Nekustamā īpašuma pirkšana Paragvajā. Ko ārvalstnieki var darīt, kas ir aizliegts un cik tas maksā.

Pamatprincips

Pilnas īpašumtiesības ārvalstniekiem — ārpus robežas zonas.

Paragvajā nav vispārēju ierobežojumu ārvalstu īpašumam pilsētas nekustamajam īpašumam, pilsētas zemei vai nelauku zemes gabaliem. Jūs varat pirkt ar tūrista vīzu, reģistrēt īpašumtiesības savā vārdā un izīrēt īpašumu. Vienīgais nozīmīgais ierobežojums ir lauksaimniecības robežas zona, kas izskaidrota zemāk.

• Atvērts visiem: tūristiem, TR turētājiem, PR turētājiem, pilsoņiem — pilnas īpašumtiesības (escritura pública), reģistrētas DGRP.
• Bez minimālas investīcijas, bez maksimuma, bez ikgadējās vietējās klātbūtnes prasības. Īpašums ir jūsu uz nenoteiktu laiku.
• Mantošana: ārzemnieka īpašumā esošs īpašums pāriet pēc Paragvajas mantojuma tiesībām. Mantinieki iesniedz vietējā civiltiesā, parasti 3–6 mēnešu process. Īpašuma vērtībai nav mantojuma nodokļa, taču piemērojama neliela reģistrācijas nodeva.
• Darbojas gan kopīpašums, gan korporatīvais īpašums. Daudzi investori reģistrē īpašumtiesības caur Paragvajas SA vai SRL, kad mērķis ir nomas ienākumi vai vēlāka pārpārdošana, jo uzņēmuma līmeņa aprēķini var kompensēt 1% īpašuma nodokli ar nomas IRP.
• Īre: īres īpašuma turēšanai nepieciešams RUC (tātad Cédula). Tūristi, kas pērk kā tīri investori, parasti reģistrē īpašumtiesības individuāli, bet īres ienākumus virza caur Paragvajas pārvaldības uzņēmumu.

Viens lielais ierobežojums

50 km robežas zona — tikai kaimiņvalstu pilsoņiem.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, aizliedz kaimiņvalstu pilsoņiem (Brazīlija, Argentīna, Bolīvija) un uzņēmumiem, kuros viņiem pieder vairākums, piederēt vai nomāt LAUKU zemi 50 km robežzonā pie attiecīgās starptautiskās robežas. Nekaimiņvalstu pilsoņi (ASV, Lielbritānija, ES, Āzijas, Āfrikas pases) NAV iekļauti: jūs varat pirkt lauku zemi robežzonā, ja jūsu pase nav no kaimiņvalsts. Pilsētu zemes gabali ir atbrīvoti visiem.

• Kuram ir ierobežojumi: Brazīlijas, Argentīnas un Bolīvijas pilsoņiem, kā arī uzņēmumiem, kuros kaimiņvalstu pilsoņiem pieder >50% kapitāla. PR turētāji no šīm valstīm joprojām tiek uzskatīti par ārvalstniekiem šim mērķim.
• Kuram NAV ierobežojumi: ASV, Apvienotās Karalistes, ES, Āzijas, Āfrikas pasu turētājus Ley 2532/2005 neietekmē — gan pilsētas, GAN lauku zemi robežas zonā var pirkt. Decreto 7525/2011 reglamento apstiprina kaimiņvalstu apjomu.
• Ģeogrāfija: 50 km, mērot no attiecīgās sauszemes vai upes robežas. Brazīlijas robeža skar daļas no Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; Argentīnas robeža skar Misiones, Itapúa, Ñeembucú; Bolīvijas robeža skar Boquerón un Alto Paraguay.
• Neattiecas uz: pilsētas zonētiem zemes gabaliem joslā, chácara līdz ~3 hektāriem, kas tiek izmantoti dzīvošanai, Paragvajas pilsoņu (tostarp naturalizētu pilsoņu ar Poder Ejecutivo individuālu atļauju) īpašumiem vai nekaimiņvalstu ārvalstniekiem.
• Risinājums brazīliešiem/argentīniešiem/bolīviešiem: strukturēt īpašumu caur Paragvajas pilsoni (laulāto, partneri, fiduciāru) — taču īpašumtiesību krāpšanas riski šeit ir reāli. Tiesas atcelšanas par Ley 2532/2005 pārkāpumiem kopš 2023. gada palielinās.
• Naturalizēti pilsoņi (t.sk. bijušie kaimiņvalstu pilsoņi): var pieteikties uz izpildvaras atļauju saskaņā ar Decreto 7525/2011. Process pastāv, bet ir lēns (12–18 mēneši); vērts tikai apjomīgiem agro ieguldījumiem.

Darījums

No saraksta līdz īpašumtiesībām — standarta darbplūsma.

Tipiska pirkšana aizņem 30–60 dienas no pieņemtā piedāvājuma līdz reģistrētam īpašumam. Pusi no tā nosēž DGRP, gaidot reģistrācijas rindu. Ieplānojiet šo laiku.

1. 01

   Rezervēšana un boleta de informes (īpašumtiesību meklēšana)

   Parakstiet 'boleta de reserva' ar 5–10% depozītu. Pārdevēja notārs (vai jūsējais) izgūst boleta de informes no DGRP — 30 gadu īpašumtiesību vēsturi, kas parāda visus pārvedumus, apgrūtinājumus un servitūtus. NEKAD to neizlaidiet. Izmaksas: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Kadastra pārbaude + uzmērīšana

   Iegūstiet kadastra lietu no Catastro, lai apstiprinātu, ka robežas atbilst aktam un izlasītu avalúo fiscal (kadastra vērtība, īpašuma nodokļa pamats). Lauku zemes gabaliem pasūtiet svaigu uzmērīšanu — Paragvajas lauku robežas gadu desmitos pārvietojas.

3. 03

   Escritura pública (publiskais akts)

   Abas puses paraksta aktu pie notāra (escribano público). Aktā norādīts īpašums, cena un īpašumtiesību ķēde. Notāra nodeva: 0,75–2% no deklarētās cenas, pakāpeniska skala pēc Ley 1307/87 (mazāki darījumi augstākajā galā, lielāki — zemākajā). Parasti maksā pircējs.

4. 04

   DGRP reģistrācija

   Notārs iesniedz parakstīto aktu DGRP ierakstīšanai Registro de Inmuebles. Standarta rinda: 15–45 dienas Asunción, ilgāk reģionos. Līdz ierakstīšanai pircējs ir juridiskais, bet ne reģistrētais īpašnieks — pārdošana trešajām personām ir bloķēta.

5. 05

   Catastro atjaunināšana + pašvaldības reģistrācija

   Kad reģistrēts DGRP, iesniedziet kopiju Municipalidad Catastro, lai nākamā gada īpašuma nodoklis būtu pircēja vārdā. Šī neizdarīšana ir visbiežākais iemesls, kāpēc pircējs divus gadus vēlāk saņem nodokļu rēķinu, kas adresēts iepriekšējam īpašniekam.

Kopējās darījuma izmaksas (notārs + DGRP + Catastro + nelielas nodevas): parasti 2,5–4% no deklarētās cenas. Mākleru komisijas nāk klāt — sk. nākamo sadaļu.

Mākleru maksas + sludinājumi

Kur Paragvajas īpašums faktiski tiek sludināts un cik aģents maksā.

Nav valsts mēroga MLS. Sludinājumi sadrumstalojas trīs platformās plus Facebook + WhatsApp grupas. Daudzi īpašumi parādās tikai caur vietējo 'inmobiliaria' (aģentūru) tīklu un nekad nesasniedz publiskās vietnes.

Where listings live

• Infocasas

  Lielākais sabiedrībai pieejamais portāls. Labākais pārklājums Asunsionā, Centrālajā, Itapūā, Alto Paranā. Filtrējams pēc apkārtnes, m², cenas diapazona. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Spēcīgs premium sludinājumiem Asunsionas piepilsētās (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) un Ipakarai ezerā. Vēsturiskās fotogrāfijas atpaliek — pārbaudiet pirms ierašanās.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Apvienotājs + vispārīgie sludinājumi. Noderīgs chácaras un lauku zemes gabaliem, ko lielākās vietnes izlaiž.

• Vietējie inmobiliaria tīkli

  Katrā departamenta galvaspilsētā. Daudzi pieklājīgi īpašumi nekad nesasniedz portālus — dodieties uz 2–3 inmobiliarias uz vietas un jautājiet pēc ārpus tirgus sludinājumiem.

• Facebook + WhatsApp grupas

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Tieša pārdošana no īpašnieka apiet aģentu komisijas, bet izlaiž uzticamības pārbaudes slāni.

Commission reality

• Pircēja aģents: 3–5% no pārdošanas cenas, ko pircējs samaksā darījuma noslēgšanā.
• Pārdevēja aģents: 3–5%, ko pārdevējs samaksā darījuma noslēgšanā.
• Tādēļ kopējā apvienotā komisija sasniedz 6–10%, krietni augstāka par ASV standarta 5–6%.
• Apspriežama: jā. Lielākos darījumos (>US$ 200k) lielākā daļa aģentu pieņem 2–3% par pusi. Vienmēr pajautājiet.

Finansēšana

Hipotēkas — praktiski tikai PR un 30–50% iemaksa.

Paragvajas bankas neizsniedz hipotēkas nerezidentiem. TR turētāji dažkārt kvalificējas ar būtisku pirmo iemaksu un 6+ mēnešu ienākumu vēsturi Paragvajas kontā, taču ikviena mākleņa standarta padoms ir: maksājiet skaidrā naudā. Lielākā daļa ārvalstu pircēju tā arī dara.

Daži pārdevēji piedāvā finansējumu tieši (financiación del propietario): 30–50% pirmā iemaksa, 5–10 gadu termiņš, 8–12% procenti. Rūpīgi to dokumentējiet un vienmēr izmantojiet darījuma kontu pie notāra — neformālajam pārdevēja finansējumam ir augstākā krāpšanas sastopamība vietējā tirgū.

Ikgadējās izmaksas

Īpašuma nodoklis + atkārtotas izmaksas.

Paragvajas ikgadējais īpašuma nodoklis (Impuesto Inmobiliario) ir zems pēc globāliem standartiem — 1% no kadastrālās vērtības, nevis tirgus vērtības. Kadastrālās vērtības parasti ir 30–60% no tirgus, tāpēc faktiskā likme ir 0,3–0,6% no tā, ko jūs faktiski samaksājāt. Tā ir neliela rinda kopējā dzīves dārdzībā.

• Impuesto Inmobiliario (ikgadējais īpašuma nodoklis)

  1% no avalúo fiscal

  Maksā Municipalidad 2 daļās (marts + septembris). Avalúo fiscal ir kadastrālā vērtība, kas glabājas Catastro — parasti 30–60% no tirgus. 2026. gada fiskālās vērtības tika koriģētas +4,1% ar Decreto 5181/2025. Municipalitāšu vietnes (Asunción, Encarnación) pieņem tiešsaistes maksājumu.

• Tasa de barrido + alumbrado (ielu slaucīšana + apgaismojums)

  Gs. 200 000–800 000/gadā

  Piemaksa par īpašumu, kas tiek iekasēta kopā ar Impuesto Inmobiliario.

• Edificio maksa (HOA ekvivalents)

  Gs. 400 000–2 500 000/mēn.

  Dzīvokļi Asunción iekasē 'expensa común' par apsardzi, liftu, baseinu, ēkas personālu. US$ 65–405/mēn. Mājām tādas nav, bet apsardzi maksā atsevišķi.

• Ikgadējā mājas apdrošināšana

  0,15–0,30% no vērtības

  Brīvprātīga, bet aizdevēji to pieprasa hipotekētiem īpašumiem. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Īres ienākumu nodoklis (ja izīrējat)

  8% IRP-RC

  Nomas ienākumi no Paragvajas īpašuma tiek aplikti ar nodokli vietēji kā 'rentas de capital' ar vienotu 8% likmi saskaņā ar Ley 6380/2019. Tie ir iekšzemes, nevis ārvalstu ienākumi. RUC turētāji iesniedz deklarāciju katru gadu.

Cenu realitāte

Cik jūs faktiski maksājat par kvadrātmetru.

Zemāk minētie skaitļi ir 2026. gada vidus sludinājumi, kas iegūti no Infocasas + uz vietas veiktajām pārbaudēm. Uztveriet to kā kalibrāciju, nevis kā cenas piedāvājumu — variācija apkārtnes līmenī ir liela.

Vispirms īrējiet

Īrējiet pirms pirkšanas — gandrīz visi gūst labumu.

Īres tirgus ir ātrs un elastīgs. 6–12 mēnešus īrēšana pirms pirkuma ļauj jums iepazīt apkārtni, dzirdēt par ārpus tirgus piedāvājumiem un izvairīties no dārgas īpašumtiesību uzticamības pārbaudes kļūdas.

• Standarta īres līgums: 12 vai 24 mēneši, 1 mēneša depozīts + 1 mēnesis avansā. Nav aģenta maksas par īri, ja dodaties caur Infocasas tieši, ~puse no mēneša, ja caur inmobiliaria.
• Nomas ienesīgums Asunción dzīvokļiem: 5–7% bruto. Saspringts pēc ASV/ES standartiem, bet atbilstošs spēcīgam USD pirktspējas pieprasījumam.
• Mēbelēta īstermiņa noma (Airbnb stilā) plaši pieejama Villa Morra + Carmelitas ar 1,5–2,5x nemēbelētu ilgtermiņa likmju. Noderīgi pirmajām 30 dienām.
• Īres mazāk apmeklētās apkārtnēs reti tiek sludinātas portālos. Dodieties uz vietējām inmobiliarias un jautājiet pēc 'alquiler 1 año'.

Bieži lamatas

Kur darījumi noiet greizi.

• Boleta de informes izlaišana

  Īpašumtiesību krāpšana ir retāka nekā agrāk, bet joprojām notiek. 30 gadu vēsture atklāj sadalītu īpašumtiesību problēmas, apstrīdētu mantojumu, hipotēkas, kas nav atceltas. Izmaksas: ~US$ 30. Vienmēr.

• Mutisku cenu 'descuentos' uzticēšanās

  Daži pārdevēji un aģenti vienojas par zemāku deklarēto cenu (lai samazinātu darījuma nodokli), bet pircējs starpību maksā skaidrā naudā ārpus grāmatvedības. Vilinoši un ļoti izplatīti, taču DGRP reģistrē tikai deklarēto summu, tāpēc pārdošanas nodokļi jūs sodīs vēlāk, UN nepatiesa deklarēšana ir pretlikumīga saskaņā ar SEPRELAD AML noteikumiem.

• Lauksaimniecības zemes pirkšana robežas zonā

  Pat caur Paragvajas salmu īpašnieku. Tiesas atcelšanas par Ley de Frontera pārkāpumiem kopš 2023. gada palielinās.

• Catastro atjaunināšanas izlaišana

  Īpašuma nodoklis turpina nākt rēķinā pārdevējam, jūs nesaņemat rēķinu, jums uzkrājas kavējuma maksas. Vienmēr iesniedziet cambio de titular 30 dienu laikā pēc DGRP ierakstīšanas.

• Neformāla pārdevēja finansēšana

  Ja pieņemat pārdevēja finansēšanu, izmantojiet escrow pie cienījama notāra. Nekad nenosūtiet maksājumu uz personīgo kontu pēc rokasspiediena.

• Renovācija bez atļaujas

  Asunsiona + Encarnasiona prasa permiso de obra strukturālajiem darbiem. Darbība bez tās + vēlāka tālākpārdošana nozīmē, ka neatļautā struktūra parādās uzticamības pārbaudē un samazina pircēja piedāvājumu.

BUJ

Nekustamā īpašuma iegāde Paragvajā — bieži uzdotie jautājumi