (kiểu Airbnb) có sẵn rộng rãi ở Villa Morra + Carmelitas với mức 1,5–2,5 lần giá thuê dài hạn không nội thất. Hữu ích cho 30 ngày đầu tiên.
• Cho thuê ở các khu phố ít người qua lại hiếm khi xuất hiện trên cổng. Đi vào các inmobiliaria địa phương và hỏi 'alquiler 1 año'.

Cạm bẫy phổ biến

Nơi giao dịch sai lầm.

• Bỏ qua boleta de informes

  Gian lận chủ quyền hiếm hơn trước đây nhưng vẫn xảy ra. Lịch sử 30 năm hé lộ các vấn đề chủ quyền bị tách, thừa kế tranh chấp, các khoản thế chấp chưa được giải chấp. Chi phí: ~US$ 30. Luôn luôn làm.

• Tin tưởng giá miệng 'descuentos'

  Một số người bán + đại lý đồng ý khai báo giá thấp (để giảm thuế giao dịch) với người mua trả phần chênh lệch bằng tiền mặt ngoài sổ sách. Hấp dẫn và rất phổ biến, nhưng DGRP chỉ ghi nhận số tiền đã khai báo, vì vậy thuế bán lại sau này sẽ phạt bạn VÀ khai báo thiếu là bất hợp pháp theo quy tắc AML của SEPRELAD.

• Mua đất nông nghiệp trong vùng biên giới

  Ngay cả thông qua một chủ sở hữu rơm Paraguay. Số vụ tòa án đảo ngược các vi phạm Ley de Frontera đã tăng kể từ năm 2023.

• Bỏ qua cập nhật Catastro

  Thuế bất động sản tiếp tục xuất hóa đơn cho bên bán, bạn không nhận được hóa đơn, bạn tích lũy phí trễ hạn. Luôn nộp cambio de titular trong vòng 30 ngày kể từ khi ghi vào sổ DGRP.

• Tài chính bán không chính thức

  Nếu bạn chấp nhận tài chính bán, ký quỹ tại một công chứng viên uy tín. Không bao giờ chuyển khoản vào tài khoản cá nhân chỉ bằng cái bắt tay.

• Cải tạo không có giấy phép

  Asunción + Encarnación đều yêu cầu permiso de obra cho công việc kết cấu. Hoạt động mà không có nó + bán lại sau có nghĩa là một cấu trúc không được phép xuất hiện trong thẩm định và làm giảm chào giá của người mua.

Câu hỏi thường gặp

Mua bất động sản ở Paraguay — câu hỏi thường gặp